Согласование результатов оценки

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение

Информация о сделках купли-продажи

Аналог	Чистый операционный доход, руб.	Продажная цена, руб.	Расчетный Ккап
А	5 000	35 000	-
В	40 000	500 000	0,08
С	35 000 доход за истекший год	350 000	-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц_об = 50 000 руб.: 0,08 = 625 000 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является достаточно важным этапом сравнительного подхода. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других подходов к оценке.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

7.1. Обоснование необходимости проведения
согласования оценки

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Целью сведения результатов используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Согласование результатов оценки весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, проанализируем, как предлагают решать эту задачу западные оценщики [8].

В монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: «При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющейся целью оценки. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме». Но автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: «Согласование - это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных
с применением трех подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения». Опять-таки, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: «Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку ее качества и объема, установление относительной силы
и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трех результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчете приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними». Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость, это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат - это все-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учетом используемого стандарта (базы) оценки.

Аналогичное суждение высказывается в другой книге - «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Дж. Фишмен, Ш. П. Пратт, К Грифитт, К. Уилсон): «Для получения оценки стоимости консультанты (оценщики) часто используют два или более методов. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путем взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки».

Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки.

Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощенно-примитивной моделью учета влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причем в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: «Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаете этому методу?» Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат - менее корректным.
В данном случае недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьезное внимание, о чем свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий, публикации в периодической печати и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но эти коэффициенты сугубо экспертные, т. е. получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов,
в пособии не излагаются.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учетом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и ее возможные решения», в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства - факторы, влияющие на надежность результатов оценки, полученных различными, например тремя, методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщенное значение стоимости.

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами – доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

– достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

– количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости собственности на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо указанного метода математического взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются мода, медиана, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

Дата добавления: 2014-10-31