Статистические методы расчета поправок

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [5, 6].

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15 %, то цена аналога должна увеличиться на 15 %

X = 1,0 + 15 % · 1,0 = 1,0 (1 + 0,15) = 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится

Х = 1,0 - 15 % · 1,0= 1,0 (1,0 - 0,15) = 0,85;

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %, то цена аналога уменьшиться

1,0 = X + 15 % · X = X (1 + 0,15), X = 0,87;

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %, то цена аналога вырастит

1,0 = Х – 15 % · Х = Х (1,0 - 0,15), Х = 1: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1 000 м² и проданного за 500 000 руб. Корректировки, рассчитанные экспертным методом, представлены в табл. 6.3.

Таблица 6.3

Последовательность внесения поправок

Элементы сравнения	Величина обоснованно вводимых поправок, %	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, руб.
Цена продажи аналога		500 000
Поправка на передаваемое право собственности	+4	+20 000
Скорректированная цена		520 000
Поправка на условия финансирования	-2	-10 400
Скорректированная цена		509 600
Поправка на условия продажи	+3	+15 288
Скорректированная цена		524 888
Поправка на изменение экономических условий	+5	+26 244
Скорректированная цена		551 132
Поправка на местоположение	+4	+22 045
Скорректированная цена		573 177
Поправка на износ	-6	-34 391
Скорректированная цена		538 787
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)		-35 000
Скорректированная цена		503 787
Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)		-160 000
Итоговая стоимость		343 787

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов [5].

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных [5, 6].

Дата добавления: 2014-10-31