Данные для расчета валового рентного мультипликатора

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

, (6.2)

где Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД_о - потенциальный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМ_а - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Ц _{i а} - цена продажи i -го сопоставимого аналога; ПВД _{i а} - потенциальный валовой доход i -го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом в 150 000 руб. Расчет представлен в табл. 6.4.

Таблица 6.4

Аналог	Цена продажи, руб.	Потенциальный валовой доход	Усредненный валовой рентный мультипликатор
А	800 000	160 000	5,00
В	950 000	175 000	5,43
С	650 000	135 000	4,80

ВРМ = 5,08 [(5,00 + 5,43 + 4,80): 3].

Ц_об = 150 000 руб. · 5,08 = 762 000 руб.

ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации [4].

Метод имеет следующие недостатки [5, 6]:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т. е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Дата добавления: 2014-10-31