Тема: 5. Право публичной собственности 3 страница

--------------------------------

<1> Комментарий к ч. 1 ГК РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. Ком. к ст. 277.

В литературе встречается и такая классификация сервитутов.

1. Право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

2. Право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т.д.).

3. Право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т.д.) <1>.

--------------------------------

<1> Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 486.

Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения, находящегося на этом земельном участке.

Существует точка зрения, подтвержденная судебной практикой, что является неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, в случае если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации). Такая точка зрения имеет право на существование.

Толкование законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Право пользования жилым помещением

членами семьи собственника

В качестве вещного права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе говорится только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе РФ правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права. Высказывалось мнение, что такие права обладали рядом прав, присущих личным сервитутам <1>. Обосновывалось это тем, что установлены они в отношении конкретных индивидуумов, непередаваемы; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица, они неотчуждаемы, не могут быть заложены, не переходят по наследству и на них не может быть обращено взыскание.

--------------------------------

<1> Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. N 6. С. 32.

О вещном характере этого права говорит и то обстоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, что также характерно для вещных абсолютных прав (п. 3 ст. 292 ГК).

Наконец, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 ст. 292 ГК право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохранялось за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, а также при прекращении ими семейных отношений с собственником. Таким образом, право членов семьи собственника на пользование жилой площадью характеризовалось наличием важнейшего признака вещного права - права следования.

Однако в последней редакции этого пункта, введенной Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, было установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, указанное право лишилось такого важнейшего признака вещного права, как право следования. Вместе с тем право членов семьи собственника на пользование жилой площадью по-прежнему следует рассматривать в качестве вещного, поскольку остальные признаки вещных прав сохранились.

Существуют некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в ГК и ЖК. Так, в первом случае используется понятие "член семьи собственника жилого помещения", тогда как во втором кроме понятия "члена семьи собственника" используется термин "гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении".

Понятие члена семьи собственника дано в ст. 31 ЖК РФ, согласно которой речь идет, прежде всего, о лицах, связанных с собственником родственными или супружескими узами, однако сюда могут также входить нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Нельзя не обратить внимания на изменения, которые произошли в жилищном законодательстве по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Так, если в старом ЖК решающим для признания гражданина членом семьи был факт совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем, то в настоящее время главное, чтобы гражданин был вселен в качестве члена семьи собственника. Вместе с тем для признания членом семьи собственника в смысле жилищного права супруга, родителей и детей необходим факт совместного проживания в принадлежащем собственнику жилом помещении. При этом родители супруга собственника не включены в категорию членов семьи собственника.

Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п. 2 ст. 31 ЖК). Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав.

На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например, при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.

На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность. Таким образом, солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением (например, по оплате коммунальных услуг).

ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным), а также лица, которые юридически более родственниками не являются (в частности, в результате усыновления или лишения родительских прав).

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, оно предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Формулировка "отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением" означает, что у бывших членов семьи собственника нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и решение этого вопроса было отдано на усмотрение суда.

Более того, если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника (так, в силу ст. 90 СК РФ бывший супруг может получить право на получение алиментов от другого супруга), то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, и, соответственно, он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер, и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании суда.

Следует отметить, что ЖК ничего не говорит о праве собственника жилого помещения произвести его отчуждение в тех случаях, когда брак был расторгнут или признан недействительным, а бывшие члены семьи продолжают в нем проживать. Очевидно, законодатель исходил из того, что поскольку бывшие члены семьи собственника жилого помещения теряют право пользования жилым помещением, то оговаривать это специально нет необходимости. Что касается жены, то в случае расторжения брака или признания его недействительным, она, несомненно, является бывшим членом семьи. Сложнее решается вопрос о признании таковыми детей собственника, которые по решению суда остаются с матерью. Следует отметить, что в подавляющем числе случаев бывшие члены семьи собственника вселялись в жилое помещение в период действия старого жилищного законодательства, которое в качестве основного признака признания гражданина членом семьи выделяло ведение совместного хозяйства. В судебной практике отмечены случаи, когда дети, которых при разводе оставляли матери, признавались бывшими членами семьи собственника на том основании, что они более не ведут совместное хозяйство с собственником жилого помещения. В связи с этим необходимо закрепить право несовершеннолетних детей на пользование жилым помещением до указанного судом срока (желательно до совершеннолетия), даже если формально они перестают быть членами семьи собственника.

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Возникает вопрос о том, подлежит ли указанное право государственной регистрации. Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <1>. Высказывалось также мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением, защищены в порядке ст. 558 ГК, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <2>.

--------------------------------

<1> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

<2> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М., 2004. С. 321.

С таким мнением вполне можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

Особенности совершения сделок с недвижимостью

Правовой режим сделок с недвижимостью, как было показано выше, различен для разных сделок. Гражданский кодекс отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.

В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором, по существу, осуществляет правомочия собственника.

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор + регистрация".

Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др.), и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система двойной регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.

В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований <1>. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1996. С. 113.

Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии") <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. С. 82.

Особенности правового режима совершения сделок с недвижимостью вновь вызвали к жизни такое понятие, как "оборот недвижимости". Этот термин был известен и в дореволюционной России. Так, И.А. Покровский рассматривал оборот недвижимости как совокупность обставленных различными и довольно сложными формальностями отчуждений недвижимостей, совершаемых у нас при посредстве крепостного порядка <1>. В.Б. Эльяшевич применял другой термин "поземельный оборот", под которым он понимал все сделки, переносящие вещные права с одного субъекта на другой <2>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права М.: Статут, 1998. С. 196.

<2> Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. Киев, 1913. С. 27.

Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.

Дата добавления: 2014-11-16