Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Титульное страхование




К прочим видам страхования имущества граждан следует отнести также титульное страхование.

Данный вид страхования в Республике Беларусь не получил пока распространения. А вот за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости (квартиры, земельного участка или дома) не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

Исторически сформировалось определение титульного страхования как особого вида страхования имущественных интересов владельцев, арендаторов, кредиторов и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимое имущество. Титульное страхование, в отличие от имущественного, защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые, однако, не известны и не проявились на момент заключения договора страхования.

Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Все собственники рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать. Такое может случиться не только в результате умышленного подлога со стороны продавца квартиры или нарушения, допущенного сотрудником регистрационного органа, нотариусом или риэлтором при совершении данной сделки. Зачастую причина заключается в обнаружении каких-либо нарушений, совершенных в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости, поскольку все объекты недвижимости имеют свою историю собственников.

Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Нынешняя ситуация в России такова, что институт регистрации не может дать собственнику полной гарантии в том, что его права впоследствии не будут оспорены. Нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки и только в определенных пределах. Риэлтерские фирмы предоставляют услуги по типовой проверке лишь по желанию потребителя, что, безусловно, калькулируется риэлтором при взимании платы за услуги.

Конечно, все субъекты рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством, но и она имеет строго определенные рамки. Кроме того, никакой государственный орган, никакая коммерческая организация не могут, да и не должны отвечать своим имуществом за действия других лиц, в том числе мошенников, при совершении сделок, а также за другие случаи, последствия которых возможны только в будущем. В то же время необходимо учитывать несовершенство законодательной базы в стране, в результате чего были нарушены права многих граждан при приватизации, а также определенную криминализированность рынка недвижимости, использование услуг «черных маклеров» и самостоятельное совершение сделок при незнании их юридических аспектов.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Страховая компания полностью возместит собственнику (приобретателю) его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной и подлежащей расторжению. Событием (страховым случаем), при наступлении которого страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страховое возмещение), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Отметим при этом, что за страхование уплачивается взнос в размере, сопоставимом со стоимостью 1 кв. м общей площади в квартире всего один раз при регистрации смены владельца недвижимости.

В России риски в титульном страховании очень велики. Самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. Обращаясь к статистике, нужно добавить, что, например, в Москве каждая сороковая сделка с недвижимостью впоследствии оспаривается и конечный приобретатель по решению суда возвращает жилое помещение или его часть бывшему собственнику. При этом ни регистратор, ни нотариус, ни риэлтер не могут, да и не должны нести ответственность и выплачивать приобретателю денежные средства в случае лишения его прав собственности, если прямой их вины в этом нет. Это вынуждает страховые компании при заключении договора титульного страхования тщательным образом проверять юридическую чистоту сделки.

Страхование права собственности на недвижимость – страхование от потери права собственности, постоянного или временного пользования или распоряжения вследствие признания сделки с недвижимостью незаконной по независящим от страхователя обстоятельствам.

К объектам страхования относятся: недвижимое имущество, в том числе жилые помещения; нежилые помещения (коммepчecкая недвижимость); земельные участки.

Выплата страхового возмещения осуществляется вследствие утраты права собственности на имущecтво в результате признания сделки по приобретению недвижимости недействительной по причинам, пepечисленным в законе: совepшение сделки под влиянием обмана, насилия, угpoзы; нарушение прав нecовepшеннолетних; совepшение сделки недеecпособным или ограниченно деecпособным лицом; совepшение сделки с нарушением нopм, установленных законодательством; совepшение сделки лицом, не имеющим на это права; другие нарушения, дающие основания для оспаривания права собственности.

При этом возмещается стоимость утраченного имущecтва и судебные расходы, связанные с наступлением страхового случая (включая оплату услуг адвоката).

Фактopы, влияющие на размep страхового взноса: сpoк страхования (1-10 лет); cтепень риска, определяемая в результате юридичecкой экспepтизы, в том числе количecтво сделок, пpoведенных с объектом страхования, другие фактopы риска; пopядок оплаты страховой премии (единовременно или в раccpoчку); стоимость недвижимости.

Страховые тарифы составляют от 0,5 до 4,5% от стоимости имущecтва.

Реальная угроза утратить право собственности на недвижимость существует и тогда, когда ее приобретение происходило с учетом всевозможных предохранительных мер и с абсолютным соблюдением норм действующего законодательства – со временем могут всплыть обстоятельства, которые невозможно было предусмотреть. Поддельные паспорта, справки, печати и подписи, неправомерные действия относительно несовершеннолетних детей, старых родителей или больных родственников – все это часто фигурирует в делах по утрате права собственности.

Предусмотреть все риски, связанные с приобретением недвижимости при помощи риэлтерских фирм невозможно. К сожалению, даже оперирование с приватизированным объектом недвижимости, когда единый договор покупки-продажи составляется под сопровождением квалифицированного агентства по недвижимости, не гарантирует того, что со временем не выяснятся неизвестные на момент подписания договора обстоятельства.

В результате к новому собственнику недвижимости могут быть предъявлены претензии со стороны продавца (или других людей, которые имеют полное право на данное имущество), которого могут вызвать в суд как третье лицо. Следует помнить, что потерпевшим в этом случае окажется последний собственник – именно он утратит и имущество, и деньги.

Очевидно, что риск оказаться жертвой мошенников и преступников тем выше, чем чаще недвижимость переходила из рук в руки. Целиком полагаться на действующую систему регистрации права собственности на объекты недвижимости не стоит. Она предусматривает ответственность государства только за законность самой процедуры регистрации правоустанавливающего документа, а не за его юридическую доброкачественность.

Именно поэтому агентства по недвижимости стараются исследовать историю прав собственности на объект. Несмотря на то, что риэлторы в таком случае фактически выполняют функции государственных органов регистрации, последние не обязаны, да и не склонны предоставлять сотрудникам агентств всю необходимую информацию, опасаясь, что криминальные структуры смогут использовать их в своих интересах.

Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных затрат. Таким образом, стоимость услуги агентства по недвижимости возрастает, а гарантия избежания всех рисков по-прежнему остается нереальной. Руководители агентств, которые заинтересованы в сохранении безупречной деловой репутации своего агентства и в долгосрочном пребывании на рынке недвижимости, налаживают партнерские отношения со страховыми компаниями, которые занимаются страхованием права собственности на недвижимость.

Отдельные агентства по недвижимости, хорошо осознавая все свои риски, сами «страхуются» от них не слишком оригинальным способом. Они заранее получают от клиентов расписку, в которой те отказываются от каких-либо требований к агентству после подписания договора, даже если со временем к покупателю будут выдвинуты претензии со стороны третьих лиц. Такая форма, как правило, предусматривает максимальную ответственность агентов, которых специально не включают в состав штата фирмы, чтобы в любой момент можно было легко от них отказаться.

Действительно избежать всех рисков можно, цивилизованно защитив свое право собственности. Страхование права собственности на недвижимость является наиболее эффективным и малозатратным механизмом правовой защиты.

Перед составлением договора страхования страховщик «титула собственности» исследует историю объекта недвижимости. В случае возникновения малейшего подозрения, или «темных пятен», в биографии объекта исследования страховщик обращается к продавцу с просьбой найти людей, которые принимали участие в соглашении, чтобы получить от них необходимую информацию.

Договор страхования составляется после выяснения всех подозрительных обстоятельств. При иных условиях или покупатель отказывается от соглашения, или продавец снижает цену объекта недвижимости.

Защитить интересы собственника в полном объеме может только страховая компания, поскольку срок действия страхового полиса приравнивается к сроку владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Как правило, срок выдачи страхового полиса составляет в среднем от трех до десяти дней, что связано с экспертизой документов, свидетельствующих о праве собственности на предмет недвижимости, а также с изучением материалов, связанных с историей объекта.

В отдельных случаях можно ускорить срок составления договора титульного страхования, доверив проведение предварительной экспертизы риэлтерской компании. Вместе с тем, сервис страховой компании не ограничивается сугубо страховой услугой. Наиболее интересным в предложении страховщиков является комплексное юридическое и финансовое сопровождении по защите прав собственности клиентов и выдача страхового полиса с открытой датой. Такой страховой полис надежно защищает собственника недвижимости от материального ущерба и утраты имущества.




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-11-18; Просмотров: 806; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.011 сек.