Механизм предоставления жилищных ипотечных кредитов

Ипотечный кредит можно получить как через коммерческий банк, так и через Агентство по ипотечному кредитованию. В связи с этим и механизм предоставления жилищных ипотечных кредитов различается.

Сложившаяся практика оформления жилищных ипотечных кредитов в банке предполагает следующие основные процедуры в их логической последовательности:

I. Подача заявления на получение кредита, андеррайтинг заемщика. (Отношения «потенциальный заемщик – банк-кредитор»).

Потенциальный заемщик обращается в банк за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая уже подобрана им самим на первичном или вторичном рынках жилья или может быть ему предложена в рамках реализации той или иной программы (проекта). При обращении кредитный работник предлагает заполнить анкету и написать заявление.

Если в результате андеррайтинга будет установлено, что заявитель платежеспособен и соответствует критериям и стандартам, предъявляемым банком к заемщику для получения ипотечного кредита, банк выражает согласие по предоставлению кредита, рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

В подтверждение своих серьезных намерений по покупке жилья, а также в дополнительное подтверждение своей платежеспособности заемщик обязан внести в банк на депонент авансовый платеж в обусловленном сторонами размере, который затем будет приплюсован к сумме кредита при оплате продавцу жилья стоимости купленной квартиры. В некоторых банках депонирования на данном этапе не осуществляется, а используется позже аккредитив или депозитарные ячейки.

II. Выбор и оценка стоимости приобретаемого жилья, заключение предварительного договора купли-продажи. (Отношения «покупатель жилья – продавец жилья – оценщик»).

Заемщик через обращение непосредственно к продавцу интересующего его жилья или через посредника (риэлтера) выбирает подходящий объект недвижимости для последующей покупки.

Оценка предмета ипотеки по поручению сторон производится «независимой профессиональной организацией». Продавец подписывает с покупателем (потенциальным заемщиком) соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок, которое оформляется в виде предварительного договора купли-продажи (проекта) жилья.

III. Заключение кредитного договора. (Отношения «заемщик – банк-кредитор»).

Заемщик обращается в банк и предъявляет проект договора купли-продажи жилья, а также другие документы, перечень которых устанавливает банк. На основе этих документов в банке оформляются все необходимые кредитные документы: кредитный договор, график погашения кредита, договор об ипотеке (если ипотека в силу договора), договора поручительства и др.

IV. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров купли-продажи и об ипотеке. (Отношения «покупатель жилья (заемщик) – банк – продавец жилья – нотариус – регистратор»).

Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца жилья, заключая с ним договор купли-продажи квартиры. Поскольку приобретение квартиры происходит, в том числе, и на заемные средства, то на данной стадии банк и заемщик удостоверяют у нотариуса договор об ипотеке.

Затем в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется:

- переход права собственности на жильё;

- ипотека (залог) жилья, выступающего в качестве обеспечения возврата кредита.

V. Оплата стоимости жилья, приобретенного заемщиком в собственность. (Отношения «банк-заемщик – продавец жилья»).

Заемщик осуществляет оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства кредита банк перечисляет продавцу после оформления квартиры в собственность заемщика и одновременно оформления ее себе в залог. Целесообразно, если кредитор непосредственно участвует в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролирует его.

VI. Заключение договоров о страховании предмета ипотеки и других рисков, связанных с ипотекой. (Отношения «заемщик – страховщик – банк»).

Банки требуют заключения договоров по страхованию:

· жизни;

· имущества;

· права собственности;

· гражданской ответственности.

Страхователем является заемщик (залогодатель). Он обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства. При заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает банк выгодопреобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями.

VII. Погашение заемщиком суммы основного долга и оплата процентов по нему в течение срока действия кредитного договора. (Отношения «заемщик – банк»). Осуществляется в соответствии с договором.

VIII. Погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки. (Отношения «банк – заемщик»). После полной выплаты суммы причитающегося долга банку регистрационная запись об ипотеке погашается.

Данная схема может корректироваться с учетом определенных особенностей деятельности банка.

Другим оператором на рынке ипотечного кредитования выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление № 1010 о создании Агентства. АИЖК взаимодействует с региональными ипотечными агентствами и местными органами власти.

При осуществлении ипотечного кредитования банками, являющимися агентами региональных агентства, используется двухуровневая (классическая модель) организации ипотечного кредитования.

Двухуровневая система определена наличием розничного и оптового рынка. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца. Банк как первичный кредитор выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

За последние годы в России в области ипотечного кредитования достигнуты значительные результаты.

По данным Центробанка, на 1 января 2006 года, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос почти в три раза с 17,8 млрд. рублей до 52,8 млрд. рублей.

Хотя ипотечный бизнес и его составная часть – ипотечное жилищное кредитование – абсолютно новое направление в России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

Вопросы и задания для самопроверки

Дата добавления: 2014-11-29