Понятие и признаки договора аренды 2 страница

В целом, практика не рассматривает данные категории как тождественные. Прежде всего, неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав. Расходы, понесенные арендатором при производстве капитального ремонта, в ряде случаев рассматриваются как убытки.

Суд, сопоставляя понятия «улучшение» и «переоборудование», пришел к следующему выводу: стоимость подрядных работ по переоборудованию оружейной комнаты сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем.

Норма ст. 623 ГК РФ не разграничивает понятия «улучшение» и «переоборудование» и не связывает использование улучшения (результатов переоборудования) с видом предпринимательской деятельности, проводимой в переоборудованном помещении впоследствии при прекращении арендных правоотношений[85].

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК РФ в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. Пункт 2 ст. ГК РФ носит диспозитивный характер, и стороны могут предусматривать в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества.

Вместе с тем, споры по поводу квалификации произведенных улучшений в отношении арендуемого имущества - явление весьма распространенное. Законодательство, регламентируя вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, не детализирует, какие улучшения являются неотделимыми, выделяя только один признак - невозможность отделения без вреда для имущества. Однако не всегда стороны имущественных отношений правильно понимают данное предписание законодателя.

Во - первых, неотделимые улучшения не могут полностью изменять как сам объект, так и его назначение. Так, суд пришел к заключению, что спорное строение (площадью 1696,9 кв.м.) не является неотделимым улучшением арендованного имущества (площадью 276 кв.м.), а представляет собой новый объект - самовольную постройку, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца как арендодателя по основаниям ст. 623 ГК РФ; при этом истец не заявляет требования о признании права собственности на спорное имущество как на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции не учел, что спорное строение возникло в результате осуществления арендатором работ по реконструкции и перепланировке строения площадью 276 кв.м, собственником которого является арендодатель. Поскольку истец согласия на проведения таких работ не давал, то их результат - увеличение площади объекта недвижимости - должен расцениваться как неотделимое улучшение арендованного имущества, право собственности, на которое приобретает арендатор (истец) в соответствии со ст. 623 ГК РФ.

Предметом заявленного по настоящему делу иска является требование о признании права собственности истца как арендодателя на объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м. При этом в качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на положения ст. 623 ГК РФ.

Из смысла данных положений ст. 623 ГК РФ следует, что речь в них идет о случаях, когда сохранившееся в натуре арендованное имущество было улучшено арендатором. В данном же случае, как установил суд, из материалов дела следует и указывается самим истцом в исковом заявлении, что объект недвижимости площадью 276 кв.м, арендованный арендатором, был снесен арендатором и на его месте возведено новое строение площадью 1696,9 кв.м. Вновь возведенный спорный объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м не может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения арендованного имущества, переставшего существовать[86]

Во - вторых, признаком неотделимых улучшений является невозможность нанесения ущерба арендуемому имуществу, а не созданному в процессе таких улучшений.

Так, свой довод о том, что пристройка является неотделимой, истец обосновал лишь тем, что ее снос повлечет приведение пристройки в негодность. Однако исходя из смысла ст. 623 ГК РФ, признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда арендуемому имуществу, а не улучшениям[87].

Аналогичным образом суд подошел к проблеме определения неотделимости таких вещей, как кондиционер, силовые электрические и телефонные сети. В частности, ст. 623 ГК РФ установлено, что собственностью арендатора признаются только отделимые улучшения арендованного имущества. Для того чтобы выяснить, является ли спорное имущество отделимым или неотделимым улучшением, требуются специальные познания, поэтому судам следовало предложить лицам, участвующим в деле, обсудить целесообразность назначения технической экспертизы для разрешения вопроса о том, могут ли означенные улучшения быть изъяты без вреда для помещений, в которых они находятся, и могут ли эти помещения затем использоваться по своему назначению[88].

Отказывая в удовлетворении иска в части истребования кондиционера WGH 120, суды первой и апелляционной инстанций определили, что установка кондиционера в арендованном помещении является неотделимым без вреда для арендованного имущества его улучшением, при этом было применено положение ст. 623 ГК РФ[89].

Суд правомерно отказал арендатору в истребовании у арендодателя вентиляционного оборудования, признав необоснованным довод о том, что спорное имущество является отделимым улучшением арендованного торгового места, поскольку согласно акту экспертизы демонтаж вентиляционного оборудования нанесет вред торговому месту, следовательно, названные улучшения не являются отделимыми и не подлежат возвращению арендатору[90].

Напротив, улучшения, способные к демонтажу без нанесения ущерба основному имуществу, не являются неотделимыми. Так, суд правомерно заключил, что установленные арендатором в помещении туалета унитазы с бачками в количестве двух штук являются отделимыми улучшениями, а потому иск об истребовании спорного имущества из владения арендодателя в связи с прекращением договора аренды подлежит удовлетворению[91].

В - третьих, демонтаж неотделимых улучшений всегда наносит ущерб переданному в аренду имуществу и является основанием для взыскания убытков.

Суд правомерно удовлетворил иск о взыскании с арендатора ущерба, причиненного в результате передачи арендодателю арендуемых помещений в состоянии, непригодном для их нормального использования, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор демонтировал неотделимые улучшения арендованного имущества[92]. ГК РФ не содержит указание на определение момента определения стоимости неотделимых улучшений. В одном из постановлений окружного суда, стоимость определялась на момент возврата имущества. Стоимость неотделимых улучшений должна определяться на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом их амортизационного износа за период аренды[93].

Условия возмещения неотделимых улучшений арендованного имущества:

1. Для взыскания стоимости неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя. При отсутствии такого согласия в возмещении расходов отказывают. Невозможен и зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия собственника. Окружной суд, решая проблему зачета стоимости неотделимых улучшений, указал следующее. Ответчик не представил суду доказательств, что он принимал меры для надлежащего исполнения договора, наоборот, материалы дела свидетельствуют, что ответчик нарушал условия договора, не вносил арендную плату, считая, что он понес затраты на капитальный ремонт здания и последние должны быть зачтены в счет оплаты за аренду. Но такой зачет мог быть произведен только с согласия истца[94].В данном случае необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. По общему правилу для зачета достаточно выражения воли только одной

из сторон. Согласия другой стороны не требуется. В рассматриваемом деле суд пришел к правильному выводу о возможности зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта только при наличии согласия другой стороны (арендодателя), поскольку зачесть можно лишь требование правомерное, т.е. не имеющее какого-либо дефекта. Анализируемый казус свидетельствует о том, что арендатор произвел капитальный ремонт без согласия арендодателя, в связи с чем, требование о проведении зачета нуждалось в положительном дозволении другой стороны.

Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды[95]. В возмещении могут отказать в том случае, если арендодатель давал свое согласие, но в процессе рассмотрения спора суд приходит к выводу о дефекте договора (например, вследствие отсутствия регистрации)[96].

2. Доказанность произведенных улучшений.

3. Направленность на улучшение арендованного имущества. Арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные арендатором затраты не имели целью улучшить земельный участок, а связаны с проведением работ по размещению временной автостоянки[97].

4. Факт прекращения договора.

Суд неправомерно удовлетворил иск в части взыскания с арендодателя произведенных арендатором затрат на ремонт арендованного помещения, поскольку право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает лишь после прекращения договора аренды, если им не предусмотрено иное, а арендатор не доказал факт прекращения или досрочного расторжения договора[98].

5. Осуществление улучшений в период действия договора. Так, суд указал, что ст. 623 ГК РФ предусматривает последствия, связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды[99]. В противном случае оснований для применения механизма, установленного в ст. 623 ГК РФ, не имеется.

6. Невозможность использования имущества без таких улучшений. Иск о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества удовлетворен правомерно, поскольку проведение работ по улучшению указанного имущества вызывалось необходимостью, так как переданное в аренду недвижимое имущество находилось в запущенном состоянии[100]. Однако, подобное объяснение суда находится в прямом противоречии с первым условием - о необходимости получения согласия арендодателя на производимые улучшения. Факт нахождения имущества в запущенном (ненадлежащем) состоянии, которое не позволяет использовать такое имущество по назначению, является основанием для досрочного расторжения арендатором договора аренды (ст. 620 ГК РФ), но не для компенсации произведенных без согласия собственника улучшений.

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Статья 614 ГК РФ называет пять форм арендной платы, оставляя, впрочем, сторонам возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты. Среди указанных форм законодатель выделяет возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Возникает вопрос - всякие ли затраты на улучшение имущества могут квалифицироваться как форма арендной платы? Как показывает анализ практики, далеко не всякие затраты представляют собой форму арендных платежей.

Суды отмечают, что обязанность произвести затраты на улучшение арендованного имущества должна быть прямо предусмотрена в договоре. Например, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества квалифицировано как форма арендной платы[101].

Существует и противоположная позиция представлена тем же окружным судом по другому делу, где суд указал, что затраты на улучшение арендованного имущества могут учитываться в качестве арендной платы и в том случае, когда договором такое улучшение не предусмотрено, но арендодатель нарушает обязанность по производству капитального ремонта. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы[102].

Подобное решение вопроса не может не вызывать сомнений. Дословное прочтение абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК РФ не дает оснований рассматривать затраты на улучшение арендованного имущества (или иные варианты, не поименованные в данной статье) в качестве формы арендной платы до тех пор, пока стороны не установят подобную возможность в договоре.

В ряде случаев практика признает затраты, произведенные арендатором по капитальному ремонту (в тех случаях, когда арендодатель нарушает возложенную на него обязанность по такому ремонту) в качестве разновидности арендной платы. Суд кассационной инстанции отказал истцу в иске о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку расценивает отказ в погашении арендной платы затратами, понесенными арендатором на проведение ремонта, как злоупотребление правом арендодателя, причиняющего вред арендатору[103].

Иногда судами предпринимается попытка «зачесть» стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в счет арендной платы. Как указал окружной суд, эта возможность может быть реализована только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя. Ремонт, произведенный истцом-арендатором в нежилом помещении, находящемся в федеральной собственности, без разрешения комитета по управлению государственным имуществом, не может служить основанием для уменьшения судом платы, подлежащей уплате в соответствии с договором аренды. В соответствии со ст. 623 ГК РФ неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит[104].

Отнесение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в счет платежей по арендной плате не совсем корректно. Все дело в том, что ст. 623 ГК РФ предусматривает возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора аренды. Арендная же плата уплачивается в период действия договора аренды.

Для целей отнесения к формам арендной платы важно учитывать такой признак, как наличие встречного эквивалента, поскольку плата всегда вносится за пользование предоставленным имуществом. Поэтому, суд обоснованно указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды[105].

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов является денежной формой платы, но установленной не в твердой сумме, а в процентном соотношении от полученных арендатором доходов в результате пользования имуществом.

Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг, передача арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля), улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и другое.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность - заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст. 612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Арендодателю предоставлена возможность воздействия на контрагента, не выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочную оплату можно потребовать не более чем за два месяца вперед, при квартальной - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер, арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора. Арендатор обязан вернуть взятое имущество в состоянии, в котором получил, либо с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если арендатор взял на себя такую ответственность).

При невозврате имущества в установленный срок, арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Если сумма арендной платы не покрывает убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет за договорным условием. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

Среди судов арбитражных округов в настоящее время преобладает точка зрения о смешанной природе договора аренды с правом выкупа[106].

Ряд авторов считает, что данная конструкция, относится к категории непоименованных договоров. Смысл договора аренды в том, что имущество предоставляется во временное пользование. Стало быть, по истечении срока договора аренды указанное имущество должно быть возвращено собственнику. Купля-продажа, напротив, предполагает переход права собственности на передаваемое имущество.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, если рассматривать такой договор в качестве смешанного, то на такой договор должны распространяться условия, относящиеся к купле-продаже, а именно условия о платежах (ст. ст. 486 - 489 ГК РФ), о качестве (ст. 469 ГК РФ) и т.п.

Практика исходит из того, что к договору аренды, содержащему условие о выкупе, применяются правила о купле-продаже только в части формы такого договора[107]. И не применяются большинство условий о купле - продаже, что не позволяет его рассматривать в качестве смешанного.

Купля - продажа и аренда являются в своем роде противоположностями: первая конструкция направлена на перенос права собственности, в то время как вторая опосредует временное пользование имуществом. Следовательно, в данном случае мы имеем дело с непоименованной конструкцией договора.

Законодатель не дает ясного понимания того, входит ли арендная плата в выкупную цену или арендная плата существует наряду с выкупной ценой.

С одной стороны, суды, анализируя договоры с условием о выкупе, обращают внимание на необходимость указания (а стало быть, согласования) выкупной цены арендованного имущества.

С другой стороны, существуют противоположный подход, отождествляющий по сути арендный платеж и выкупную цену.

Так, между ОАО (арендодателем) и ЗАО (арендатором) заключен договор аренды сооружений, здания и оборудования цеха сроком на 15 лет с правом выкупа. Выкупная цена определена в сумме 6 263 209 руб. Размер ежемесячной арендной платы - 35 000 руб. Предусмотрен зачет арендной платы в выкупную цену. Оспаривая договор, истец полагает, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом, за выкуп должна вноситься отдельная плата, иначе передача имущества будет безвозмездной, что между юридическими лицами законом не допускается.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом прямо предусмотрена такая сделка, как аренда имущества с правом выкупа. Так как в выкупную цену по соглашению сторон засчитываются арендные платежи, то такой договор не является безвозмездным, поэтому квалификация его истцом как договор дарения несостоятельна. При таких обстоятельствах судом в иске отказано правомерно[108].

Данное решение весьма спорно.Арендная плата представляет собой платеж за факт пользования имуществом, следовательно, стоимость самого имущества и стоимость пользования имуществом - явления разнопорядковые. Указание законодателя о том, что в выкупную цену могут быть засчитаны арендные платежи, означает лишь то, что выкупная цена может быть скорректирована на сумму произведенной арендной платы, но отсюда вовсе не вытекает, что арендная плата может заменить собой выкупной платеж.

О правильности такой точки зрения говорят и судебные постановления, в которых дается оценка расчетам между сторонами по поводу имущества, подлежащего выкупу. Например, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о возврате арендованного имущества, поскольку материалами дела установлен факт полного внесения ответчиком выкупной цены за объект аренды[109]. Еще в одном деле суд указал, что при внесении всей выкупной цены имущество переходит в собственность арендатора и арендная плата прекращает взиматься[110].

В большинстве случаев суды разграничивают категории «выкупной платеж» и «арендный платеж». В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора:

а) использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;

б) существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;

в) несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платежей в установленный срок более двух раз подряд);

г) невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут предусматриваться дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право на досрочное расторжение договора может быть реализовано через суд, если вторая сторона не возражает против прекращения обязательств до истечения срока. Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основания досрочного расторжения договора по требованиюарендатора указаны в ст. 620 ГК РФ.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии - определяется п. 2 ст. 452 ГК РФ и составляет тридцать дней.

Изменение условий, касающихся правового статуса лица, практика расценивает как основание для изменения в этой части и договора. Так, разрешая спор, суд правомерно внес изменения в договор аренды, касающиеся сведений об арендодателе и балансодержателе, так как материалами дела подтверждено, что арендуемое помещение перешло в частную собственность предпринимателя[111]. В другом деле суд обосновал свою позицию следующим: согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако данные положения не исключают возможности внесения в договор изменений в части указания на нового арендодателя. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник или уполномоченное им лицо. Поэтому изменение в договоре аренды наименования арендодателя не противоречит закону, и такое требование арендатора является правомерным[112].

В практике допускают «автоматическое» изменение стороны договора. Например, как указала кассационная инстанция, в силу положений ст. 617 ГК РФ при смене собственника земельного участка ранее заключенный договор сохраняет свою силу независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, при этом стороной по договору становится новый собственник[113].

Однако следуетконкретизировать стороны, которые могут ставить вопрос о внесении изменений.

Анализ судебной практики позволяет сделать следующие выводы:

- смена собственника дает право арендатору и новому собственнику ставить вопрос об изменении в договоре сведений об арендодателе [114].

- смена собственника является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются в силе [115]. При перемене лица со стороны арендодателя договор аренды сохраняется в силе на прежних условиях [116].

Ссылка на гл. 24 ГК РФ при необходимости внесения изменений в договор (в случае смены собственника имущества, сданного в аренду) не корректна. Глава 24 ГК РФ регламентирует процесс изменения лица в обязательственных отношениях, в то время как аренда сочетает в себе черты как обязательственных, так и вещных отношений. Такой подход судебной практики, на наш взгляд, оставляет без ответа вопрос о судьбе права собственности, а точнее, о том, каким образом к новому собственнику переходит владение.

Как известно, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи вещи. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Закон применительно к аренде (ст. 617 ГК РФ) не содержит никаких дополнительных указаний. Стороны в договоре могут прямо предусмотреть иной вариант для перехода права собственности. Однако что делать в тех случаях, когда в договоре стороны не указывают о достижении консенсуального соглашения относительно перехода права собственности.

Строго говоря, заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи не способен перенести право собственности, поскольку отсутствует факт передачи владения. Именно данный аспект не учел ФАС ЦО, когда указал, что при смене собственника арендованного имущества первоначальный арендодатель в соответствии с положениями ст. ст. 608, 617 ГК РФ заменяется новым - приобретателем вещного права на имущество, сданное в аренду. Следовательно, лицо, утратившее право собственности на имущество, переданное в аренду, выбывает из арендных правоотношений[117].

Дата добавления: 2014-12-07