Экономическое обоснование реконструкции городов

Огромные масштабы жилищно-гражданского строи­тельства за предыдущие годы привели к зна­чительному росту городских территорий. Возможности роста терри­торий городов за счет прилегающих сельскохозяйст­венных угодий также ограниченны. В связи с этим в градостроительстве остро встали вопросы дальнейшего развития городов за счет реконструкции существую­щих городских территорий. Решение этой задачи дик­туется также социальной необходимостью выравнива­ния условий проживания населения в старых и новых городах.

Важнейшую роль при технико-экономическом обос­новании реконструкции жилых территорий играет сис­тема последовательного принятия проектных решений, соответствующих стадиям градостроительного проекти­рования (генеральный план, проекты детальной пла­нировки, проект застройки).

1 Генеральный план, определяющий структурное раз­витие города в территориальном и временном отноше­нии, дает возможность обосновать пути рационального размещения нового строительства как на свободных, так и реконструируемых территориях.

2 Проекты детальной планировки (ПДП) должны ре­шать конкретные вопросы использования территорий и размещения первоочередного строительства.

3 Проект застройки микрорайона или жилого райо­на, разрабатываемый на основе утвержденного ПДП, должен обеспечивать выбор эффективных архитектур­но-планировочных, конструктивных и инженерно-тех­нических решений.

Экономичность реконструкции характеризуют две группы показателей:

- технико-экономические;

- архи­тектурно-планировочные.

Технико-экономический ана­лиз вариантов проектного решения, проводимый на всех стадиях проектирования, позволяет контролиро­вать эффективность применения решений. Если в гене­ральных планах вопросы реконструкции жилых терри­торий рассматриваются в основном на технико-эконо­мическом уровне, то в проектах детальной планировки эффективность решения во многом может быть повы­шена правильно выработанными архитектурно-плани­ровочными принципами.

Условия реконструкции в городах и жилых райо­нах различны и требуют поиска индивидуаль­ного архитектурно-планировочного и объемно-про­странственного решения. Индивидуальность каждого жилого района зависит от степени износа и плотности жилого фонда, а также его историко-художественной ценности. С другой стороны, планы реконструкции за­висят от возможностей строительной базы.

Важнейшим условием повышения экономично­сти реконструкции жилых территорий является по­вышение плотности застройки. Это экономическая и планировочная задача. Другим важным факто­ром является поиск правильного соотношения меж­ду сносимым жилым фондом и новым строитель­ством.

Технико-экономические обоснования реконструк­ции включают комплексные расчеты, охватывающие эффективность сноса старого фонда, "нового строитель­ства на высвобождаемых территориях, модернизации капитального фонда. Мероприятия по реконструкции должны осуществляться с учетом рационального ис­пользования городских территорий и сохранения при­годного жилого фонда.

При разработке проектов реконструкции городов можно встретиться с тремя основными способами ре­шения задачи их дальнейшего развития.

1 Внутренняя реконструкция, т.е. реконструкция в пределах существующей территории города, которая требует большого сноса существующей застройки.

2 Развитие города на новой территории. Этот спо­соб требует больших затрат на освоение территории и прокладку инженерных коммуникаций.

3 Смешанная реконструкция, т.е. комбинирован­ное решение, сочетающее внутреннюю реконструкцию с застройкой новых участков.

Для принятия наиболее экономичного решения применяется метод сопоставления приведенных затрат.

Приведенные затраты пореконструкции при расчет­ном периоде Т_расч составляют:

Пр= Кн_ж + К_с.н. + К_к.б + К_бл + К_м + МТ_расч, (182)

где Кн_ж — капитальные вложения на создание нового жилищно­го фонда для обеспечения панируемого прироста;

К_{с.н .} - капи­тальные вложения для компенсации сносимого жилищного фон­да с учетом заселения жителей по нормам жилой площади на 1 чел., действующим к моменту реконструкции;

К_к.б — капи­тальные вложения, необходимые для строительства новых или реконструкции старых объектов культурно-бытового обслужива­ния населения;

К_бл - капитальные вложения в реконструкцию инженерного оборудования и благоустройства территории;

К_м -- за­траты по модернизации сохраняемого жилищного фонда;

М - ежегод­ные расходы по эксплуатации вновь построенного и сохраняемого жилищного фонда.

Суммарную оценку сноса зданий и сооружений можно определить по следующей формуле, тыс.руб.:

Осн ⁼ Сж.зд +С к.б.о + Псоор.ком (183)

где Сж.зд - стоимость сноса жилого фонда;

С к.б.о - стоимость сноса коммунальных и культурно-бытовых объектов;

Псоор.ком - стоимость переноса инженерных сооружений и коммуникаций.

При инвентаризации существующий жилой фонд дифференцируется по трем группам:

1 опорный,

2 непри­годный,

3 временно сохраняемый малоценный фонд, снос которого устанавливается на основе расчета эконо­мической эффективности.

Опорный план составляется на основе ситуационно­го плана, где условными обозначениями выделяются здания опорного, условно опорного и временного фон­дов. Опорный план служит исходной базой для даль­нейших работ по реконструкции данного города или района.

Здания с износом 61-75 % имеют остаточный срок службы: для деревянного жилищного фонда — 7—12, в среднем 10 лет, для каменного жилищного фонда — 10—20, в среднем 15 лет. При пересчете физического износа в экономический принимается коэффициент, равный 1, 4:

И_э = 1,4И_ф, (184)

где И_э -- экономический износ (амортизация);

Иф -- физический износ.

Например, если физический износ жилищного фон­да составляет 60 %, то экономический износ составит 1,4*60 = 84 %.

Для округления экономически допустимого, градостроительно оправданного сноса малоценного жилищ­ного фонда в условиях конкретного города используют следующую формулу:

S = [(а + b + с) - (d +e)]/k*100 (185)

где S - объем допустимого сноса, %;

а -- капитальные вло­жения в инженерные коммуникации на новых территориях;

b -- снос и компенсация ликвидируемых объектов сельского хозяй­ства;

с - расходы по поддержанию 1 м сохраняемой жилой площади малоценного жилищного фонда в районах реконструк­ции;

d - капитальные вложения в инженерные коммуникации в сложившихся реконструируемых районах;

е -- расходы по раз­борке зданий;

к - стоимость 1 м² жилой площади в новом строительстве.

При проведении реконструкции жилой застройки одновременно со сносом жилищного фонда имеет место снос учреждений обслуживания, расположенных во встроенных помещениях и отдельно стоящих здани­ях. При оценке затрат по возмещению сноса этих уч­реждений различают две категории объектов обслужи­вания:

* нехозрасчетные - школы, детские сады, ясли, кух­ни детского питания, библиотеки и др.;

*хозрасчетные, которые одновременно с выполнени­ем основных функций по обслуживанию населения приносят доход государству, например предприятия торговли, общественного питания, зрелищные учреж­дения, ателье, мастерские.

Строительная оценка возмещения сноса этих объ­ектов определяется суммой затрат на их восстановле­ние с учетом потерь дохода сносимых хозрасчетных объектов.

Анализ целесообразности и сроков реконструкции сложившихся районов застройки требует также допол­нительной оценки фактора морального износа. Разли­чают две характеристики морального износа:

- жилые здания частично соответствуют архитектур­но-планировочной структуре города и требуют пе­рестройки (стоимость ремонта и модернизации уве­личивается по сравнению с обычными условиями на 10-20 %);

- жилые здания не соответствуют архитектурному облику города (стоимость ремонта и модернизации уве­личивается на 30—50 %).

Только комплексный учет стоимости всех меропри­ятий по освоению площадок и их сравнительный ана­лиз позволяют выбрать эффективные пути реконструк­ции городов.

Дата добавления: 2015-05-06