Регулювання землекористування і житлової забудови

Принципове значення для реалізації житлової політики, розвитку житлового будівництва і ринку житла має створення конкурентного ринку земельних ділянок, призначених для житлової забудови, і об'єктів нерухомості в цілому, впровадження системи містобудівного планування і регулювання, заснованої на ефективному балансі суспільних і приватних інтересів у розвитку й облаштованості територій. Державна політика в цьому напрямку повинна спрямовуватися на забезпечення реалізації конституційних прав громадян і суб'єктів, які господарюють, на землю і нерухомість, у тому числі в житловій сфері; забезпечення прав і захист інтересів інвесторів та інших учасників ринку землі і нерухомості; на створення юридично єдиних об'єктів нерухомості, що включають земельну ділянку і розташовані на ній об'єкти нерухомості; на формування ефективного механізму регулювання відносин у цій сфері і управління територією міст і поселень. Реалізація цієї мети прямо зв'язана з необхідністю переорієнтації процесу регулювання землекористування і забудови з прямого адміністративно-командного управління на ринкові методи стимулювання ініціативи приватних інвесторів і забудовників.

Створення ринку землі й нерухомості і встановлення правових основ землекористування та забудови необхідні для зміцнення гарантій і стимулювання залучення приватних інвестицій у житлову нерухомість і житлове будівництво, фінансування діяльності забудовників через іпотечне кредитування, дозволить економічними методами домогтися ефективного використання землі та іншої нерухомості з метою задоволення житлових потреб громадян.

Для досягнення намічених цілей необхідне здійснення взаємозалежних правових, організаційних, фінансових та інших заходів, що дозволяють створити ефективний механізм регулювання земельних відносин, керування земельними ресурсами і містобудівним розвитком, спрямованих на:

· формування єдиних об'єктів нерухомості, що включають земельну ділянку і розташовані на ній будинки, будівлі, споруди;

· регулювання землекористування і забудови на принципах правового зонування замість нинішнього адміністративного цільового використання ділянок і об'єктів;

· залучення земельних ділянок в економічний оборот, у тому числі активне використання конкурентних процедур приватизації земельних ділянок;

· сприяння ринковому обороту землі з метою забезпечення її найбільш ефективного використання;

· сприяння виявленню ринкової ціни на об'єкти нерухомості, включаючи земельні ділянки;

· створення простої і зрозумілої адміністративної системи обслуговування учасників ринку нерухомості.

Для будівництва житла необхідно, щоб інвестор одержав для забудови ділянку, довгострокові права на яку йому гарантовані, а витрати в зв'язку з володінням ділянки прийнятні й передбачувані. Переважна сьогодні державна власність на землю, на відміну від приватної власності, наприклад, на земельні ділянки під індивідуальну забудову, не створює цих умов. Адміністративна оренда землі не забезпечує гарантованих прав інвестора: договір оренди може бути не відновлений, орендна плата й умови користування ділянкою, встановлювані адміністративним рішенням, можуть бути змінені.

Адміністративне "виділення" земельних ділянок призводить до збільшення цін на ділянки і витрати на їх одержання. Позаконкурсне надання ділянок на багатоповерхову забудову перетворюється в довгий процес переговорів і погоджень з безліччю адміністративних інстанцій за відсутності правових норм, що не гарантують прозорість процедур і об'єктивність рішень.

Стратегічним напрямком повинні стати підвищення ролі й ефективності конкурентних механізмів надання земельних ділянок у власність, створення єдиних об'єктів нерухомості з рівними правами на земельну ділянку і на всі розташовані на ній будівлі. Право на позаконкурсне виділення ділянки під будівництво (крім житла для державних потреб) може бути надано тільки при відсутності заявок для участі в торгах.

Винятком може бути пряма заборона в державному законодавстві передачі даної ділянки у власність. У такому разі ділянка підлягає наданню на відкритих торгах у довгострокову оренду. При цьому в договорі оренди повинні бути зафіксовані форми зміни ставки на весь термін оренди, чітко регламентований порядок однобічного розірвання договору, право суборенди, застави права оренди. Це дозволить гарантувати права інвестора і забудовника.

Житлова політика в частині забезпечення доступу до ресурсів землекористування і забудови спирається на реалізацію містобудівної політики. Система трансформації старих і введення нових принципів містобудування повинна включати наступні складові:

· Генеральний план міста є документом планування довгострокового розвитку території міста (але не юридичним документом), в якому укрупнено визначені основні напрямки розвитку й обмежувальні вимоги на використання території.

· Нормативно-правовий акт - Правила землекористування і забудови, заснований на принципах правового зонування, «переводить» на правову мову рішення генерального плану у формі містобудівних регламентів, приписаних до карти правового зонування; правові норми, що встановлюються у Правилах, забезпечують послідовну реалізацію генерального плану і внесення поточних змін за встановленими процедурами.

· Правила землекористування і забудови є підставою підготовки «містобудівної документації про забудову поселень», тобто проектів планування, забудови, межування, вихідною нормативною базою для яких є містобудівні регламенти.

Проекти межування, у свою чергу, є основою для поділу території на земельні ділянки, що закріплюються як об'єкти нерухомості, необхідні для формування і розвитку ринку нерухомості, будівництва і розвитку міста в цілому.

Необхідне містобудівне забезпечення максимально ефективного використання території поселень повинно включати взаємозалежні процеси правового зонування, розробки системи документації містобудівного планування і проектування та формування ділянок як об'єктів нерухомості, підготовлених для залучення в оборот (межування).

Принцип містобудування, заснований на системі правового зонування, передбачає такі ключові компоненти, необхідні в умовах ринкової економіки:

· правове зонування визначає маркетингову основу житлової нерухомості на території міста за рахунок установлення різних мінімальних вимог до видів і параметрів житлової забудови, що залежать від місця розташування житла, вартісних характеристик житла і споживчих якостей житлового середовища; стандарт житлової зони характеризує рівень комфорту проживання на її території і відповідно соціальний статус і достаток жителів;

· правове зонування встановлює систему заходів контролю за виконанням тих правил використання землі і нерухомості, що встановлені для житлових зон різного стандарту у формі містобудівних регламентів - дозволених видів (функцій) і параметрів нерухомих об'єктів.

Система містобудування в узагальненому вигляді включає дві основні частини:

· підсистему правових і нормативних основ для прийняття рішень (нормативні акти зонування, містобудівні регламенти), які визначають, що можна робити і будувати на земельних ділянках;

· підсистему процедур прийняття рішень, що визначає, як здійснюється те, що дозволено зонуванням.

Між цими підсистемами є однозначний зв'язок: чим більш чітко визначено у правових термінах, що можна робити і будувати на земельних ділянках, тим більше ясно організований процес погоджень. Дозвільні процедури стають менш тривалими, у них бере участь менша кількість адміністративних та інших організацій-посередників, заявники одержують більш надійні гарантії того, що їхні будівельні наміри будуть реалізовані в запланований термін. І навпаки: невизначеність зонування «компенсується» зростанням числа адміністративних та інших органів-посередників, стадій погоджень і їхньої тривалості, подорожчанням одержання погоджень, зростанням інвестиційних ризиків і відповідно падінням обсягів приваблюваних інвестицій.

Основними завданнями напрямку формування ефективної системи містобудівного регулювання є:

· подолання правової невизначеності діючої адміністративної системи встановлення призначення земельних ділянок;

· перетворення порядку надання земельних ділянок для будівництва з придбанням інвесторами, забудовниками довгострокових прав на ділянки (у формі власності або оренди) на початковій стадії інвестиційного процесу (до початку проектування і будівництва), що уможливлює одержання кредитів на будівництво під заставу землі і споруджуваного будинку;

· забезпечення прозорості процедур дозвільного процесу в сфері будівництва житла;

· удосконалення системи містобудівного планування і проектування;

· створення відкритої для громадськості системи містобудування, що передбачає врахування інтересів населення при прийнятті містобудівних рішень.

На основі затверджених актів правового зонування необхідно трансформувати систему містобудівного планування і проектування в напрямку приведення її у відповідність з прийнятими актами правового зонування, перетворити громіздку багатостадійну систему містобудівної документації, зняти її правову невизначеність у частині встановлення і змісту містобудівних регламентів, скоротити кількість рівнів розробки, зняти дублювання розв'язуваних питань, чітко визначити функції міської адміністрації й інвесторів при розробці містобудівної документації.

Завданням межування є розподіл території на землеволодіння, юридично сформовані як об'єкти будівельного використання власності й оподатковування, застави й обороту на земельному ринку. Така акція потрібна для розвитку ринку земельної і житлової нерухомості у випадках:

· закріплення наявних прав у ході приватизації земельних ділянок;

· при передачі державних або муніципальних земель у власність або оренду;

· при формуванні нових ділянок на незабудованій території або при розподілі великих землеволодінь на більш дрібні;

· в умовах реконструкції і перерозподілу території у всіх вищезгаданих випадках.

Особлива увага повинна приділятися створенню основ відкритої для громадськості системи містобудування, при якій прийняття рішень адміністрацією здійснюється за прямої участі громадян, власників нерухомості, інвесторів.

Вирішення даного завдання пов'язано з необхідністю перебороти сформовану і закріплену в діючих актах систему, при якій номінально декларується можливість участі громадян, власників нерухомості, інвесторів у прийнятті містобудівних рішень, а фактично має місце в супереч закону скасування форм прямої участі і їхня заміна на опосередковане висловлення думок через представництва адміністративних осіб.

Для удосконалення містобудування потрібне прийняття нормативно-правових актів на всіх рівнях влади:

на державному рівні - коригування державних будівельних норм і правил (БНіП) і адаптація їх до умов ринку житла, що розвивається; розробка документів методичного забезпечення з реалізації норм законодавства на регіональному і місцевому рівнях;

на регіональному рівні - підготовка і прийняття нормативних правових актів з питань містобудівного забезпечення державної житлової політики на місцях з питань взаємодії з населенням у процесі містобудівної діяльності;

на місцевому рівні - введення в містах правового зонування і місцевих нормативів, проведення межування, підготовки земельних ділянок як об'єктів нерухомості, що включаються в оборот і стають об'єктами застави та одержання кредиту під житлове та інше будівництво.

Правове зонування дозволить зробити ефективним управління розвитком міст і поселень, можливим оподатковування нерухомості, виходячи з її найбільш ефективного використання.

Створення ринку земельних ділянок під забудову разом із системою правового зонування уможливить життєвий цикл нерухомості як товару: розміщення і будівництво житла відповідно до пріоритетів територіального співтовариства і на підставі платоспроможного попиту, експлуатація до економічно обґрунтованих меж, знесення аварійних будівель для будівництва більш ефективного житла та іншої нерухомості.

Дата добавления: 2015-05-23