Актуальні питання правового регулювання договору найму (оренди) житла

На даний час переважна більшість населення України не має змог ипридбати власне житло, а вступати у боргову (кредитну) кабалу має бажання не кожен. Томуг ромадяни все частіше надають перевагу укладенню договору найму житла.

Відповідно до ст.47 Конституції України коженмає право на житло. Держава створює умови, за якихк ожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбатийого у власність або взяти в оренду [1, с.141]. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Актуальність проблеми дослідження зумовлюється поширеністю договору найму житла, а також проблемами, які існують при укладенні такого договору, його зміні чи розірванні.

Деякі проблемні аспекти договору найму житла були частково відображені у наукових працях таких авторів, як І.В. Борщевський,. В. Гуляк, Ю.О. Заїка, О.С. Омельчук, Є.О. Харитонов та ін.

Правове регулювання договору найму житла здійснюється главою 59 Цивільного кодексу України,Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» від 12 січня 2006 року, Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового користування» від 31 березня 2004 року № 422 та іншими нормативно -правовими актами. Зокрема ст. 810 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.Згідно зі ст. 813 ЦК ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Предметом договору найму є житло.Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Він може бути як реальним, так і консенсуальним [2, с.320].

Незважаючи на те, що правове регулювання договору найму (оренди) житла здійснюється багатьма нормативно-правовими актами, у сфері його використання залишається місце певним недолікам. Розглянемо деякі з них.

На думку Омельчук О.С., якщо проаналізувати такі підстави зміни договору найму житла, як збільшення або зменшення складу осіб, що постійно проживають разом із наймачем, можна помітити проблему реалізації цих положень на практиці і зробити висновок, що, оскільки у багатьох випадках зміни договору (вселення інших осіб у жиле приміщення, заміна наймача, наступництво після смерті наймача у договорі найму житла тощо) важливе значення має характер стосунків між наймачем та іншими особами, які проживають разом з ним, необхідним є визначення понять «члени сім’ї наймача» та «інші особи, які проживають з наймачем» [3, с.265].

Дане питання варто вирішити у ЦК України шляхом передбачення існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом з наймачем: 1) членів сім’ї та 2) інших осіб. Крім того, статус членів сім’ї наймача має визначатися нормами не лише цивільного законодавства, але і нормами сімейного та житлового законодавства.

Підтримуючи позицію Борщевського І.В., не менш важливим недоліком договору найму житла є те, що положення ЦК про можливість розірвання договору найму житла за ініціативою наймача лише після невнесення наймачем плати за 6 місяців та про закріплення права суду надавати строк для відновлення житла та відстрочення виконання рішення, є дискримінаційними по відношенню до наймодавця [ 4, с.7 ].

Ще одним проблематичним положенням договору найму житлає ч.2 ст. 813 ЦК України, яка передбачає: якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Колізія тут проявляється у тому, що чітко не встановлено ким у такому договорі виступатиме фізична особа, яка буде проживати у такому житловому приміщенні.

Таким чином, правове регулювання договору найму житла хоча і володіє позитивними рисами у сфері забезпечення прав наймача і наймодавця, проте має і певні недоліки та проблеми, які ускладнюють застосування такого договору на практиці. Тому законодавцеві необхідно переглянути положення, які стосуються даного виду договору, для уникнення подальших колізій при правозастосуванні та при захисті своїх прав сторонами договору найму (оренди) житла у суді.

Література:

1. Конституція України від 28 червня 1996 року. // Відомості Верховної Ради України. – 1996 р. – № 30. – Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV. // Відомості Верховної Ради України. – 2003 р. – № 40-44. – Ст. 356.

3. Омельчук О.С. Зміна договору найму житла внаслідок збільшення або зменшення складу сім’ї наймача / О.С. Омельчук // Актуальні проблеми держави і права: Збірник наукових праць. – 2010. – Вип. 56. – С. 258-266.

4. Борщевський І.В. Договір найму (оренди) нерухомого майна: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 «Цивільне право та цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право» / І.В. Борщевський. – Київ, 2004. – 27 с.

Терешко Альона Вячеславівна,

студентка 3-го курсу факультету цивільної та господарської юстиції

Національного університету «Одеська юридична академія»

Науковий керівник – к.ю.н., доцент Цибульська О.Ю.

Дата добавления: 2015-05-23