В.В. ШАРАПОВ 5 страница

Далее пайщик выплачивает кооперативу паевые взносы за квартиру. Он вправе принимать участие в управлении кооперативом, в том числе участвовать в общих собраниях членов кооператива, голосовать по всем вопросам повестки таких собраний, в том числе избирать членов правления кооператива, изменять порядок оплаты и размеры паевых взносов и т.д.

Кроме вступительного и паевых взносов инвестор также обязан оплачивать членские взносы в размере, предусмотренном уставом кооператива. Данные денежные средства необходимы для содержания аппарата кооператива и его текущей хозяйственной деятельности.

После оплаты всех паевых взносов инвестор получает квартиру от кооператива по передаточному акту в собственность, если:

1) здание введено в эксплуатацию;

2) квартира поставлена на государственный кадастровый учет;

3) органами управления кооперативом принято решение о вселении инвестора в его квартиру.

Передаточный акт дает право инвестору владеть и пользоваться построенной за его счет квартирой. Однако этот документ не дает ему право распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее или отчуждать иным образом. Такое право возникает у инвестора только от даты государственной регистрации его права собственности на квартиру. Для этого он должен подать необходимые документы в Росреестр, а именно:

1) заявление по установленной форме;

2) кадастровый паспорт на квартиру;

3) решение общего собрания кооператива о вселении долевого инвестора;

4) справку кооператива об оплате долевым инвестором всех паевых взносов;

5) справку об оплате государственной пошлины.

Схема привлечения долевых инвестиций через кооператив влечет для долевого инвестора следующие риски:

1) издержки на приобретение квартиры возрастают на сумму членских и иных взносов на содержание и деятельность кооператива;

2) пайщик вынужден подчиняться решениям органов управления кооператива, если хочет получить квартиру без судебных разбирательств;

3) пайщик несет солидарно субсидиарную ответственность по убыткам кооператива, то есть, если кооператив будет неумело управлять строительным проектом и возникнут дополнительные затраты, они ложатся на "хрупкие" плечи" пайщиков;

4) права на паевой взнос не могут отчуждаться пайщиком третьему лицу, не являющемуся членом кооператива, что снижает в данном случае ликвидность долевых инвестиций <77>, осложняет продажу прав на так называемые инвестиционные квартиры;

--------------------------------

<77> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе // Жилищное право. N 12. 2009. Декабрь.

5) юридические гарантии, указанные в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на членов кооператива не распространяются <78>.

--------------------------------

<78> См.: часть 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

7.4. Продажи через выпуск жилищных сертификатов

Продажи квартир в новостройках путем выпуска жилищных сертификатов широкого распространения не получили, хотя такая возможность прямо предусмотрена Законом <79>. Причина в том, что эта схема не слишком выгодна застройщикам, так как требует их активного взаимодействия с ФСФР России, а также представления серьезных гарантий обеспечения выпуска этих ценных бумаг. Кроме того, она не удобна в использовании и ее сложно применять. Тем не менее мы кратко рассмотрим основные правила продаж квартир в новостройках таким путем.

--------------------------------

<79> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 24.07.2013).

Процесс выпуска жилищных сертификатов регулируется в соответствии с действующим законодательством РФ <80>. Жилищные сертификаты - особый вид облигаций <81> с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

--------------------------------

<80> См.: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов"; раздел 6.9 Приказа Федеральной службы по финансовым рынкам от 25 января 2007 г. N 07-4/пз-н.

<81> См.: ст. 816 Гражданского кодекса РФ.

- приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

- получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищный сертификат подтверждает внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте, например один квадратный метр. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее чем 0,1 квадратного метра от площади квартир.

Совокупная номинальная стоимость жилищных сертификатов соответствующего выпуска не может превышать общей площади многоквартирного жилого дома, строящегося за счет средств, получаемых от размещения такого выпуска. Застройщик, выпускающий жилищные сертификаты, именуется эмитентом.

Правом на выпуск жилищных сертификатов обладает юридическое лицо (застройщик), зарегистрированное на территории Российской Федерации, которое:

- имеет в собственности или на праве аренды земельный участок;

- получило в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома.

Исполнение обязательств по жилищным сертификатам должно обеспечиваться поручительством <82>, банковской гарантией <83>, государственной или муниципальной гарантией. Собственник жилищных сертификатов на площадь 30% и более от общей площади квартиры получает право на заключение с застройщиком договора купли-продажи квартиры. Оставшиеся 70% от общей площади квартиры оплачиваются денежными средствами по этому договору. Предъявленные застройщику жилищные сертификаты погашаются в течение семи банковских дней от даты предъявления их застройщику к погашению.

--------------------------------

<82> См.: раздел 5 главы 23 части I Гражданского кодекса РФ.

<83> См.: раздел 6 главы 23 части I Гражданского кодекса РФ.

В тех случаях, когда сертификаты предъявлены к погашению владельцем сертификатов на 30% от общей площади квартиры и менее, они погашаются по установленной схеме индексации их номинальной стоимости. В случае невозможности погашения сертификатов непосредственно застройщиком, они погашаются за застройщика гарантом их выпуска (обычно банк или страховая компания). Погашение жилищных сертификатов долевому инвестору осуществляется исключительно денежными средствами <84>.

--------------------------------

<84> Пункт 6.9.4.1 Приказа ФСФР РФ от 25.01.2007 N 07-4/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг".

Схема N 2. Продажи через жилищные сертификаты

1, 4 2, 7

┌───────────┐ ┌─────────────┐ ┌──────────┐

│ Брокер ├──┤ Застройщик ├──┤ Гарант │

└───────┬───┘ └──┬───┬───┬──┘ └──────────┘

4 6 - 8│3, 5 │ │ │

6, 9 6 │ ┌───────┘ │ └───────┐

┌───────┴─┴─┐ ┌──────┴──────┐ ┌─┴────────┐

│ Инвестор ├──┤ Росреестр │ │ ФСФР │

└───────────┘ └─────────────┘ └──────────┘

Описание действий:

1) выпуск застройщиком жилищных сертификатов;

2) заключение договора банковской гарантии (с банком) или поручительства по обязательству погасить жилищные сертификаты;

3) регистрация выпуска жилищных сертификатов;

4) размещение (реализация) жилищных сертификатов;

5) уведомление ФСФР об итогах выпуска, регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов и проспекта их эмиссии;

6) заключение договора купли-продажи квартиры с застройщиком;

7) погашение сертификатов и оплата договора;

8) передача квартиры инвестору;

9) регистрация права собственности инвестора по договору.

Резюме: застройщик по этой схеме продаж реализует квартиры фактически по договорам купли-продажи, но строит здания за счет заемных средств инвесторов, привлекаемых под специальные облигации.

7.5. Продажи помещений в новостройках через ДКПБН

С июля 2011 года <85> благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ была фактически легализована другая юридическая схема продажи помещений в новостройке. Речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). Она может применяться при продаже застройщиками помещений индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам.

--------------------------------

<85> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54.

Особенность этих сделок в том, что они могут заключаться застройщиком в качестве продавца в отношении будущей недвижимости, которой еще не существует, но только с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями в качестве покупателя. При этом наличия у застройщика разрешения на строительство не требуется, равно как и государственной регистрации такой сделки <86>.

--------------------------------

<86> См.: часть 3 ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Вместе с тем с гражданами застройщик по-прежнему, в случае привлечения от них долевых инвестиций в строительство квартир в новостройках, должен заключать ДДУ при условии наличия у застройщика разрешения на строительство <87>.

--------------------------------

<87> См.: пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54.

Важный момент - четкая идентификация в договоре купли-продажи будущей недвижимости объекта купли-продажи. Она необходима, чтобы подобный договор имел юридическую силу и признавался заключенным <88>.

--------------------------------

<88> Статья 554 Гражданского кодекса РФ.

По этой причине ДКПБН заключается обычно не ранее утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Проектные данные на строящиеся помещения включаются в ДКПБН, а также в нем фиксируется строительный адрес будущего здания <89>.

--------------------------------

<89> См.: пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54.

Можно утверждать вполне определенно, что ДКПБН как схема продаж квартир в новостройках в инвестиционной практике широкое распространение не получит.

Причины этого следующие. Во-первых, при продаже нежилых помещений по данной схеме должен быть исчислен и уплачен в федеральный бюджет НДС. Во-вторых, застройщик, получив деньги от инвестора, сначала регистрирует помещение в свою собственность и только затем передает это помещение в собственность инвестора. В этом случае процесс оформления помещения в собственность осложняется и влечет для инвестора дополнительные риски.

Как видим, юридические гарантии достижения целей инвестирования для долевых инвесторов в данном случае существенно ниже, чем при ДДУ.

Схема N 3. Продажи через ДКПБН

1 - 3, 5

┌────────────┐ ┌────────────┐

│ Инвестор ├───────────┤ Застройщик │

└─────────┬──┘ └─┬──────────┘

6 4 └────┐ ┌───┘

┌─┴───────┴─┐

│ Росреестр │

└───────────┘

Описание действий по схеме:

1) заключение ДКПБН (подписание сделки);

2) оплата инвестиций застройщику;

3) после завершения строительства заключение дополнительного соглашения к ДКПБН в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора;

4) регистрация права собственности застройщика на построенное помещение;

5) подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения в собственность;

6) государственная регистрация права собственности долевого инвестора на помещение.

7.6. Вексельная схема продаж

Эта схема продаж прямо законом не предусмотрена. Поэтому ее принято относить к так называемым "обходным" схемам продаж. Ее сгенерировали юристы застройщиков в 2005 году в ответ на принятие законодателем ФЗ N 214-ФЗ, который в первоначальном виде большинство застройщиков отказывалось применять при продаже квартир в новостройках гражданам.

Эта юридическая схема проста и удобна для застройщиков, так как позволяет с низкими издержками пользоваться в течение длительного срока заемными денежными средствами долевых инвесторов. Застройщик фактически пополняет за счет средств инвесторов свой оборотный капитал. При этом требования ФЗ N 214-ФЗ на такие правоотношения застройщика и инвестора не распространяются.

Суть схемы сводится к тому, что между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи векселя на сумму, равную стоимости квартиры, а также предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) в новостройке. Срок возврата денег по векселю, равно как и срок заключения основного договора купли-продажи (ОДКП), равны. После того как застройщик завершает строительство, он регистрирует в свою собственность построенную квартиру. Далее стороны заключают ОДКП, вексель погашается застройщиком, денежные средства в счет расчетов за вексель возвращаются инвестору, и он повторно оплачивает их застройщику уже по договору купли-продажи, а застройщик передает по этому договору квартиру в собственность инвестора.

Выгодное отличие этой схемы от обычных кредитов и займов для застройщиков заключалось в невысокой стоимости долевых инвестиций. Проценты, начисляемые застройщиками инвесторам по векселям, обычно минимальны.

Подобный способ привлечения долевых инвестиций стал идеальным инструментом для застройщиков. При этом юридические гарантии для инвесторов оставались низкими. Вексель застройщика гарантировал долевым инвесторам возврат денежных средств по истечении определенного срока. Вместе с тем ПДКП еще не означал покупку жилья, а лишь фиксировал обязательство застройщика и инвестора заключить ОДКП будущей квартиры.

Однако с введением в 2010 году для застройщиков высоких административных штрафов (до 1000000 рублей) <90> данный формат продаж постепенно стал уходить в прошлое.

--------------------------------

<90> См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Схема N 4. Вексельная схема продаж

┌────────────┐

│ Застройщик ├─┐

└──────────┬─┘ │

1, 3 - 5 2│ │

6 │ └─────┐

┌──────────┴─┐ ┌──┴────────┐

│ Инвестор ├────┤ Росреестр │

└────────────┘ └───────────┘

Описание действий:

1) продажа инвестору векселя на сумму долевых инвестиций и параллельно заключение с инвестором предварительного договора купли-продажи квартиры;

2) государственная регистрация права собственности застройщика на построенную квартиру;

3) заключение основного договора купли-продажи квартиры;

4) погашение векселя и оплата квартиры по основному договору купли-продажи;

5) передача квартиры долевому инвестору;

6) государственная регистрация права собственности квартиры на долевого инвестора.

7.7. Договоры соинвестирования

Продажа квартир в новостройках гражданам по этим сделкам осуществлялась до принятия ФЗ N 214-ФЗ. Сейчас уже практически никто из крупных застройщиков не работает по таким схемам продаж с гражданами. Законодатель запретил привлечение денег от граждан в новостройки этим путем <91>. Суть этой схемы была предельно проста.

--------------------------------

<91> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Между застройщиком и инвестором заключался договор соинвестирования, который прямо в законе не был поименован. В случае судебного спора суд толковал такой договор обычно либо как договор подряда <92>, либо как договор купли-продажи.

--------------------------------

<92> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).

По этому договору обычно инвестор авансировал застройщика на 100%. После завершения строительства застройщик передавал ему квартиру по передаточному акту. Далее инвестор регистрировал право собственности на квартиру. Эта схема продаж в настоящее время практически утратила свою актуальность.

7.8. Продажа квартир через целевое фондирование

Данная схема продаж квартир в новостройках прямо не предусмотрена законом, поэтому относится к так называемым "обходным" схемам. Она предполагает активное участие банка в процессе финансирования строительства. Банк выполняет функции финансового посредника между застройщиком и инвесторами. Вместе с тем широкого распространения она по определенным причинам не получила. Известен, пожалуй, единственный случай ее применения на практике Чувашским отделением Сбербанка России <93>.

--------------------------------

<93> См.: Кайль А.Н. Дольщики // Жилищное право. 2012. Сентябрь, N 9.

Эта схема продаж теоретически может использоваться для привлечения денежных средств в строительство от граждан в обход Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ на законных основаниях.

Суть схемы заключается в том, что застройщик и банк заключают целевой кредитный договор, направленный на финансирование строительства. Далее инвесторы, желающие приобрести помещения в строящемся доме, заключают с застройщиком предварительные договоры купли-продажи таких помещений.

Одновременно с этим долевые инвесторы открывают в банке специальные беспроцентные депозиты, на которые вкладывают сумму своих инвестиций. Банк за счет денежных средств с этих депозитов в рамках проектного финансирования кредитует застройщика. Застройщик после завершения строительства оформляет право собственности на квартиры и заключает с долевыми инвесторами основные договоры купли-продажи помещений в построенном доме. Далее денежные средства с депозитов долевых инвесторов по их распоряжению в счет оплаты построенных помещений зачисляются на счет застройщика. Эти средства также могут сразу перечисляться на счет банка по распределительному письму застройщика для целей возврата ранее выданного кредита банку. При этом остаток денежных средств после расчетов с банком перечисляется застройщику в качестве его прибыли.

У этой схемы, как и у любой другой, есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим плюсы. Во-первых, инвестор по закону вправе в любое время закрыть депозит в банке, что фактически аннулирует его сделку с застройщиком. Во-вторых, застройщик заинтересован быстрее завершить строительство, чтобы получить свою прибыль. Это в известной степени снижает для инвестора риск долгостроя. К минусам схемы следует отнести то, что ФЗ N 214-ФЗ на правоотношения инвестора и застройщика распространяться не будет. Таким образом, гарантии инвестора будут определяться не законом, а прежде всего договором между застройщиком и инвестором.

Схема N 5. Продажи через целевое фондирование

┌────────────┐

│ Банк │

└─┬─────┬────┘

2,6 1,3 │ │

┌───┘ └─────┐

2,5,6 │ │

┌────────┴─┐ ┌─┴────────┐

│ Инвестор ├───────────┤Застройщик│

└────────┬─┘ └─┬────────┘

│ │

7 4 │ │

└────┐ ┌─────┘

│ │

┌──┴────┴────┐

│ Росреестр │

└────────────┘

Описание действий по схеме:

1) заключение между застройщиком и банком кредитного договора;

2) открытие инвестором беспроцентного депозита в банке и заключение с застройщиком предварительного договора купли-продажи помещения в новостройке;

3) перечисление денежных средств по кредитному договору застройщику;

4) после завершения строительства государственная регистрация права собственности застройщика на построенное помещение;

5) заключение между застройщиком и инвестором основного договора купли-продажи помещения;

6) списание денежных средств с депозита инвестора в пользу застройщика, в том числе расчет с банком по кредиту;

7) государственная регистрация права собственности инвестора на помещение в построенном здании.

Глава 8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

Процесс заключения сделки с застройщиком зависит от применяемой застройщиком схемы продаж. Если застройщик продает квартиры через жилищный кооператив, то сделка оформляется в четыре этапа. На первом этапе инвестор подает заявление о вступлении в члены кооператива в адрес правления кооператива, а правление кооператива принимает решение о вынесении вопроса на решение общего собрания пайщиков.

На втором этапе решение о приеме инвестора в члены кооператива утверждается на общем собрании пайщиков. На третьем этапе после утверждения решения общим собранием членов кооператива инвестор оплачивает вступительный, членский и иные взносы. На четвертом этапе ему выдается членская книжка установленного образца, в которой фиксируются его паевые взносы.

Когда продажа осуществляется через предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с использованием векселя, то сделка заключается в два этапа. На первом этапе инвестор и застройщик заключают ПДКП, а также договор купли-продажи векселя. При этом инвестор оплачивает и получает вексель застройщика. На втором этапе, после оформления в собственность застройщика квартиры, инвестор и застройщик заключают основной договор купли-продажи (ОДКП). При этом застройщик погашает вексель инвестору, а инвестор за счет этих средств оплачивает квартиру по ОДКП в пользу застройщика.

Процесс заключения ДДУ делится на два этапа. На первом этапе застройщик и инвестор подписывают ДДУ. На втором этапе обеспечивается государственная регистрация ДДУ в Росреестре. При отсутствии такой регистрации сделка считается недействительной. Поскольку ДДУ является наиболее распространенным законным способом привлечения инвестиций в новостройки, остановимся на нем подробнее.

К существенным условиям ДДУ кроме предмета договора законодатель относит следующие условия:

1) описание (идентификация) помещения, в строительство которого вкладываются инвестиции (технические характеристики, строительный адрес и т.д.);

2) срок передачи застройщиком долевому инвестору такого помещения;

3) цена договора, срок и порядок ее оплаты;

4) гарантийный срок на помещение.

При отсутствии любого из этих условий в ДДУ такая сделка будет считаться не заключенной, то есть не влечет юридических последствий <94>.

--------------------------------

<94> См.: часть 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

С 01.01.2014 в состав существенных условий ДДУ также включены сведения о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика перед долевым инвестором (страхование ответственности или поручительство) <95>.

--------------------------------

<95> См.: ст. 4 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ.

Обычно застройщики предлагают свой типовой ДДУ для заключения долевым инвесторам. При этом заранее инвесторы предупреждаются, что условия типового договора изменению не подлежат либо могут быть изменены в каком-то минимальном объеме. Типовая форма сделки уже согласована всеми структурными подразделениями застройщика заранее. Если же вносить в нее какие-то поправки, то это обычно затягивает процесс заключения сделки для инвестора. Любые поправки в типовой договор, прежде чем их подпишет ЕИО застройщика или его доверенное лицо, обычно должны быть согласованы рядом структурных подразделений застройщика, в том числе его юридической службой.

Рекомендуется показать договор квалифицированному юристу, специализирующемуся на спорах между инвесторами и застройщиками, учесть при заключении сделки его разумные советы и рекомендации. Переговоры по разногласиям с застройщиком пройдут эффективнее, если инвестор свои предложения по корректировке типовой формы ДДУ застройщика будет подкреплять ссылками на действующее законодательство РФ, а также разумными и логичными доводами.

При подписании сделки следует:

- проверить полномочия лица, подписывающего договор со стороны застройщика;

- внимательно прочитать все экземпляры договора;

- проверить их на идентичность содержания, а также на соответствие тем договоренностям, которые были ранее достигнуты в результате переговоров;

- удостовериться в том, что все приложения к договору в наличии, а сам договор прошит и каждая страница договора пронумерована;

- удостовериться в том, что каждый лист договора заверен подписями сторон сделки.

К ДДУ обычно прилагают план помещения, в строительство которого вкладываются инвестиции, составленный на основе проектной документации. Этот план является неотъемлемой частью договора. Договор вместе с приложениями прошивается и скрепляется печатями и подписями сторон на каждом его листе. На месте прошивки договора также ставятся подписи и печати сторон.

После того как сделка подписана сторонами, она в юридическую силу еще не вступает. Это происходит только в момент государственной регистрации ДДУ <96>. Для этих целей инвестор и застройщик должны подать заявления и необходимые документы в Росреестр, который обычно в течение пяти дней регистрирует сделку. Срок государственной регистрации ДДУ составляет 18 дней для ДДУ с первым инвестором. С последующими инвесторами ДДУ должны регистрироваться в течение 5 рабочих дней <97>.

Дата добавления: 2015-05-07