В.В. ШАРАПОВ 6 страница

--------------------------------

<96> См.: часть 3 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

<97> См.: часть 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.).

Для регистрации ДДУ с первым инвестором подаются следующие документы:

1) заявления инвестора и застройщика;

2) документ об оплате госпошлины;

3) все подлинные экземпляры ДДУ;

4) план создаваемого здания (застройщик);

5) разрешение на строительство (застройщик);

6) проектная декларация (застройщик);

7) договор поручительства банка или договор страхования ответственности (застройщик).

Для государственной регистрации ДДУ с последующими инвесторами требуются только документы по пунктам 1 - 4 (см. выше).

Чтобы избавить инвестора от известных проблем с очередями в Росреестре и волокитой, обычно государственной регистрацией ДДУ занимаются специалисты застройщика. Они за отдельную плату действуют по доверенности от имени инвестора, представляют его интересы в Росреестре. От подобных услуг инвестор вправе отказаться, однако в этом случае ему придется лично либо через своего доверенного представителя регистрировать сделку в Росреестре совместно с представителем застройщика <98>.

--------------------------------

<98> См.: часть 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.).

После завершения государственной регистрации ДДУ на нем ставится регистратором специальный синий штамп с номером и датой регистрации ДДУ, который заверяется подписью регистратора. Один подлинный экземпляр ДДУ с указанным штампом передается инвестору.

Поскольку ДДУ подлежит государственной регистрации, то любые изменения и дополнения в него также должны быть в дальнейшем зарегистрированы, иначе не будут иметь юридической силы, в том числе соглашения застройщика и инвестора об уступке прав требования по ДДУ в пользу третьего лица.

Глава 9. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ С ЗАСТРОЙЩИКОМ

В этой главе мы кратко рассмотрим варианты расчетов с застройщиком. Обычно будущая недвижимость оплачивается застройщику либо единовременно, либо в рассрочку. При единовременной оплате застройщику сразу оплачивается 100% денежных средств. При этом в случае заключения с застройщиком ДДУ и нарушения срока оплаты более чем на два месяца застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

При оплате в рассрочку инвестиции перечисляются застройщику частями в течение периода, согласованного сторонами сделки. Рассрочка платежей является одним из способов снижения рисков инвестора. В России рассрочка платежей всецело зависит от фактической договоренности между застройщиком и инвестором. Правила рассрочки платежей законом не регулируются и устанавливаются исключительно договором.

При длительной рассрочке инвестор получает возможность отслеживать темпы строительства объекта. Рассрочку платежей при покупке квартир в новостройках предлагают лишь некоторые застройщики, и в большинстве предложений срок рассрочки платежей не превышает полгода <99>.

--------------------------------

<99> См.: Хитрые ходы // Известия. 24.02.2011.

Крупные застройщики, работающие на федеральном уровне, редко идут на уступки по вопросу снижения цены и рассрочки платежей. У них, как правило, есть возможность рефинансировать свои проекты за счет средств акционеров либо за счет финансовых потоков с других проектов.

Средние и малые застройщики, работающие на региональном и местном уровне, могут проводить более гибкую политику сбыта, так как постоянно нуждаются в дополнительных инвестициях и не так активно кредитуются в банках, как их более крупные конкуренты. Поэтому в сделках с такими застройщиками шанс получить рассрочку платежей существенно выше.

Следует помнить, что в случае рассрочки платежей по ДДУ у застройщика по закону есть право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ в любом из следующих случаев:

1) в случае нарушения срока оплаты платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев;

2) в случае просрочки оплаты очередного платежа более чем на два месяца <100>.

--------------------------------

<100> См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в текущей редакции.

При вложении инвестиций путем участия инвестора в жилищных кооперативах расчет с кооперативом за будущую квартиру инвестор в большинстве случаев осуществляет в рассрочку. При этом платежи оплачиваются в виде периодических паевых взносов на счет кооператива в порядке, предусмотренном документами кооператива.

Даже если в некоторых случаях застройщик соглашается на рассрочку оплаты квартиры, он обычно повышает на нее цену, закладывая в цену свои дополнительные риски, связанные с задержкой поступления платежей.

Инвестор, если он не имеет статуса индивидуального предпринимателя, вправе оплатить приобретаемую квартиру в новостройке наличными. В этом случае денежные средства за квартиру передаются в кассу застройщика в обмен на кассовый чек, подтверждающий получение застройщиком наличных денежных средств от инвестора. Правда, Минфин России вот уже несколько лет планирует ввести ограничения на расчеты наличными средствами при покупке недвижимости. В частности, с 01.01.2014 планировалось ввести ограничение на расчеты наличными в размере 600000 рублей, а с 01.01.2015 - в размере 300000 рублей <101>.

--------------------------------

<101> http://www.audit-it.ru/news/finance/653717.html

При безналичной форме расчетов денежные средства на основании платежного поручения инвестора перечисляются с его счета на счет застройщика.

Чтобы исключить риск неисполнения со стороны инвестора своих обязательств по оплате квартиры, некоторые застройщики применяют механизм аккредитивных расчетов при реализации квартир путем заключения с инвесторами ДДУ.

Схема N 6. Расчеты по ДДУ через аккредитив

┌────────────┐

┌──┤ Банк ├──┐

│ └────────────┘ │

2 4,5 │ │

│ │

1 │ │

┌───────┴──┐ ┌───┴──────┐

│ Инвестор ├───────────┤Застройщик│

└───────┬──┘ └───┬──────┘

│ │

3 3 │ │

│ │

│ │

│ ┌────────────┐ │

└──┤ Росреестр ├──┘

└────────────┘

Описание действий по схеме:

1) подписание между инвестором и застройщиком ДДУ;

2) открытие инвестором аккредитива в банке в пользу застройщика на сумму ДДУ;

3) государственная регистрация ДДУ;

4) предоставление застройщиком в банк зарегистрированного ДДУ;

5) выплата банком суммы аккредитива застройщику.

Аккредитив - это своего рода безналичный аналог банковской ячейки <102>. Денежные средства поступают к застройщику при аккредитивной форме расчетов после регистрации ДДУ, а не до этого момента, а также не напрямую от долевого инвестора, а через банк, выполняющий функции финансового посредника.

--------------------------------

<102> См.: Абгафоров В. Сделка: оплата через ячейку или счет в банке. Чем грозит отмена наличных покупателям и продавцам? Причины нелюбви к "виртуальным" средствам: налоги, комиссия, психология // http://www.metrinfo.ru/articles/94912.html.

Минус расчетов по аккредитиву в том, что цена сделки возрастает на сумму комиссии банка. Кроме того, оформление аккредитивов в банке - более сложная процедура, чем оплата в безналичном или наличном порядке со счета инвестора на счет застройщика.

Глава 10. РАСЧЕТЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА

В декабре 2006 года принят Федеральный закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей <103>. По данным различных социальных исследований, количество коренного населения России в последние годы существенно сокращалось. В этих условиях государство стимулировало рождаемость путем дополнительных выплат (материнский капитал) семьям, в которых начиная с 01.01.2007 родился или был усыновлен второй ребенок.

--------------------------------

<103> См.: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ.

Изначально дополнительная выплата была установлена в размере 250000 рублей на каждого второго и последующего ребенка, но подлежала ежегодной индексации. По состоянию на 2013 год сумма материнского капитала составляет 408960,5 рублей <104>.

--------------------------------

<104> См.: ст. 10 Федерального закона от 03.12.2012 N 216-ФЗ.

Право на получение материнского капитала подтверждается специальным государственным сертификатом, который выдается в Пенсионном фонде РФ.

Денежные средства материнского капитала можно расходовать на специально ограниченные законом цели, в том числе на улучшение жилищных условий.

В том случае, если инвесторами выступают семьи, имеющие двух и более детей, они по закону вправе направить средства материнского капитала на покупку помещений в новостройке тремя способами:

1) в случае если для покупки недвижимости инвестор берет кредит в банке, денежные средства материнского капитала могут направляться на погашение первоначального взноса по кредиту перед банком <105>;

--------------------------------

<105> См.: пункт 12 - 13 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

2) в случае приобретения недвижимости по ДДУ - в счет оплаты цены договора застройщику <106>;

--------------------------------

<106> См.: пункт 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

3) в случае приобретения недвижимости путем участия в качестве члена в жилищном кооперативе - в счет оплаты паевых взносов <107>.

--------------------------------

<107> См.: пункт 11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

В любом из этих случаев держатель сертификата обращается лично или через представителя в соответствующее подразделение Пенсионного фонда РФ с заявлением о перечислении денежных средств материнского капитала и приложением подтверждающих документов.

При оплате кредита за счет средств материнского капитала пакет документов, представляемый в Пенсионный фонд РФ, следующий:

1) заявление в письменной форме;

2) подлинник сертификата;

3) документ, удостоверяющий личность держателя сертификата;

4) если представитель, - документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенная доверенность представителя;

5) свидетельство о браке, если стороной в сделке выступают супруги;

6) паспорт супруга, если стороной в сделке выступает супруг держателя сертификата;

7) копия кредитного договора с банком;

8) справка кредитора о задолженности по кредитному договору;

9) копия договора об ипотеке помещения (если кредитным договором предусмотрено его заключение);

10) свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (в случае приобретения жилого помещения, а также в случае ввода здания в эксплуатацию);

11) копия договора участия в долевом строительстве (если здание не введено в эксплуатацию);

12) выписка из реестра членов кооператива - в случае, если кредит привлекается на оплату паевого взноса в кооперативе;

13) засвидетельствованное нотариально письменное обязательство супруга об оформлении помещения в общую собственность членов семьи (супруги и их дети) в том случае, если помещение приобретается на одного из супругов.

При оплате цены ДДУ за счет средств материнского капитала пакет документов, представляемый в Пенсионный фонд РФ, следующий:

1) заявление в письменной форме;

2) подлинник сертификата;

3) документ, удостоверяющий личность держателя сертификата;

4) если представитель, - документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность представителя;

5) свидетельство о браке, если стороной в сделке выступают супруги;

6) паспорт супруга, если стороной в сделке выступает супруг держателя сертификата;

7) копия договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в ЕГРП;

8) документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору;

9) засвидетельствованное нотариально письменное обязательство супруга об оформлении помещения в общую собственность членов семьи (супруги и их дети) в том случае, если помещение приобретается на одного из супругов.

При приобретении недвижимости путем участия в качестве члена в жилищном кооперативе за счет средств материнского капитала пакет документов, представляемый в Пенсионный фонд РФ, следующий:

1) заявление в письменной форме;

2) подлинник сертификата;

3) документ, удостоверяющий личность держателя сертификата;

4) если представитель, - документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность представителя;

5) свидетельство о браке, если стороной в сделке выступают супруги;

6) паспорт супруга, если стороной в сделке выступает супруг держателя сертификата;

7) выписка из реестра членов жилищного кооператива;

8) справка о внесенной сумме паевого взноса и остатке задолженности по оплате пая;

9) копия устава;

10) засвидетельствованное нотариально письменное обязательство супруга об оформлении помещения в общую собственность членов семьи (супруги и их дети) в том случае, если помещение приобретается на одного из супругов.

После принятия в Пенсионном фонде РФ решения о выплате средств материнского капитала соответствующие денежные средства перечисляются соответственно на счета: банка - кредитора заявителя, застройщика или жилищного кооператива <108>.

--------------------------------

<108> См.: пункт 16 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

Необходимо подчеркнуть, что застройщики обычно неохотно проводят сделки с использованием средств материнского капитала. "Не все застройщики согласны сотрудничать с Пенсионным фондом РФ. Причина в том, что Фонд перечисляет деньги не сразу, а в течение двух месяцев после предоставления ему зарегистрированного договора долевого участия или уступки прав требования по договору долевого участия. Такая схема заведомо невыгодна застройщику" <109>.

--------------------------------

<109> См.: Ипотека и материнский капитал: как купить новую квартиру и почему не все застройщики этому рады? // http://www.novostroy-m.ru/statyi/ipoteka_i_materinskiy_kapital.

Важно понимать, что застройщик не обязан заключать сделку с использованием средств материнского капитала. Это вопрос договоренностей сторон сделки. Вместе с тем погашение ипотечного кредита за счет средств материнского капитала какого-либо волеизъявления со стороны застройщика, равно как и со стороны банка, не требует.

Таким образом, наиболее перспективный вариант использования средств материнского капитала - приобрести квартиру в новостройке на кредитные средства, которые застройщик получит без задержек. Возврат кредита инвестор может выполнить за счет средств материнского капитала. Однако инвестору придется оплачивать проценты по кредиту в банк за период задержки выплаты средств материнского капитала банку со стороны Пенсионного фонда РФ.

Все списки документов, указанные в настоящей главе, актуальны на дату создания книги.

Глава 11. РАСЧЕТЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТА

Одним из ключевых факторов, влияющих на выбор инвестора в пользу покупки той или иной квартиры на рынке новостроек, является наличие у него достаточных для этого собственных или привлеченных средств.

Под собственными средствами подразумеваются личные сбережения инвестора. Под привлеченными средствами - деньги других лиц, привлекаемые инвестором для покупки недвижимости.

Довольно часто инвесторы привлекают кредиты банков, так как не имеют достаточных собственных средств для исполнения сделки с застройщиком. Инвестор, который имеет "кредитное плечо", получает возможность более широкого выбора объектов для своих инвестиций.

Следует подчеркнуть, что в России ипотечное кредитование покупки квартир на рынке новостроек развито пока достаточно слабо. Государство предпринимает попытки активировать ипотечный рынок: учреждено АИЖК, деятельность которого направлена на развитие рынка ипотечных кредитов в России. Тем не менее бурного развития нет, количество ипотечных сделок в период с 2008 по 2011 годы росло более низкими темпами, чем ожидалось.

Вместе с тем в 2012 году, несмотря на высокие кредитные ставки, наметился рост ипотечных сделок. Так, в Москве заключено 93 тыс. сделок купли-продажи жилья, 20,6% квартир приобретено по ипотеке. В Московской области в тот же период зарегистрировано почти 533 тыс. прав собственности на недвижимость, доля ипотеки составила 28,6%. Наконец, в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 71 тыс. сделок за год, из них 36% были ипотечными <110>. Подчеркну, что данная статистика включает как сделки на вторичном рынке, так и сделки на рынке новостроек.

--------------------------------

<110> Недвижимость и цены // Ипотека. 22.04.2013.

Можно выделить несколько основных причин слабого роста ипотечных сделок в России. Одна из них - недостаточная кредитоспособность населения. Доходы большинства граждан России настолько низки, что не позволяют уверенно обслуживать ипотечные кредиты в течение 10 - 15 лет.

Второй негативный фактор - слишком высокая стоимость обслуживания ипотечных кредитов. В начале 2011 года "среднерыночные ставки по кредитам составляли 13 - 14% годовых, первоначальный взнос у большинства банков не ниже 20 - 30% от суммы кредита" <111>. На таких условиях покупка квартир на рынке новостроек в инвестиционных целях теряет смысл. Существенную долю возможной прибыли от реализации проекта заберет кредитующий сделку банк.

--------------------------------

<111> См.: Ставки встали // Коммерсант (Приложение "Дом"). 27.01.2011.

Тем не менее следует отметить тенденцию к снижению ставок по ипотечным кредитам. Так, по состоянию на 2011 год "средняя ставка ипотеки в шести крупнейших банках с комплексным страхованием снизилась в рублях на 1,5 - 2,6 процентного пункта (до 13,5 - 14% годовых) в зависимости от срока, а в долларах - на 1,5 - 2,4 процентных пункта (до 10,4 - 11,3%)" <112>.

--------------------------------

<112> См.: Ипотека дешевеет // Ведомости. 28.01.2011.

В чем причина высокой стоимости кредитов? "Настороженное отношение банков обусловлено вовсе не техническим состоянием квартир. Если на жилье уже оформлены документы и есть свидетельство о собственности, кредитная организация считает его настоящей "вторичкой", хотя стены там еще в бетоне. Банки можно понять. Готовая квартира - это полноценный залог, тогда как новостройки не существует ни юридически, ни физически, и нечего в случае проблем потребовать у заемщика..." <113>.

--------------------------------

<113> См.: Сколько стоит риск // www.domania.ru. 08.02.2011.

"Ипотека в нашей стране выдается под крайне высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20 - 30 лет будет двойной или вообще тройной. А учитывая, что социальной стабильности у наемных рабочих нет, ипотека становится не только кабалой, но порой и ярмом на шее" <114>.

--------------------------------

<114> См.: Почему мы вынуждены идти в ипотечное рабство // www.km.ru. 25.08.2011.

Только "семь процентов россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит, о чем свидетельствуют результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ)" <115> по состоянию на март 2011 года.

--------------------------------

<115> См.: сообщение РИА Новости от 16.03.2011 "Ипотека в России доступна только 7% граждан (опрос)".

Тем не менее отдельные наиболее крупные российские банки в 2011 году провели интересные ипотечные эксперименты, резко снизив свои ставки по ипотечным кредитам.

"ВТБ 24 в июле 2011 года снизил ставку по одному из ипотечных кредитов до минимального значения на российском рынке ипотеки - 7,5%.

До этого самые дешевые ипотечные кредиты выдавал Сбербанк по программе "888", в рамках которой ипотека выдавалась под 8% годовых в рублях на 8 лет при одобрении кредитной заявки за 8 дней. Первоначальный взнос при этом составлял не менее чем 50% от стоимости квартиры" <116>.

--------------------------------

<116> См.: сообщение РИА Новости от 19.07.2011 "ВТБ 24 снизил ставку по ипотеке до минимальной в России".

Несмотря на известную осторожность банков, они начинают более активно осваивать ипотечный рынок новостроек. Отдельными застройщиками и банками создаются специальные ипотечные кредитные программы под конкретные объекты новостроек. Это выгодно всем. Инвесторы получают кредит от банков, застройщики - приток дополнительных инвестиций в свой девелоперский проект, банки - новых клиентов.

Еще один негативный фактор, препятствующий развитию ипотечного кредитования, - высокие первоначальные взносы, устанавливаемые банками. Они обычно составляют 20 - 30% от стоимости квартиры. Принимая во внимание, что речь идет о нескольких миллионах рублей, основная масса граждан фактически лишена доступа к ипотечным кредитам в связи с отсутствием средств на первоначальный взнос.

Допустим, инвестор обладает достаточными средствами для оплаты первоначального взноса банку, готов платить высокие проценты за пользование кредитом, а также имеет приемлемую для банка кредитоспособность.

Ранее застройщики неохотно работали с клиентами, покупающими квартиры с помощью ипотечного кредита, так как подключение банка к расчетам осложняло сделку. После кризиса 2008 - 2009 годов ситуация резко изменилась. Они стали заключать с банками партнерские соглашения о внедрении ипотечных программ. Подобные программы позволяют автоматизировать взаимодействие банка, застройщика и инвестора, ускорить процесс получения кредита и его оплаты застройщику. Банку не нужно всякий раз проверять застройщика и его строительный проект. Это уже сделано ранее, когда застройщик и его проект были аккредитованы в банке.

Если застройщик и инвестор заинтересованы в сделке, некоторые застройщики соглашаются на оплату за счет ипотечного кредита, получаемого инвестором в другом банке. Однако процедура кредита займет больше времени и потребует больше усилий, так как банку необходимо проверить застройщика и его строительный проект.

Другой вопрос, который возникает при оплате квартиры в новостройке за счет ипотечного кредита, - обеспечение такого кредита. Инвестор может заложить банку свою недвижимость, правом собственности на которую уже обладает. Если ее нет, то форма обеспечения зависит от юридической схемы покупки квартиры.

Если квартира приобретается по ДДУ, то банк получит в залог имущественное право инвестора по договору с застройщиком. Когда квартира приобретается путем оплаты пая в жилищном кооперативе, в залог банку может быть передан соответствующий пай инвестора. Если же покупка осуществляется по вексельной схеме, некоторые банки готовы принимать в залог вексель застройщика при условии, что застройщик не вызывает у банка опасений. Очевидно, пай и вексель для банка менее привлекательны в качестве залоговых инструментов, чем права по ДДУ или реальная недвижимость инвестора.

Перечислим основные этапы процесса покупки квартиры в новостройке с помощью кредита:

1) выбор квартиры в новостройке, проведение переговоров с застройщиком;

2) выбор банка, который выдаст кредит, определение условий кредитования;

3) подача заявления в банк на получение кредита;

4) заключение договора с застройщиком;

5) получение одобрения кредитного комитета банка на сделку;

6) заключение кредитного договора с банком;

7) заключение залоговой (ипотечной) сделки с банком;

8) перевод денежных средств банком в пользу застройщика.

Обычно при оформлении кредита банк обязывает застраховать долевого инвестора те или иные риски. Например, риск смерти и утраты трудоспособности. Банк может также требовать от заемщика застраховать риск потери работы не по вине заемщика, что повлечет утрату доходов, а также требовать застраховать квартиру после завершения ее строительства.

В практике возникают случаи, когда заемщик не способен обслуживать выданный ему кредит. В этой ситуации наиболее правильным решением может быть продажа с согласия банка заложенного актива другому инвестору. За счет вырученных от такой продажи средств погашается долг перед банком по кредиту, остаток денег перечисляется заемщику. Если средств для погашения долга перед банком недостаточно, банк вправе требовать погашения долга за счет другого имущества заемщика. При этом прежний инвестор выходит из сделки с застройщиком и с банком и его место занимает новый инвестор.

Некоторые банки готовы принимать паи в жилищных кооперативах в качестве залогового инструмента при ипотечном кредитовании покупок квартир в новостройках. Однако в финансовой среде паи как объекты залога не пользуются высокой популярностью. В случае неоплаты инвестором кредита у банка могут быть трудности с обращением взыскания на пай в жилищном кооперативе. Как объект залога пай должен быть реализован с торгов, а за счет вырученных средств погашен кредит банка. Вместе с тем паи в жилищном кооперативе не могут отчуждаться при отсутствии положительного решения об этом органов управления кооперативом. Как видим, переход права собственности на пай связан с дополнительными юридическими сложностями.

Законодателем пока четко не отрегулирован порядок отчуждения паев в жилищных кооперативах. Банки же не заинтересованы оказаться в ситуации правового вакуума. Нужна более подробная регламентация правоотношений применительно к залогу паев и обращению взыскания на паи. Ее пока нет.

Глава 12. МЕРЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

Доверяя свои деньги застройщику, инвестор фактически полагается на его обещание передать ему будущую недвижимость. Это обещание подкрепляется определенными юридическими гарантиями. При вложении инвестиций по ДДУ такие гарантии прямо установлены в законе. Однако инвестор практически их не имеет при вложении инвестиций иными способами, например путем оплаты паев в жилищных кооперативах. В этом случае при просрочке передачи построенной недвижимости инвестор вправе требовать своего выхода из состава членов кооператива и возврата паевых денег <117>.

--------------------------------

<117> См.: ст. ст. 130 и 132 Жилищного кодекса РФ.

Аналогична защита инвестора при инвестировании на основании предварительных договоров купли-продажи (ПДКП). В случае нарушения договора застройщиком инвестор вправе обычно требовать возврата вложенных денег, может быть, убытков, если удастся их доказать. Однако такие требования инвестора к застройщику ничем не обеспечены. Поэтому пока наиболее защищенной схемой вложения инвестиций в новостройки для инвестора остаются ДДУ. Далее мы рассмотрим ключевые гарантии, предоставленные законом инвестору в случае заключения с застройщиком ДДУ.

12.1. Неустойка и проценты

По закону в случае нарушения застройщиком обязательств перед инвестором по ДДУ тот обязан выплатить законную неустойку, а также сверх нее возместить причиненные убытки.

Неустойка подлежит оплате застройщиком в случае нарушения согласованного срока передачи помещения инвестору <118>. Нарушение выражается в том, что застройщик отказывается или уклоняется передавать помещение по передаточному акту инвестору в согласованный в ДДУ срок. Причины могут быть разными. Например, здание еще не введено в эксплуатацию.

--------------------------------

<118> См.: пункт 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Дата добавления: 2015-05-07