Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Договор возмездного оказания услуг. Аренда зданий и сооружений




24.09.12

Аренда зданий и сооружений

Здания - различные строения капитального типа (жилые и нежилые здания; основные и вспомогательные)

Сооружения - мосты, эстакады, трансформаторы и т.д.

Особенности:

-Предмет и цена - существенные условия

-Форма договора - письменная форма обязательна в виде единого документа; если на срок более года - обязательна государственная регистрация

-Передача в аренду осуществляется на основе передаточного акта

-Если собственник здания не является собственником земли, то можно сдавать здания и сооружения в аренду вне зависимости от воли владельца земли

-Специально регулируется вопрос о правах на землю - арендатор приобретает вместе с правами на здание или сооружение права и на землю.

Аренда предприятий

Особенности:

-Новый пользователь предприятия должен обладать лицензиями на занятие тех или иных видов деятельности. Такие лицензионные права передать нельзя.

-Производит не только текущий, но и капитальный ремонт, а также улучшения (арендодатель должен возместить стоимость улучшений, если они были необходимы)

-Все кредиторы должны быть извещены о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Те кто извещены, имеют право в течение трех месяцев требовать исполнения обязательств досрочного, а кто не были извещены - в течении года с момента когда они узнали. Если не согласны, то могут требовать признания договора недействительным.

Финансовая аренда/Договор лизинга

Лизинг - совокупность имущественных отношений, суть которой в том, что одна организация (лизингополучатель) обращается к другой организации (лизингодатель) с просьбой приобрести для нее имущество к третьих лиц и передать ей в пользование.

Опосредованно двумя договорами - договором купли-продажи и договором аренды

Лизинг (в широком смысле) - все отношения в целом

Лизинг (в узком смысле) - передача имущества в аренду

Выделяется:

-Финансовый лизинг - специально покупается имущество у третьего лица для сдачи в аренду

-Оперативный лизинг - не приобретает имущество под конкретную сделку, оно у него уже есть; берет также на себя функции технического обслуживания имущества

Также различается:

-Возвратный лизинг (продает имущество и тут же берет его в аренду)

-Лизинг-поставка (берет деньги в кредит, на них производит вещь, дает в аренду имущество, которое сама изготавливает)

Различается:

-Полный/мокрый(берет на себя лизингодатель все обязанности по обслуживанию имущества)

-Неполный/сухой (только сдает имущество в аренду)

Особенности (параграф 6 главы 34 ГК РФ; Закон о лизинге 1998 года; Международная конвенция о международном финансовом лизинге):

-Имущество, передаваемое в лизинг, используется в предпринимательских целях

-Срок договора лизинга, как правило, длительный и приближен к сроку амортизации имущества

-Для лизинга характерен выкуп имущества

-Лизингополучатель -обычно, хозяйствующих субъект; лизингодатель - банк или специальная организация;

-Как правило, передаются вещи движимые, за исключением транспортных средств

-Риск случайной гибели несет лизингополучатель

-Цена договора складывается из двух величин - инвестиционные затраты лизингодателя и вознаграждение лизингодателя

-Форма письменная

Содержание договора:

-Лизингодатель обязан приобрести имущество (но не всегда - может уже находиться в собственности)

-Лизингодатель должен обеспечить передачу имущества

-Лизингодатель может изъять имущество со всеми платежами в бесспорных случаях (использование не по назначению,нарушение сроков платежей систематическое и т.д.)

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

 

1. Понятие жилищного права и его источников

2. Понятие жилищного фонда

3. Управление

4. Основание возникновения

5. Пользование жилыми помещениями

6. Изменение жилищных правоотношений

7. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение

 

1. Понятие жилищного права

 

Совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения.

Жилищные правоотношения (статья 4 ЖК):

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) поль

 

???

 

Из законодательства исчезло первоочередное жилье.

Объекты предоставления - по договору социального найма должно предоставляться жилье в месте проживания граждан общей площадью не меньше, чем норма предоставления (18 квадратных метра на семью больше двух людей на каждого, а при одном человеке - 33 метра в СПб)

 

Исчезли нормы о праве на дополнительную жилую площадь

 

Другие требования на предоставление:

-Как правило, в виде отдельной квартиры

-При заселении лиц разного пола они обеспечиваются отдельными комнатами

-Исчезла гарантия предоставления благоустроенного жилья

 

Предоставление специализированного жилья

 

1. Служебные жилые помещения - им можно пользоваться на время своей службы

2. Общежития - на временный период учебы, работы и др. (Норма - 6 квадратных метров на человека)

3. Маневренный - если граждане лишились жилья в результате аварии, невыплаты ипотеки

4. Дома специального содержания - переселяют граждан пожилого возраста при условии, что граждане сдают свое жилье или предоставляют его городу.

5. Дома для беженцев или вынужденных переселенцев

6. Дома социальной защиты отдельных категорий граждан (ночлежки и др.)

 

08.10.12

 

Жилищный кооператив.

Решение о создании принимают сами граждане. Они принимают устав кооператива. Количество членов должно совпадать с количеством квартир.

 

Жилищно-накопительный кооператив.

ФЗ "о жилищно-накопительных кооперативах"

Это потребительский кооператив, который создается гражданами, желающими через постепенный взнос определенной платы (папкой взнос) получить в пользование жилье, а потом и в собственность.

Может быть не менее 50, но не более 5000 граждан.

Порядок взноса - форма участия

Форма участия в ЖМК:

-определяет размер вступительного взноса

-Порядок погашения

-Характеристики квартиры

 

Основания возникновения прав на жилье:

а)У собственника (приватизация жилья и участие в долевом строительстве)

Приватизация

Осуществляется на основе бесплатности, однократности, возможности расприватизации жилья

Участие в долевом строительстве жилья - привлечение строительными организациями средств граждан, за счет которых производит строительство

Гарантии в соответствии с законом о долевом участии в строительстве:

-Застройщик обязуется построить, а покупатель обязуется оплатить

-Застройщик может привлекать средства лишь после опубликования проекта, получения разрешения на строительства и получения права на застройку территории

-Существенные условия договора: конкретный объект, срок строительства, цена договора, гарантийные обязательства

-Возможность отказаться от договора в одностороннем порядке (возвращение всех сумм и пеня за пользование имуществом) в случае задержки сдачи, существенного изменения проектной декларации, изменения назначения общего имущества в доме, изменения требований к качеству

-В качестве залога выступает недострой и земля

 

Общее имущество в многоквартирном доме (в ЖК выделена целая глава)

Чтобы возможно было оформить собственность на общее имущество, нужно для начала описать многоквартирный дом кондоминимум)

б)У членов семьи собственника

Условия возникновения прав на жилую площадь у членов семьи:

-Лицо вселено в данное жилое помещение

-Лицо - член семьи (супруг, дети и родители; другие родственники; нетрудоспособные и иные лица, которые вселены в качестве членов семьи)

Чтобы быть членом семьи, нужно вести общее хозяйство

!Постановление Пленума ВС от 2 июля 2009 года!

Вселение на жилую площадь:

Отсутствие регистрации не является бесспорным основанием для непризнания вселения

При вселении собственник может договориться с вновь вселенным лицом о правах пользования имуществом и так далее.

Лица могут приобрести право на жилище на основе завещательного отказа, а также иждивенец при ренте с пожизненным содержанием

в)Посредством сдачи в коммерческий наем

Не только частное, но и муниципальное жилье может сдаваться внаем (но второе практически не урегулировано).

Глава 35 ГК отмечает то, что делается сдача внаем по воле собственника

 

Пользование жилыми помещениями

1. По договору социального найма

Стороны:

-Собственник (государство)

-Наниматель (гражданин)

Наряду с нанимателем права на жилище принимает семья нанимателя

В ЖК определена семья как супруг, дети, родители; другие родственники и иные, которые вселены и ведут общее хозяйство

Без согласия вписаны могут быть только дети.

Обладают равными правами и обязанностями все, а кто наниматель - не имеет значения.

 

Если член семьи перестает им быть, он сохраняет права на имущество.

 

Права и обязанности наймодателя:

-Обязан предоставить жилое помещение в течение 10 дней с момента решения о предоставлении жилья

-Принимать участие в ремонте общей собственности

-Принимать участие в подготовке дома к зиме и капитальном ремонте

-Имеют право на проверку на аварийность

-Право на запрет вселения при нарушении учетных норм

-Требует внесения платы за жилье и коммунальные услуги (за само жилье - размеры платы устанавливаются субъектами федерации, а малоимущие освобождаются от платы; за ремонт; за коммунальные услуги - если больше чем 32 рубля за квадратный метр, можете претендовать на субсидии при условии что вы - малоимущий)

 

Права и обязанности нанимателя:

-обязанность принять жилище в 10 дневный срок

-сдавать помещение в поднаем (с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи, согласия наймодателя; если коммунальная - требуется согласие соседей)

-Право поселять временных жильцов (предельный срок - 6 месяцев; не требуется согласия наймодателя, а лишь его извещение)

-Право требовать от наймодателя капитального ремонта

-Наниматель может в любой момент покинуть жилое помещение путем отказа или просто ухода

 

Пользование жилыми помещениями в специализированном жилом фонде

В таком случае лишается многих прав, в том числе сдавать в

 

Пользование жилища, принадлежащего на праве частной собственности

Особенности:

Предельный срок договора коммерческого найма - 5 лет. При продлении наймодатель должен убедиться, что наниматель хочет дальше пользоваться помещением; если не спрашивает, то автоматически продляется

Краткосрочный коммерческий наем жилья - на один год (определенные жесткие условия)

 

Изменение жилищных правоотношений

1. Замена нанимателя

Оказывает существенное влияние в коммерческой найме

2. Раздел жилой площади (поскольку прямо не запрещено, то возможно)

3. Объединение жилой площади (возможно в государственном социальном фонде)

4. Замена жилой площади

5. Обмен жилой площади (добровольный и принудительный)

Не допускается:

-Когда нанимателю предъявлен иск о выселении

-Право пользование оспаривается в суде

-Жилище признано непригодным или принято решение о сносе

 

15.10.12

 

Прекращение жилищных правоотношений

 

1. Жилое помещение может быть изъято в связи с изъятием земельного участка (уже вследствие этого решается вопрос о выкупе жилого помещения собственником; существует возможность потребовать через суд выкуп)

2. В связи признанием дома аварийным и подлежащим сносу (осуществляется межведомственной комиссией) (снос осущствляется за счет собственника, а если не сносят собственники дом, то он изымается а пользу государства)

3. Изъятие вследствие ненадлежащего пользования (порча, нарушение прав соседей и использование не по назначению) (сначала происходит предупреждение с предоставление срока на устранение нарушений, если нет, то суд выставляют имущество на торги и доход передает собственнику за исключением расходов на торги)

4. Самовольное переустройство и перепланировка.

 

Помимо собственника правом на имущество обладают и члены его семьи. НО они лишены права следования (то есть при лишении собственника прав на имущества или прекращении семейных отношений они подлежат выселению без предоставления имущества другого).

При лишении дается срок на решение своей жилищной проблемы

Суд может возложить обязанность купить жилье на членов семьи (комнаты, квартиры)

 

Прекращение отношений по инициативе наймодателя.

Судебное выселение:

1. Выселение с предоставлении другого благоустроенного жилого помещение

Другое благоустроенное помещение - нахождение в том же населенном пункте, соответствие санитарно-техническим требованиям, по размеру не меньше предыдущего, норма предоставления не учитывается, должно быть благоустроенное применительно к средним характеристикам благоустроенности по данному населенному пункту.

Основания выселения:

-Снос

-Переоборудование в нежилой фонд

-Непригодно для проживания (относится к случаям внеочередного предоставления жилья)

-Капитальный ремонт (обычно подразумевается переселение временное в маневренное жилое помещение) - предоставление происходит если в результате капитального ремонта жилье сильно меняется (уменьшение или увеличение жилья) или меняется назначение

2. Выселение с предоставлением просто другого жилого помещения

Это уже своего рода санкция.

Должно находиться в том же населенном пункте, размеры должны быть такими чтобы лицо не нуждалось в жилье, но ниже нормы предоставления, должно соответствовать лишь санитарно-техническим требованиям.

Основания:

-Неоплата государственного муниципального жилья и коммунальных услуг (свыше 6 месяцев долг, действия должны быть виновными)

-Выселение из общежитий и служебных жилых помещений лиц пользующихся льготами (вообще выселяют без предоставления, но отдельным категориям предоставляются - пенсионерам, инвалидам, члены семьи работника который умер; смена собственника жилья - повод для выселения; также не подлежат те, которые не подлежали выселению до принятия нового жилищного кодекса)

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения

Наиболее жесткая жилищно-правовая санкция

Основания:

-Неправильное поведение нанимателя и членов его семьи

-Нарушение прав соседей

-Неправильное использование имущества

-Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

-Лишение родительских прав

-Выселение за неплатеж квартплаты и коммунальных услуг (по коммерческого найму)

-Выселение из самоуправно занятой жилой площади (захват жилой площади без каких-либо оснований)

-Выселение из специализированного жилья

 

Основания выселения из ЖСК:

-Невнесение платы

-Невыполнение решений ЖСК

 

ДОГОВОР ПОДРЯДА

 

1. Понятие и признаки договора подряда

2. Элементы договора подряда

3. Права и ответственность сторон

4. Отдельные виды подряда (бытовой, строительный, подряд на выполнение проектов и изыскательских работ, подряд на выполнение гос.нужд)

 

1. Понятие и признаки договора подряда

 

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется по указание другой стороны (заказчика) выполнить определенную работу и передать результат заказчику, а заказчик обязуется работу принять и оплатить.

 

Признаки:

-Консенсуальный

-Возмездный

-Взаимный

-У работы должен быть овеществленный результат, который возможно передать заказчику

 

Похож на трудовой договор, но:

-По договору подряда требуется результат

-Подрядчик организационно и финансово в своей работе независим от заказчика

-Риск гибели результата до его передачи лежит на подрядчике

-Обязанности выполнения работы лично не стоит за подрядчиком

 

От авторского договора отличается тем, что работа в договоре подряда не носит творческий характер

 

Источники:

-ГК

-Закон о защите прав потребителей

 

2. Элементы договора подряда

Стороны:

Заказчик:

Необходимо различать понятия заказчика и инвестора

Инвестор - то лицо, которое платит

Заказчик - назначенное инвестором лицо, которое взаимодействует с подрядчиком (такое разделение только при выполнении сложных работ)

 

-Закон об инвестиционной деятельности в РФ

-Закон об иностранной инвестиционной деятельности

 

Подрядчик:

Физическое или юридическое лицо. Часто нужна лицензия на определенные виды деятельности.

Может выступить и генеральным подрядчиком при субподрядчиках.

 

-Подрядчик может самостоятельно привлекать субподрядчиков.

-Он несет ответственность за деятельность субподрячиков

-По отношению к субподрядчикам он является заказчиком

-Субподрядчики между собой требования предъявлять не могут

 

Но нужно отличать ситуацию с генеральным подрядчиком и когда по договору есть несколько подрядчиков. Тогда они несут солидарную ответственность берем заказчиком.

 

Предмет договора подряда (три варианта):

1)Работа

2)Результаты работы

3)Работа и ее результаты

 

Срок договора подряда - является существенным условием договора подряда

 

Цена существенным условием не является

При больших работах цена согласуется в форме сметы (постатейный перечень затрат, работ и услуг, привлеченных подрядчиком)

Смета:

-Приблизительная (допускает отступления от конечной суммы в ту или иную сторону; различают существенное (нужно соглашение - либо соглашается, либо отказывается от договора или несущественное (автоматически) изменение цены). Приблизительность сметы должна быть указана в договоре

-Твердая (отступление не допускается) (Если по независящим причинам расходы возрастают, то подрядчик может требовать увеличения сметы)

 

Форма договора подряда - конкретных требований нет; сложилась практика, что граждане заключают в устной форме, а строительный подряд - есть договор с приложением в виде особых условий

 

3.Содержание договора подряда

Права и обязанности подрядчика:

-Риск случайной гибели результатов работ несет подрядчик, если он не перенесен на заказчика

-Риск гибели материалов несет сторона, предоставившая материал (заказчик или подрядчик)

-Использовать свои материалы, а если предоставлены заказчиком - нужно рационально использовать, отчитаться об использовании и вернуть остатки

-Принимая материалы от заказчика, нужно внимательно осмотреть и заявить о всех недостатках материала

-Подрядчик должен обеспечивать сохранность имущества

-Нельзя нарушать сроки сдачи

-Если не успевают к сроку, то возможно расторжение договора

-Предоставить заказчику необходимую информацию

-В случае некачественной работы возможен отказ от договора

 

Качество может быть описано в договоре

 

Срок исковой давности - 1 год, а при постройки зданий - 3 года.

 

Права и обязанности заказчика:

-Контроль хода выполнения работы

-До сдачи результата (до момента сообщения о готовности передачи) возможно отказаться от договора

-Заказчик должен принять работу - нужно внимательно осмотреть результаты работ и зафиксировать недостатки в акте приемки и лишь при этом можете дальнейшем заявлять о недостатках (если недостатки не были скрытыми)

-Заказчик должен оплачивать работу по итоговому результату, если иное не предусмотрено договором

-Заказчик должен оплатить согласованную цену

 

22.10.12

 

4. Отдельные виды договора подряда

 

Бытовой подряд

Наряду с ГК регулирует этот подряд Закон О защите прав потребителей,а также Правила бытового обслуживания населения.

Особенности:

-Носит публичный характер

-Практически все нормы носят императивный характер

-В интересах заказчика установлено, что подрядчик не может устанавливать каких-то дополнительных работ, которые заказчика не интересуют

-Цена определяется соглашением сторон

-Аванс может взыматься с заказчика только с его согласия

-Если обнаруживается недостатки то заказчик может потребовать выполнения работы заново

-Неустойка составляет 3 процента в день (но в пределах цены договора)

 

Строительный подряд

Предмет - выполнение различных строительных работ.

Субъекты - подрядчиком выступают обычно строительные организации общего профиля.

Градостроительный Кодекс регулирует, помимо ГК.

Подрядчик обязуется по заданию заказчику обязуется в установленный договором срок выполнить необходимый объем работ или построить объект,а заказчик - принять объект работ.

Срок является существенным условием.

Особенности:

-Чтобы осуществлять строительство, нужно получать разрешение, которое, в свою очередь, возможно получить только при наличии утвержденной проектной документации (утверждает инвестор).

-Договор строительного подряда заключается как в обычном порядке, так и путем проведения подрядных торгов. (Положение о подрядных торгах 1993 года; подрядные торги - конкурс, в котором участвуют оферты потенциальных подрядчиков; объявляется тендер; чтобы участвовать в конкурсе, нужно указывать все необходимые характеристики и документы)

-При заключении договора большое внимание уделяется проектной или проектно-сметной документации (одностадийное и двустадийное регулирование)

Бывают случаи, когда в документации обнаруживается неучтенные работы (в таком случае подрядчик останавливает работы, уведомляет заказчика, а заказчик в разумный срок дает дальнейшие указания)

Заказчик может изменять документацию, если изменения не превышают 10 процентов сметной стоимости.

В проектной документации могут содержатся ошибки, которые подрядчик может сам исключать, в таком случае расходы ложатся на то, по чьей вине ошибка была совершена.

-Заказчик должен немедленно реагировать, фиксировать и заявлять об обнаруженных недостатках, иначе он лишается права обращать внимание на недостатки, обнаруженные в ходе планового контроля

-Сотрудничество сторон в ходе работ

-Сдача и приемка по договору строительного подряда обладает особенностями (приемка в 2 этапа: первый - формирование рабочей комиссии; второй - государственная приемочная комиссия; также приемка может осуществляться частями - в этом случае на заказчика переходит риск случайной гибели; заказчик может отказаться от приемки только тогда, когда в нем обнаруживается существенные недостатки, а если не существенные - то просто фиксируется они и подрядчику предоставляется срок на устранение этих недостатков; уклонение от приемки заказчика не является препятствием для сдачи объекта - в таких случаях привлекается независимые организации)

-Особенность ответственности подрядчика за ненадлежащее качество (срок предъявления требования - 5 лет; подрядчик может за отдельную плату устранить недостатки, которые возникают не по его вине)

 

Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

Подрядчик (проектировщик) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию или произвести изыскательских работы и передать результаты заказчику

 

Стороны - проектировщик (изыскатель) и заказчик

Нельзя передавать документацию третьим лицам (тиражирование не допускается)

Может в последствие передаваться третьим лицам (контролирующему органу и т.д.)

Особенность ответственности подрядчика - если проект не будет достигать проектной мощности, до вина может быть за проектировщиком.

 

Подрядные работы для гос.нужд

Регулируется ГК, также договор поставки для гос.нужд может применяться по аналогии + Основные положения порядка заключения и исполнения гос.контрактов на строительство объектов для гос.нужд

Подрядчик - любое юр.лицо специализирующееся на строительстве

За каждый день просрочка взимается однак тысячная за каждый

Основные отличия от подряда:

-Нет овеществления результата

-Нет гарантии положительного результата

Особенности:

-Исполнитель обязуется по заданию заказчику оказать определенную услугу (выполнить определенные действия), а заказчик обязуется оплатить эту услугу.

-Понятия риска случайной гибели здесь нет, однако вообще все риски лежат на заказчике

-Стороны могут отказаться от договора




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2015-05-10; Просмотров: 430; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.177 сек.