Государственное земельное управление

Право частной собственностиозначает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических лиц

Право частной собственности на землю. Общая собственность

¹ См. постановление Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114. § 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность 75

и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международ-ные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей. Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, а приобретают право частной собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время находится незна-

http://www.natahaus.ru/

чительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих

площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для

установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах —

свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для

ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства,

предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим

лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи,

наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога.

Собственники

Глава 4. Право собственности на землю

могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными

участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным

законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹ запрещается залог

сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских

(фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В этом случае речь идет

0 запрете на залог права собственности. Залог права аренды допускается без согласия собственника зе-
мельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК).
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных и
муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных
случаях правонарушений в порядке конфискации собственник может быть лишен права собственности в
соответствии с судебным решением без компенсации. На части земельного участка может быть установлен
публичный либо частный сервитут.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК). Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации). Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации².

¹ СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

² См. Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утв. постановлением Совета
Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения,

пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным

физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому

сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом

(свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не опре-

деляется (ст. 244 ГК).

I» Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем

добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной

собственности земельных участков (долей). Хотя в большинстве случаев возникновения общей

собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей

собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка

садоводческим или огородническим объединениям граждан за плату земельный участок предоставляется

первоначально в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением

земельных участков в собственность каждого члена. В кондоминиумах общее имущество, включая

прилегающие к обслуживающим объектам земельные участки в установленных границах, находится в

общей долевой собственности домовладельцев.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права

собственности на часть земельного участка (долю) в общей собственности, выдаваемым каждому

собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о

регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей:

ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения

объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей

собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При

http://www.natahaus.ru/ долевой собственности

Глава 4. Право собственности на землю

собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений и по соглашению всех ее участников. При этом такие участники обладают преимущественным правом покупки доли. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется. Особые дополнительные правила установлены для оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, кроме универсальных сделок собственники земельных долей могут передать свою долю в доверительное управление. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53 ГК.

Глава 5

§ 1. Понятие и общая характеристика государственного * земельного управления

Государственное земельное управление — часть управленческой деятельности государства в целом.

Одновременно специфика земельных правоотношений придает государственному управлению в данной

области особенные черты, отражающиеся на содержании функций государственного управления, системе и

структуре государственных органов.

Следуя теории административного права, по своему изначальному смыслу «государственное управление

означает управление, осуществляемое государством»¹. Из этого определения следует, что субъектом

отношений государственного земельного управления, с одной стороны, всегда выступает государство,

представляемое соответствующими государственными органами либо иными органами и организациями,

которым переданы (делегированы) государственные полномочия. С другой стороны, участниками

правоотношений государственного земельного управления выступают граждане, государственные и

негосударственные организации. Отношения между государственными органами, с одной стороны, физи-

ческими и юридическими лицами — с другой, урегулированные нормами права, именуются

управленческими. Государственные органы при этом выступают в качестве выразителя функций

управления, а вторая сторона подвергается управленческому воздействию государства.

Государство не является единственной управляющей системой. Упорядочением земельных отношений

занимаются также общественные, т.е. негосударственные, организации. Особая роль в управлении

общественными земельными отношениями принадлежит местным органам самоуправления, не входящим в

систему органов

¹ Курашвили Б.П. Очерк теории государственного управления. М., 1987. С. 6.

Глава 5. Государственное земельное управление

государственной власти. В процессе трудовых отношений на предприятиях осуществляется производственное управление, задача которого — обеспечить организацию производственного процесса в соответствии с установленными требованиями законодательства, в том числе земельного. Однако в отличие от общественного, муниципального и производственного государственное земельное управление опирается на публичную власть, распространяющуюся на все общество и его отдельных членов. В теории административного права различают понятие государственного управления в широком и узком смыслах. В широком смысле под государственным управлением подразумевается деятельность всех ветвей государственной власти по регулированию поведения людей установленными методами. В таком пониманий к государственному управлению относится регулирующая деятельность законодательных, исполнительных и судебных органов. В узком смысле понятие государственного управления означает деятельность лишь исполнительных государственных органов, нацеленная на обеспечение исполнения законодательства. Именно в таком узком смысле применяется понятие государственного земельного управления в рамках данного курса.

Таким образом, государственное земельное управление — организующая исполнительно-распорядительная деятельность компетентных государственных органов по практическому осуществлению

http://www.natahaus.ru/

целей и задач, стоящих перед государством и выраженных в законодательстве.

Дата добавления: 2015-05-31