Визначення поняття нерухомості і класифікація об'єктів, що підпадають під це визначення

Тема 6 Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель і споруд

Відповідно до Міжнародних стандартів оцінки [19] нерухомість (об'єкт нерухомості, нерухоме майно) визначається як фізична ділянка землі і віднесені до неї виконані людиною поліпшення. Це матеріальна, відчутна "річ", яку можна побачити і до якої можна доторкнутись, у сукупності з усіма спорудженнями на землі, а також над або під нею.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, що характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом та іншими істотними ознаками, визначеними стосовно неї відповідними правами.

Поліпшення земельної ділянки - це будь - які фізичні об'єкти, що розміщені в межах земельної ділянки і фізично зв'язані з нею, а також фізичні наслідки будь - яких заходів, що привели до зміни рельєфу, умов освоєння земельної ділянки або потенційного прибутку від його використання.

До поліпшень, як правило, відносять будинки, споруди, багаторічні насадження, незавершене будівництво та інші об'єкти.

Будинки - це будівельно-архітектурні об'єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.

Споруди - інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади і т.ін.) або для обслуговування населення (споруди для міського благоустрою і т.д).

Багаторічні насадження - усі види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні й озеленювальні насадження усіх видів; штучні насадження ботанічних садів, парків, скверів, вулиць, бульварів, дворів, територій підприємств і т.п.

Незавершене будівництво - об'єкти, щодо яких у встановленому порядку ще не оформлені документи про приймання об'єкта в експлуатацію.

Для класифікації об'єктів нерухомості можна скористатися схемою ознак, поданою на рис. 5.1.

Як класифікаційні ознаки можуть використовуватися такі, як: тип об'єкта нерухомості; використання об'єкта неру­хомості; форма власності; призначення; ступінь автономності; ступінь готовності; спеціалізація; фізичний стан; якість ремонтних робіт; місцезнаходження.

Оцінка об'єкта нерухомості являє собою розрахунок вар-ості об'єкта з використанням існуючих підходів до оцінки вартості майна, що враховують його індивідуальні особливості. У найбільш загальному вигляді порядок оцінки нерухомості можна проілю­струвати схемою, поданою на рис. 5.2, яка передбачає послідовне виконання шести етапів.

Орієнтовний перелік документів, що необхідні для оцінки об'єктів нерухомості та земельних ділянок:

1 Для визначення вартості нерухомості:

1.1 Свідоцтво юридичної належності об'єкта (юридичний статус).

1.2 Історія будівництва.

1.3 Документи на право землекористування, генплан, поверхові плани, експлікації.

1.4 Паспорт Бюро технічної інвентаризації.

1.5 Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та ви­трат на їх проведення.

1.6 Відомості про орендні угоди щодо об'єкта та розмір орен­дної плати.

2 Для оцінки земельних ділянок:

2.1 Акти землекористування.

2.2 Інформація щодо інженерно-геологічних умов.

2.3 Інформація щодо місцезнаходження ділянки стосовно са­нітарно-захисних зон.

2.4 Постанови місцевих органів влади щодо землекористу­вання.

2.5 Кошториси витрат на поліпшення земель.

2.6 Документи щодо умов використання земельної ділянки.

На закінчення варто зазначити, що кожен аналітик викорис­товує той чи інший метод визначення вартості потенціалу зе­мельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки.

Дата добавления: 2015-05-31