Практичні заняття за темою 6

Задача 1

Визначити вартість земельної ділянки (таблиця 12.11):

Таблиця 12.11 – Вихідна інформація

Найменування показника	Значення
Чистий операційний дохід у прогнозованому періоді, грн. (Ді)	25 000
Протягом періоду, років (n)
Коефіцієнт капіталізації, % (К кап)
Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозованому періоді, грн (Р)	56 000

Задача 2

Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогіч­них за місцем розташування умовах дозволив установити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий дохід з одного літра бензину складає близько 0,026 грн, число днів роботи АЗС - 300 днів на рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості - 12%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшко­дування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Задача 3

Вартість нерухомого майна підприємства складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1: 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний дохід в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.

Задача 4

Оцінити вартість офісного приміщення загаль­ною площею 100 м². За попередніми прогнозами ймовірний процент недозавантаження об'єкта під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу - 1%, коефіцієнт капіталізації - 20%. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень у районі розташування об'єкта наведена в таблиці 12.12

На основі аналізу пропозицій ринку оренди нерухомості розрахуємо вірогідну місячну орендну ставку для об'єкта оцінки за формулою середньої арифметичної

S= (22,5 + 24 + 20,5 + 17,5 + 21,5)/5 = 21,2 (грн/м²).

Таблиця 12.12 - Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень

0б'єкт-аналог	Площа, м^2	Місячна ставка орендної плати, грн м"
		22.5
		20,5
		17.5
		21,5

Задача 5

Для придбання майнового комплексу підпри­ємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) становить 17,5 %. Очікується, що об'єкт власності принесе чистий операційний дохід 65000 грн. Аналіз порівнянних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестицій у схожі об'єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.

Задача 6

Протягом 5 років передбачається задавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень становить 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта становить 12 %. Операційні витрати приблизно становлять 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий дохід власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Міні­мальний розмір витрат на ремонт становить 50 грн за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн щорічно. Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 дол. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність - 3 %, що відповідає 3-ьом місяцям експонування об'єкта при його продажу. На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку - 4%.

Задача 7

Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 м² на основі даних, наведених в табл. 12.13.

Таблиця 12.13 - Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі

Елемент будівлі	Ефективний вік	Строк економічного життя	Відновлювальна вартість, грн.
Перекриття
Дах
Фарбування стін
Покриття підлоги
Фарбування стелі
Система водопостачання
Електропроводка
Система опалення

Задача 8

Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об'єкт нерухомості:

1) об'єкт оцінки - адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік - 12 років, відновлювальна вартість -1200 тис. грн, витрати на ремонт окремих компонентів -50 тис. грн;

2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об'єкта, - дерев'яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими звукоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн;

3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є не досить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об'єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об'єкта оцінки, на 1 м² загальної площі становлять 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі - 200 м², коефіцієнт капіталізації - 0,25;

4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об'єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під'їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів становлять 105 тис. грн.

Задача 9

Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога -250000 грн. У базі даних були знайдені такі дані з парних продажів (табл.12.14):

Таблиця 12.14 - Інформація про об'єкти парних продажів

Об'єкт	Фізичні характеристики та призначення об'єкта	Стан об'єкта	Ціна, грн
	Одноповерхова цегляна офісна будівля площею 150 м^2	Потрібний косметичний ремонт
	Одноповерхова цегляна офісна будівля площею 200 м^2	Проведено косметичний ремонт

Задача 10

Оцінити вартість об'єкта, який після його при­дбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегмента ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл. 12.15.

Таблиця 12.15 - Інформація про підприємства-аналоги

Об'єкти для порівнянь	Ціна продажу Ц аналог, грн	Потенційний валовий дохід (ПВД), грн.
	435 000
	560 000	3 500 000
	784 000
		1750 000
Оцінюваний об'єкт		?

Дата добавления: 2015-05-31