Система інструментів на ринку іпотеки та їх види

Тема 5. Іпотечні цінні папери

На іпотечному ринку використовуються як фінансові, так і нефінансові інструменти. Фінансовими інструментами є будь-які документи, що оформлені у письмовій формі і мають грошову вартість або свідчать про грошову трансакцію.

Система інструментів іпотечного ринку житла включає різнома­нітні інструменти та їх похідні.

Інструменти іпотечного ринку житла можуть бути класифіковані у кілька основних груп. Це: фінансові інструменти акумулювання ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування; іпотечні кредити як інструменти іпотечного фінансу­вання; інструменти забезпечення іпотечних кредитів та їх сек'юритизації; інструменти державного регулювання іпотечного ринку житла, державного стимулювання іпотечного кредитування та спрямування заощаджень населення на інвестиційні цілі; інструменти інформацій­но-аналітичного забезпечення учасників іпотечного ринку житла.

Основними фінансовими інструментами акумулювання ресур­сів на цілі іпотечного житлового кредитування є контрактні ці­льові житлові заощадження, іпотечні цінні папери та цінні папе­ри, що пов'язані з іпотекою, депозити, процентні ставки, перші внески позичальників, поліси страхування, пенсійні вклади тощо.

Контрактні цільові житлові заощадження як інструмент ви­користовуються різноманітними інститутами іпотечного ринку житла, в першу чергу банками та ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Існують два різновиди конт­рактних житлових заощаджень: індивідуальні та колективні. Інди­відуальні контрактні заощадження в основному використовуються банками.

Колективні - ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Суть вказаних заощаджень полягає в тому, що інвестори як в індивідуальному, так і в колективному по­рядку нагромаджують на своїх рахунках протягом певного періоду -3-х чи 5-ти років необхідну суму коштів, яка становить, як правило, 30-50% вартості майбутньої квартири, а потім отримують іпотеч­ний кредит на решту її вартості під заставу цієї квартири.

Що стосується процентної ставки як інструменту іпотечного кредитування, то вона є дуже важливою як з точки зору стимулю­вання залучення ресурсів, так і з точки зору забезпечення іпотеч­ного кредиту. Процентні ставки за іпотечними кредитами пере­бувають у прямій залежності від процентних ставок, за якими банк залучає кредитні ресурси, а також від ставок рефінансуван­ня, ризиків на іпотечному ринку житла та інших соціально-еко­номічних факторів.

Перший внесок позичальника як інструмент використовується практично в усіх схемах іпотечного кредитування. Розмір першого внеску позичальника за іпотечною кредитною угодою - від 30 до 50% вартості квартири, яка передається в заставу.

Використовуються й інструменти іпотечного житлового ринку страхового характеру. Це - страховий поліс як застава за іпотечним кредитом, страхові платежі, які використовуються як платежі в ра­хунок погашення іпотечного кредиту, та інші страхові інструменти.

Страхові фонди активно використовують такі інструменти, як іпотечні кредити, застава та заставні, оскільки почали самостійно здійснювати іпотечне житлове кредитування. Як інструменти вони також використовують іпотечні цінні папери, які скуповуються страховими компаніями з метою збереження та приросту власних активів.

Пенсійними фондами використовуються такі нові фінансові ін­струменти іпотечного житлового ринку, як пенсійні вклади, заста­ва за іпотечним кредитом, а також внески до пенсійних фондів як платежі в рахунок погашення іпотечного житлового кредиту.

Ключовим інструментом на іпотечному ринку житла є іпотеч­ний кредит, який має ряд характерних рис. Це - довгостроковий кредит під відносно низький відсоток, а також кредит, забезпече­ний заставою житла та оформленою заставною.

Заставна, оформ­лена за іпотечним кредитом, може бути переуступлена іншій особі шляхом індосаменту. Іпотечний кредит передбачає страхування об'єкта застави, життя позичальника та його працездатності. Дого­вори за іпотечним кредитуванням підлягають державній реєстра­ції, реєстрації також підлягають майнові права, що передаються у заставу. Іпотечні кредити можуть бути сек'юритизовані (транс­формовані) в іпотечні цінні папери.

5.2. Зміст та особливості іпотечних цінних паперів

У міжнародній практиці використовують іпотечні фінансові документи - довгострокові цінні папери, які випускаються під забезпечення застави нерухомості, та які приносять твердий процент її власнику. Хоча іпотечні цінні папери не мають безпосереднього зв'язку з конкретною забезпечуваною вимогою, все ж опосередковано вони пов'язані з усією сукупністю іпотек, що є в банку. Надійність цих фінансових документів пов'язана з тим, що, по-перше, за кожною з них - борг позичальника, який бере іпотечний кредит у банку, i, по-друге, вони забезпечені нерухомим високоліквідним майном позичальника, заставленим за договором іпотеки банку - заставодержателю.

Згідно діючого законодавства встановлено, що іпотечні цінні папери можуть випускатися у формі заставних, іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та сертифікатів ФОН. Емітентом іпотечних цінних паперів можуть бути банки та інші фінансові установи, які мають право на запровадження такого виду діяльності відповідно до закону. Проте документом передбачено, що порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів встановлюється законом.

В процесі сек’юритизації та й загалом в операціях з нерухомісттю приймають участь декілька видів цінних паперів, з них можна виділити:

v пайові (ті, що забезпечують їх власникам певну частину нерухомості);

v боргові (що забезвечують власнику право вимоги боргового зобов'язання у емітента цінних паперів).

До пайових відносяться сертифікати ФОН, останнім часом спостерігається їх популяризація серед населення.

До боргових відносять:

v іпотечні облігації;

v іпотечні сертифікати;

Іпотечні облігації є особливим видом цінних паперів, що випу­скаються з метою залучення фінансових ресурсів на цілі іпотечно­го кредитування. З іншого боку, іпотечні облігації - це дохідні цінні папери, і тому їх придбання є ефективними інвестиціями.

Іпотечні облігації, що випускаються банками та іншими фінан­сово-кредитними установами (заставні листи), можуть мати доку­ментарну форму або випускатися у формі спеціальних записів, які здійснюються у банку-депозитарії.

Банківські іпотечні облігації можуть випускатися як на пред'явника, так і бути іменними.

Держава регламентує випуск іпотечних облігацій. Банки, які здійснюють випуск іпотечних облігацій, повинні мати на це відпо­відну ліцензію. Щодо таких банків встановлюється особливий державний нагляд. У ці банки призначаються так звані довірені особи, які представляють центральний державний орган, що здійс­нює банківський нагляд. Щодо іпотечних облігацій застосовується «стіна захисту», тобто відокремлення операцій з іпотечними кре­дитами та операцій, пов'язаних з емісією іпотечних облігацій, від інших операцій, які здійснює фінансово-кредитна установа. Вимо­гою також є застосування принципу «достатнього покриття вартіс­тю заставленої нерухомості».

Стандарти іпотечного кредитування передбачають, що обсяг випущених іпотечних облігацій за своєю вартістю не може пере­вищувати 60-70% вартості заставленого майна.

Видом іпотечних емісійних цінних паперів є іпотечні сертифі­кати участі, які емітуються операторами вторинного іпотечного ринку та іншими фінансовими установами на базі пулів іпотек. Власник іпотечного сертифіката участі стає співвласником пулу іпотек, тобто усієї маси заставленого в іпотеку житла, яке включе­не до цього пулу. Частка цього майна, що належить власникам іпотечних сертифікатів, визначається обсягом придбаних таких сертифікатів.

Іпотечні сертифікати участі як інструменти рефінансування іпотечних кредитів мають вади. Власники сертифікатів не застра­ховані від дострокового повернення іпотечних кредитів. При до­строковому поверненні іпотечного кредиту власник сертифіката може втратити передбачені цим сертифікатом доходи. Йому у та­кому разі достроково можуть бути повернуті кошти, які були ви­користані для придбання сертифіката за його номінальною вартістю.

Іпотечні облігації цих закладів випускаються на основі пулів іпотек або на основі пулів іпотечних сертифікатів участі (перехід­них сертифікатів). Іпотечні облігації гарантуються державою, що мінімізує ризики, пов'язані з їх використанням як інструменту ре­фінансування. Ризики, пов'язані з їх використанням як інструмен­ту рефінансування, також мінімізуються за рахунок того, що іпо­течні облігації випускаються траншами, кожен з яких передбачає різні умови щодо термінів погашення іпотечних облігацій та їх дохідності. Різною є дохідність кожного з траншів. Ті транші, які швидко погашаються, мають меншу дохідність, ніж ті, які перед­бачають погашення через тривалий період і передбачають збіль­шення дохідності.

Дата добавления: 2015-05-26