Іпотечні моделі які використовують розвинені країни світу

Відкрита (Американська (класична)) модель іпотеки

Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами спирається на вторинний іпотечний ринок. У США він побудований на базі трьох іпотечних агентств, зобов'язання яких гарантовані державою: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Основне завдання цих агентств - викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їх основі власних цінних паперів. Американська схема мінімізації процентних ставок за іпотечними кредитами діє таким чином. Банк видає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому (а точніше, від його імені продавцеві квартири) свої кошти в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісячно переводити в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується. Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання по забезпеченню. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і взамін просить переводити одержувані від нього щомісячні виплати за вирахуванням маржі банку в агентство. Закономірне питання - чим для банку цікава робота з іпотечним агентством? Викуп іпотечних кредитів агентством у банків вигідний останнім, перш за все, різким прискоренням обороту коштів - з декількох років до приблизно двох місяців. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ставки ці публікуються щодня і дійсні протягом 60 днів. Таким чином, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставки за кредитом ставку агентства і свою маржу. Протягом 60 днів банк завершує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству, залишаючи собі лише маржу. Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не зв'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає - це ставка, по якій іпотечні кредити купуються агентством. У свою чергу, ставки агентств визначає третинний іпотечний ринок. Всі агентства, купивши деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на основі кожного нову цінний папір. Найбільш поширені цінні папери, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities, MBS). Джерелом виплат за MBS є платежі позичальників по іпотечних кредитах. Однак MBS - це цінний папір агентства, і виплати по ній гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за винятком своєї маржі. Таким чином, ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки прибутковості з цінних паперів агентства, на яку згодні інвестори. При цьому ставки з цінних паперів агентств ненабагато вище ставок за державними цінними паперами. Причина, по якій інвестори погоджуються на низьку прибутковість по MBS, полягає в тому, що забезпеченням по них є не зобов'язання позичальника, а зобов'язання агентств, за якими стоїть держава. І яким би масовим не був дефолт позичальників по іпотечних кредитах, свої зобов'язання перед інвесторами агентства з допомогою бюджету виконають. Це дає можливість розглядати цінні папери іпотечних агентств як практично безризикові і дозволяє вкладатися в них самим консервативним інвесторам, таким як пенсійні фонди і страхові компанії, а отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів. У кінцевому підсумку низькі ставки за іпотечними кредитами в рамках американської моделі іпотеки забезпечує бюджет, тобто платники податків.

Закрита (Німецька) модель іпотеки.

Суть німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (bausparkasse). Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижчими від ринкових, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими від ринкових. Це пояснюється тим, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті ж люди - члени каси. Низька прибутковість депозиту - свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за нижчою ставкою. Взаємодія з касою ділиться на два періоди - період накопичення і період кредитування. Спочатку вкладник - член каси укладає контракт, згідно з яким бере на себе зобов'язання вносити протягом певного часу гроші на депозит і зберігати їх, отримуючи дохід за обумовленою низькою ставкою. Суму щомісячних виплат і термін накопичення він вибирає відповідно до своїх можливостей і потреб. Каса, у свою чергу, бере на себе зобов'язання надати йому після завершення періоду накопичення іпотечний кредит за нижчою ставкою. У Німеччині bausparkasse вже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7до 12% річних.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину тієї суми, що потрібна на покупку житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж як кредит. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє її в заставу і починає виплачувати кредит. Через невисоку ставки відсотка суми щомісячних виплат за кредитом виявляються приблизно такими ж, якими були його щомісячні накопичувальні внески. Умови контракту засновані на розрахунку, який може забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і термінами. Тому в контракт вводиться поняття мінімального терміну накопичень (у різних bausparkasse він становить від півтора до двох років) і умову, що накопичення повинні досягти розміру, відповідного так званого оціночним числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень. Ризикованість таких кредитів значно нижче, ніж звичайних іпотечних, тому що вони видаються людям, не тільки формально підтвердив свою кредитоспроможність, а й на ділі продемонстрували, що вони здатні протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за кредитом. Одним з достоїнств системи є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, що не має ні найменшого поняття як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник bausparkasse точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима.

Дата добавления: 2015-05-26