Економічна природа та роль девелопменту. Поняття поняття про девелоперський проект

Девелопмент - це особливий процес і особливий вид професійної діяльності (бізнесу), який існує в країнах з розвиненою ринковою економікою і розвиненим ринком нерухомості. Це, з одного боку, повноцінний консалтинг в самому широкому розумінні слова, з іншого боку - система управління проектами з нерухомості, що включає матеріальне створення об'єктів нерухомості.

По-перше, девелопмент - це такі якісні матеріальні перетворення в об'єкті нерухомості, які забезпечують перетворення його в інший, новий об'єкт, що володіє ринковою вартістю більшою, ніж вартість вихідного об'єкта. Тобто девелопмент - це процес розвитку об'єкта нерухомості.

По-друге, девелопмент - це професійна діяльність по організації (управління) процесів девелопменту. Це особливий вид підприємницької діяльності в ринкових умовах, особливий прояв ділової активності на ринку. І в цій своїй якості поняття «девелопмент» органічно пов'язане з похідним від нього терміном «девелопер».

Будь-який розвиток об'єкта нерухомості пов'язане, перш за все, з фізичними змінами, які забезпечують появу у нього нових споживчих якостей, відповідних змінюються, запитам суспільства. Таким чином, мета девелопмента - створення об'єкта нерухомості з нуля і «під ключ». Проте в даному випадку мова йде не просто про будівництво, а про великий комерційний проект, який має на увазі не тільки створення об'єкта, але й одержання прибутку від його використання або від його продажу. Але робити нерухомість і отримувати прибуток від новонародженої об'єкта можна по-різному, тому девелопмент буває різним. Девелопмент здійснюється за рахунок коштів девелопера - особи, керівного цим процесом, або за рахунок коштів інвестора, замовника.

Економічний аспект девелопменту реалізується в підвищенні цінності об'єкта нерухомості внаслідок вироблених фізичних змін. При цьому самі фізичні зміни ще не є аргументом на користь збільшення цінності об'єкта - вони тягнуть за собою зміну цінності об'єкта лише остільки, оскільки забезпечують появу об'єкта, що володіє споживчими якостями, що роблять цей об'єкт затребуваним на ринку. Таким чином, зростання цінності забезпечується не будь-якими фізичними перетвореннями, а такими, які відповідають вимогам ринку, запитам його споживачів. Чим більше це відповідність, тим вище цінність створюваного об'єкта, тим вище ефективність девелопменту

Девелопмент нерухомості, з точки зору його матеріально-речовинного змісту, включає в себе дві основні складові:

- проведення будівельних або інших робіт над будівлями і землею;

- зміна функціонального використання будівель або землі.

Суть девелопменту - управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості, що включає в себе:

- вибір економічно ефективного проекту;

- отримання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від відповідних органів влади;

- визначення умов залучення інвестицій, розробка механізму і форм їх повернення при необхідності;

- пошук та залучення інвесторів;

- відбір підрядників, фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою;

- реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію замовнику.

Девелопмент передбачає проведення наступних заходів:

• аналіз ринку нерухомості;

• вибір найбільш перспективного об'єкту нерухомості за результатами аналізу,

• підбір персоналу під проект і формування команди;

• стратегічне планування проекту;

• оформлення необхідної документації, отримання необхідних законом ліцензій та дозволів, врегулювання питань, що виникли з владою;

• залучення додаткових фінансових коштів або визначення резервних джерел коштів.

Девелоперська компанія надає наступний перелік послуг з супроводу проекту на всіх стадіях девелопменту:

• Розробка схем фінансування проекту

• Розробка схеми входження в проект

• Комплексне вивчення проекту, проведення детального аналізу проектної документації

• Складання графіка реалізації проекту

• Розробка інвестиційних стратегій

• Розробка інвестиційних планів, бізнес планів розвитку проектів

• Розробка концепцій і архітектурного рішення

• Розробка концепцій об'єктів нерухомості, створення схем наповнення об'єкта, позиціонування, просування на ринку

• Управління проектуванням, узгодженням проектної документації, будівництвом об'єкту • Контроль виконання робіт, їх строків і вартості на всіх стадіях

• Проведення тендеру і вибір генерального підрядчика

• Юридичний супровід проекту

• Управління фінансуванням проекту

• Управління ризиками проекту

• Організація продажу площ в об'єкті нерухомості

• Організація управління об'єктами комерційної нерухомості

• Складання орієнтовного бюджету операційних витрат

Процес девелопменту складається з наступних компонентів:

• підбір команди учасників проекту, пов'язаного з нерухомістю;

• дослідження ринку нерухомості;

• здійснення маркетингу на цьому ринку;

• проектування, фінансування, будівництво об'єкта нерухомості;

• управління отриманими об'єктом.

У першому випадку девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту. Він займається розробкою фінансової схеми будівництва, а також проектує, будує, здійснює комерційну здачу в оренду або продаж площ. Причому девелопер вкладає в проект власні кошти, які і стають основою майбутньої фінансової схеми. Очевидно, що здійснення девелопменту вимагає грандіозних витрат - не лише фінансових, а й управлінських. Для того щоб втілити в життя той чи інший проект, девелопер використовує різного роду ресурси: фінансові, матеріальні, кадрові. Грошова сторона проекту на першому етапі передбачає залучення фінансових ресурсів ззовні. Незважаючи на те що ми говоримо про девелопменті за свій рахунок, зрозуміло, що власних коштів для реалізації великого проекту навряд чи може бути достатньо. Тому девелопери вдаються до різного роду кредитних інструментах: отримують банківські кредити, передорендні платежі від орендарів, інвестиції від третіх осіб. Але і власний капітал, вкладений девелопером в проект, грає важливу роль. Як ми вже відзначали, саме він є фінансовим фундаментом проекту. Кадровий аспект полягає в тому, що девелопер повинен залучити для участі в проекті ще ряд осіб: підрядників-будівельників, архітекторів, інженерів та інших фахівців не тільки в сфері будівництва, а й у сфері фінансів, маркетингу і т. д. Однак мова йде не просто про запрошення сторонніх фахівців, а про створення повноцінної і працездатної команди, від якої багато в чому буде залежати ефективність роботи, а значить, і кінцевий результат всього процесу девелопменту. Девелопер не завжди діє на свій страх і ризик, вкладаючи свої кошти і залучаючи позиковий капітал під свою відповідальність. Часто девелопер є найманою особою, тобто виступає як запрошений менеджера великого проекту. Іншими словами, проект здійснюється на гроші інвестора, замовника, а девелопер лише керує цим проектом. Причому вибір девелопера, як правило, відбувається за допомогою тендера.

Перш ніж приступити до безпосередньої роботи над реалізацією проекту, необхідно провести ряд попередніх заходів. Як відомо, створення і управління проектом нерухомості - справа серйозна і підходити до нього потрібно грунтовно.

Після того як попередня стадія успішно завершена, можна приступати безпосередньо до роботи над обраним об'єктом. Тут, звичайно, слід почати з проектування, але не будівлі або споруди, а всього комплексу в цілому. Першим етапом проектування є розробка фінансової схеми та організація фінансування. Очевидно, що без грамотної і продуманої фінансової схеми великі проекти в наш час не реалізуються. Але крім креслення такої схеми на папері необхідно реально організувати сам процес фінансування, тобто відкрити необхідні рахунки в кредитних організаціях, укласти договори кредитування, визначитися з тим, що буде виступати в якості забезпечення кредиту, і, врешті-решт, забезпечити реальне надходження грошових коштів на рахунки девелопера. Далі можна переходити до архітектурного та інженерного аспекту роботи. Для цього девелопер створює архітектурно-інженерну групу, яка спільно з командою будівельників та інших фахівців буде займатися безпосереднім створенням об'єкта нерухомості. Окремим питанням є залучення команди будівельників та архітектурно-інженерної групи. Тут доцільно провести відкритий тендер на будівельні та інженерні роботи та вибрати кращих претендентів. Проведення тендеру дозволяє знайти найвигідніший варіант із запропонованих ринком і сформувати по-справжньому працездатну бригаду, здатну оживити теоретично обгрунтований проект. Девелопер зобов'язаний контролювати хід робіт, стежити за постачаннями необхідних матеріалів, здійснювати координацію, управління будівельними роботами та фінансовий контроль за витратами, складати проміжні звітні документи, кошториси і т. д. Після завершення стадії будівництва робота девелопера триває. Перш за все необхідно зробити контрольний огляд об'єкта, виявити і усунути можливі неполадки в роботі інженерних і комунікаційних систем, при необхідності розпорядитися про проведення додаткових робіт. І тільки після того, як девелопер переконається в тому, що об'єкт виконаний якісно і може успішно функціонувати, він переходить до стадії реалізації об'єкта нерухомості.

На цій стадії девелопер фактично виконує функції агента з продажу нерухомості. З такою метою він залучає цілий штат ріелторів, але керує і координує їх роботу головний керівник проекту. До реалізації і здачі в оренду площ можуть бути залучені брокерські організації та ріелторські фірми. Серед брокерів і ріелторів також потрібно провести тендер. В обов'язки девелопера входить проведення заключного і самого потужного етапу рекламної компанії проекту, яку необхідно починати задовго до здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію. Питання маркетингу та PR проектів нерухомості заслуговують того, щоб присвятити їм окрему статтю. Девелопер має контролювати не лише функціонування життєзабезпечуючих, інженерних та інших систем, але і стежити за фінансовими потоками, коригувати орендні ціни, шукати нових клієнтів і, звичайно, задумувати нові проекти.

Реалізація будь-якого інвестиційного проекту передбачає, що діяльність девелопера послідовно проходить наступні етапи:

- оцінка ймовірності реалізації проекту нерухомості, яка будується на даних про довгострокові тенденції економічного розвитку (демографічних даних, перспективи розвитку реального сектора економіки та домашніх господарств);

- оцінці стану і ступеня розвиненості фінансової та особливо податкової систем і очікуваної економічної ефективності проекту;

- оцінці стану та перспектив ринку нерухомості;

- можливого і економічно найбільш ефективного місця реалізації проекту.

Для якісної підготовки інвестиційної пропозиції для акціонерів проекту, керівник проекту зобов'язаний підготувати план реалізації проекту, до якого мають увійти такі пункти:

1. Загальна вступна інформація про проект. Наприклад, тип проекту (класичний девелопмент), тип юридичної особи (наприклад - SPV у формі Товариства з Обмеженою Відповідальністю). Якщо проект буде реалізований з партнерами, то прописується вся організаційна структура: функції, права і обов'язки партнерів у проекті, провідні функції, допоміжні функції, процес прийняття рішень, докладний, покроковий механізм виходу з проекту, і, нарешті, інформація про партнерів.

2. Короткий огляд ринку в даному вигляді нерухомості. Пропозиція / попит / орендні ставки та умови оренди нерухомості, наприклад, тип рентного доходу, ринкові терміни орендного договору, стандарт здачі приміщень в оренду (наприклад, чорнова обробка, чистова обробка під ключ, гола плита поверху і т.д.). Аналіз ринку інвестицій: типи угод, ставки прибутковості, інституційні інвестори, основна структура доходу. Інформація повинні бути структуровані в класах нерухомості A і B.

3. Ринок девелопмента: - Визначити основних конкурентів для проекту - Визначити основні проекти в девелопменті, інвестиціях і здачі приміщень в оренду в тому районі міста, де планується реалізація проекту. Необхідно представити фотографії (360⁰) оточення обраної майданчика. - Представити прогноз розвитку ринку в цьому районі через 2 - 3 роки після введення будівлі в експлуатацію.

4. Докладний аналіз земельної ділянки (у вигляді звіту): площа, форма, перепади висот, форма використання сьогодні, кількість земельних ділянок, їх розмір, форма власності, наявність дозволів та погоджень (існуюче цільове призначення, можливість затоплення, якщо доречно), дата придбання (вся інформація доступна з кадастрового бюро). Стан грунтів (забрудненість, несуча здатність, рівень грунтових вод, зона затоплення). Наявність будов на ділянці (так / ні). Необхідно описати мережі та комунікації, які знаходяться в межах ділянки.

5. Оцінити наявність / відсутність комунікацій: газ, вода, електрика, каналізація, центральне опалення і т.д.

6. Перевірити (закріпити документально) наявність/відсутність цивільної та військової глісади.

7. Транспорт: Громадський транспорт (наприклад, відстань пішки і відстань в метрах від метро і / або інших зупинок громадського транспорту, пішохідна доступність і т.д.), приватний транспорт та обмеження для його під'їзду, якщо які-небудь будуть.

8. Оцінка обмежень (цивільних і військових) для реалізації проекту та їх наслідки (наприклад, одностадійний проектний або проект у кілька стадій), стан і природа межують і прилеглих будівель і наслідки для проекту.

Стан ринку і наслідки для проекту, стан грунтів і наслідки для проекту, сервітути та їх наслідки для проекту, юридичні обмеження (обтяження) і наслідки. Всі інші обмеження, ризики та наслідки, які можуть впливати на розвиток проекту

9. Розробка стратегії позиціонування проекту. Визначення параметрів проекту та цінової політики по відношенню до проекту. Застосування світових стандартів проектування, сучасні архітектурні рішення. Застосування передових технічних стандартів в будівництві. Розробка функціональних характеристик будівлі, гнучкість у плануваннях, мінімальний розмір одиниці площі, що здається в оренду. Співвідношення загальних площ до корисних, співвідношення здаються площ до кількості паркувальних місць. Розробка і фіксація фаз проекту і сценаріїв виходу з проекту.

10. Визначення головних віх у проекті, наприклад, терміни підготовки брифу для архітекторів, тендер щодо вибору архітектора в проект, отримання дозволу на проектування, отримання дозволу на будівництво, отримання всіх дозволів і погоджень. Початок будівництва, введення в експлуатацію. Реєстрація прав власності в БТІ. Якщо проект має в собі кілька етапів у реалізації, то інформацію необхідно підготувати по кожній стадії проекту. Остаточний формат подачі інформації визначається стратегією виходу з проекту.

11. Визначення схеми фінансування проекту. Акціонерний капітал, мезанін - фінансування, позикові кошти, з чітким визначенням того, для якої фази проекту яке фінансування буде застосовуватися. Джерело коштів на придбання землі, розробки проекту, отримання дозволу на проектування, будівництво. Визначити вартість позикових коштів. Увага: відсотки не нараховуються на акціонерний капітал.

12. Витрати за проектом повинні бути викладені відповідно стандарту DIN 276. Особливу увагу слід приділити правильному розрахунку ПДВ.

13. Прибутковість проекту розраховується на підставі GIF і закладених коефіцієнтів. Дохід від продажу землі, якщо земля продається на етапі девелопменту проекту. Увага: правильний розрахунок ПДВ дуже важливий.

14. Розрахунок спроможності проекту. Різниця між річною прибутковістю проекту і річною прибутковістю, що утворила в ринку, виражається у формі дельти річної прибутковості. Величина витрат в проект відтята від вартості продажу показує прибуток від реалізації проекту. Увага: важливо враховувати факт присутності партнерів у проекті.

15. Конкретне пропозицію акціонерам. Чотки суми коштів повинні бути вказані для досягнення кожної з віх проекту. Ці розрахунки мають бути засновані на реаліях ринку і стратегії позиціонування проекту.

Дата добавления: 2015-05-26