Механізм дії первинного іпотечного ринку

Тема 4. Іпотечний ринок

4.1. Характеристика іпотечного ринку. Основні функції та завдання іпотечного ринку.

Основою функціонування іпотечного ринку є система органі­зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю

4.2. Структура іпотечного ринку.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по­зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес­тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі ку-півлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав­ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль­ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по­ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сього­дні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да­вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог­ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича­льника і банку, а його інструментом є заставна.

При однорівневій моделі банк на першому етапі на­дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму­ються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч­ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі­ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла­тежем, а відсоткові платежі - щорічно.

4.4. Механізм дії вторинного іпотечного ринку

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи (в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто­вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко­штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.

Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по­лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.

Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейсь­кою, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збіль­шення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.

Дата добавления: 2015-05-26