Інфраструктура іпотечного ринку

Іпотечний ринок має розгалужену інфраструктуру.

Вона забезпечує його розвиток. А саме:

Кредитні установи, фінансові установи: банки, кредитні спілки, інститути спільного інвестування, страхові компанії, пенсійні фонди, ріелтерські компанії та ін.

4.7. Фінансово-кредитні механізми інвестування у будівництво. Фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю.

Одним з правових фундаментів для здійснення фінансування будівництва є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» прийнятий у 2003р. Отже, фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на спорудження об’єктів будівництва за умовами договору. Закон містить загальні норми щодо залучення коштів фізичних та юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла шляхом створення фінансовою установою – управителем фонду фінансування будівництва (ФФБ) або Фонду операцій з нерухомістю (ФОН).

Будівництво житла шляхом створення фондів фінансування будівництва, попри певні недоліки нормативного регулювання даної сфери, є одним з найефективніших в Україні способів інвестування будівництва. Варто зазначити, що, на відміну від фондів операцій з нерухомістю, цей правовий інститут розвивається досить швидко; житлові комплекси, збудовані за допомогою ФФБ, є не лише в Києві, але й в регіонах України.

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) – кошти передані ФФБ в управління, які використані або будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ. Фонд фінансування будівництва створюється з метою отримання особами-довірителями житла у власність. В свою чергу, завданням управителя є залучення на праві довірчої власності коштів від довірителів до фонду, із якого фінансуватиметься будівництво, а також укладання договору із забудовником (будівельною компанією), банком (якщо останній не є управителем) і страховими компаніями. Фінансова установа, яка відповідає нормам законодавства, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.

На сьогоднішній день, види фінансування будівництва в Україні можна зобразити наступним чином:

Фондом операцій з нерухомістю є кошти отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.

Прикладом фінансування будівництва за допомогою ФФБ є наступна схема:

Процедура інвестування у будівництво шляхом участі у ФФБ:

v Вибір об'єкту(ів) нерухомості, що цікавить;

v Надання пакету документів згідно переліку для юридичних осіб;

v Підписання Договору про участь у ФФБ та ознайомлення з Правилами ФФБ;

v Перерахування коштів на рахунок ФФБ та закріплення об’єкта інвестування за Довірителем;

v Видача Свідоцтва про участь у ФФБ;

v Введення в експлуатацію об'єкта будівництва;

v Здійснення кінцевих розрахунків по результатам обміру БТІ;

v Отримання документів, що підтверджують право власності на нерухомість.

Переваги для Довірителя при участі у Фонді фінансування будівництва:

- Банк як Управитель не може доручити здійснення довірчого управління коштами Довірителів іншим особам та зобов’язаний здійснювати управління самостійно;

- Інвестування здійснюється згідно Договору про участь у ФФБ та Правил ФФБ, типові форми яких знаходяться у вільному доступі;

- Банк як Управитель не може використовувати кошти, отримані в довірче управління від Довірителів не за цільовим призначенням, визначеним у Договорі про участь у ФФБ;

- Кошти на рахунку фонду фінансування будівництва не включаються до ліквідаційної маси Управителя і спрямовуються виключно на задоволення вимог Довірителів до Управителя згідно з Правилами ФФБ;

- Банк як Управитель контролює цільове використання коштів Довірителів, дотримання Забудовником технічних характеристик об’єктів будівництва та строків їх спорудження;

- Банк як Управитель здійснює супроводження Довірителів від укладання договорів при участі у ФФБ до здійснення кінцевих розрахунків за результатами обмірів БТІ та передачі документів для оформлення права власності на об’єкт інвестування (квартиру);

- Банк кредитує Забудовника для фінансування робіт із завершення будівництва житлового будинку;

- Банк кредитує Довірителів ФФБ на інвестування у будівництво житла.

У разі виявлення управителем ФОН ризику порушень умов угоди, управитель ФОН має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання угоди та повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за угодою, визначеною законом.

Забудовник зобов’язаний на вимогу управителя ФОН протягом строку, визначеного в угоді, повернути грошові кошти на рахунок ФОН або уступити майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, управителю ФОН.

Якщо відобразити на прикладі одну зі схем фінансування будівництва вона мала б наступний вигляд:

Фінансування будівництва;

Будівництво об’єкта забудовником;

Дохід від реалізації нерухомості.

Підсумовуючи всі договірні зв’язки, що виникають при будівництві багатоповерхового житлового будинку, можна встановити таку їхню систему.

1 Між забудовником та управителем, який замовляє забудовнику збудувати об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об’єкти інвестування фізичним чи юридичним особам – установникам фонду фінансування будівництва (ФФБ).

2 Між управителем та установниками ФФБ про участь у ФФБ.

3 Між установниками ФФБ та управителем про іпотеку прав на створюване майно, що стане власністю цих осіб після завершення будівництва.

4 Між фізичною чи юридичною особою і банком про кредит.

5 Між забудовником та підрядником.

6 Між забудовником і страховиком договорів обов’язкового страхування:

6.1 будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника;

6.2 відповідальності перед третіми особами – установниками фонду при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам унаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт – на користь установників фонду.

7 Між забудовником і управителем про уступку прав вимоги.

8 Між забудовником і управителем про іпотеку.

9 Між забудовником і управителем договір доручення.

10 Договір із банком про відкриття поточного рахунку забудовника та поточних рахунків його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва.

З усієї цієї низки договорів можна виділити такі їхні групи:

1 Основний договір, забезпечуваний іпотекою. Таких договорів у нашій схемі два:

а) це договір між забудовником та управителем, наслідком належного виконання якого є побудування житлового будинку (ст. 9 Закону);

б) кредитний договір, якщо установниками ФФБ він укладається з банком.

2 Договір іпотеки, що забезпечує виконання основного договору. Оскільки основних договорів два, то і договорів іпотеки буде також два. І хоча обидва предмети цих договорів становитимуть майнові права, зрозуміло, що їхні сторони та їхні предмети будуть різними:

а) договір іпотеки між забудовником та управителем, що укладатиметься з приводу майнових прав на житловий будинок (ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»);

б) договір іпотеки між установником ФФБ та банком, предметом якого будуть майнові права на майбутню квартиру.

3 Договір, на підставі якого в іпотекодавця виникають майнові права, які він передає в іпотеку. Цим договором може бути той договір, в якому іпотекодавець виступає кредитором і має право вимоги:

а) це договір між забудовником і підрядником, за яким кредитором буде виступати забудовник;

б) договір між громадянином та управителем, якому він сплачує кошти для подальшого отримання квартири – у разі іпотеки прав на майбутню квартиру, оскільки в цьому разі громадянин буде виступати кредитором (ст. 14 Закону);

в) майнове право може підтверджувати також сертифікати ФОН (розділ III Закону).

4 Договір про відступлення права вимоги (цесії) між забудовником та управителем.

5 Договір доручення, згідно з яким управителю у разі порушення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам (ч. 3 ст. 10 Закону).

Отже, укладається договорів чимало, але постає питання про те, наскільки ефективною видається така схема і наскільки вона взмозі забезпечити належне виконання зобов’язань, гарантувати запобіжність порушення прав та наскільки вона є прогресивною, в тому числі задля гармонізації ризику з витратами. Важливим є також питання «правової чистоти» цієї схеми

Дата добавления: 2015-05-26