Затратный подход

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект другим объектом, который либо является точной копией объекта, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход, как правило, должен давать верхний диапазон стоимости объекта оценки. Стоимость строительства нового аналога может быть рассчитана либо по очень старым советским нормативам (сборникам УПВС, УПСС) с последующей индексацией по весьма обобщенным коэффициентам (индексам) приведения стоимости, либо с помощью новых специализированных справочников (в частности – справочники Ко-инвест). В новых справочниках есть информация по новым современным зданиям, однако такая информация является неполной и не всегда может быть применима. Помимо прочего, указанный сборник содержит существенное количество ошибок и опечаток, что отражено на форуме сайта компании, выпускающей указанные сборники и публикуемые компанией с большим опозданием сведения об ошибках и опечатках. Также необходимо учесть, что данные справочника не являются официальными данными комитета по строительству.

Кроме того, затратный подход применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении Объекта Оценки, в связи с чем, последний не представлен на рынке недвижимости. Основным недостатком данного подхода является то, что в рамках затратного подхода не учитывается способность недвижимости приносить доход. Этот метод также не учитывает рыночную конъюнктуру региона.

В связи с этим Оценщик счёл необходимым отказаться от применения затратного подхода.

Дата добавления: 2015-05-29