В договоре аренды

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ВЕЩНЫХ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

С.А. ЗИНЧЕНКО, В.В. ГАЛОВ

Непрекращающиеся споры о соотношении вещных и обязательственных, абсолютных и относительных правоотношений привели к выводу о том, что сущность этих правоотношений может быть установлена лишь в их взаимодействии.

Взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений раскрывается в любом институте обязательственного права. Так, в договорах отчуждения имущества в собственность покупателя обязательственное правоотношение предстает средством "перенесения" вещи и права на нее от продавца к покупателю, что достигается посредством особого взаимодействия названных правоотношений. Иное взаимодействие складывается при выполнении работ и оказании услуг: здесь обязательственные отношения порождают в конечном счете вещный или иной эффект, который облекается в вещно-правовую оболочку. Подобный вещно-правовой результат порождается и кондикционным обязательством.

Наибольший интерес, по всей видимости, представляют договоры аренды, которые в каком-то смысле представляют "идеальные" условия для разработки методологии и механизма трансформации права собственности в обязательственные права, и наоборот. Познание этих процессов представляет не только научный, но и практический интерес.

Прежде всего следует отметить, что отсутствие единообразной правоприменительной практики обусловлено прежде всего различными подходами к квалификации спорных отношений, с которыми, как известно, связано использование тех или иных способов защиты. Это четко прослеживается на следующем примере.

По договору аренды цирк (с согласия правопредшественника Росимущества - Департамента имущественных отношений края) передал во владение и пользование общества нежилое помещение. По истечении срока договора стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества обратно цирку, однако фактически помещения освобождены не были, в связи с чем Росимущество обратилось к обществу с виндикационным иском и о взыскании неосновательного обогащения.

Решением в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что договор аренды считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок <1>.

--------------------------------

<1> Решение АС Краснодарского края от 7 ноября 2008 г. по делу N А32-12111/2007.

Апелляционный суд оставил решение в силе, однако дал иную квалификацию, в силу которой виндикационные требования истца и его правосубъектность в арендных отношениях не вытекают из существа спорных правоотношений и действующего законодательства. Суд указал, что на случай неисполнения обязанности по возврату имущества законодатель предоставил арендодателю обязательственно-правовые средства защиты. Кроме того, с исковыми требованиями об истребовании имущества и о взыскании неосновательного обогащения обратился уполномоченный орган собственника имущества, а не арендодатель. Последствия невозвращения арендатором имущества арендодателю, подчеркнул суд, регулируются ст. 622 ГК РФ, в связи с этим собственник имущества, не являясь арендодателем и не изымая имущество у учреждения (арендодателя), не вправе требовать виндикации на себя этого имущества и взыскания неосновательного обогащения.

Как видно, изложенные позиции судов основываются на неодинаковой оценке природы вещных и обязательственных правоотношений при их договорном взаимодействии. Спорными они остаются и в теории гражданского права.

Анализируя соотношение производных вещных и обязательственных прав, А.О. Рыбалов пришел к выводу: свойство следования не является атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум свойство более широкой категории - обременений права, когда производное субъективное право обременяет, ограничивает первоначальное субъективное право <1>. Придание свойства следования тем или иным правам должно определяться требованиями оборота. Все ограниченные вещные права обладают свойством следования, подчеркивает автор, но законодатель исходя из требований оборота может придать такое свойство правам и с другой природой (обязательственным, исключительным).

--------------------------------

<1> Рыбалов А.О. О концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 6. С. 44 - 45.

Приведенные суждения свидетельствуют о том, что природа взаимодействия вещных и обязательственных правоотношений не выяснена до конца, особенно когда речь идет о "пограничных" зонах.

Нет четкого ответа на поставленный вопрос и в проекте Концепции о вещном праве. В нем нашел закрепление вывод о том, что в ГК РФ не проведено четкое отграничение вещных прав от иных гражданских прав, что многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (ст. 617 ГК РФ), ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ). Кроме того, подчеркивается и то, что вещно-правовыми способами защиты наделяется всякий законный участник обязательственно-правовых отношений (ст. 305 ГК РФ). В итоге в проекте Концепции предлагается ограничить распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права (п. 2.5 разд. "Общие положения о вещных правах").

Вместе с тем разработчики проекта Концепции о вещном праве отступают от позиции четкого разграничения вещных и обязательственных прав, когда речь заходит о правовой природе залоговых правоотношений. В проекте Концепции утверждается: "...учитывая неоднозначность правовой природы залога, следует, во-первых, не закреплять прямо в ГК РФ положение о вещной природе права залога и, во-вторых, оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в главе, посвященной обеспечению исполнения гражданско-правовых обязательств. Вместе с тем в разделе вещных прав следует указать на залог (ипотеку) как ограничение вещных прав, установить основание их возникновения, определить еще несколько генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение, и сделать отсылку к § 3 гл. 23 ГК РФ" (п. 3.1 разд. "Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право").

Изложенная позиция разработчиков Концепции не позволяет определиться в отношении природы залоговых правоотношений. Они не признаются вещными, но в то же время предстают ограничителями соответствующих основных прав, а потому требуют указания о них в разделе о вещных правах. Здесь нет логики, и ясность, на наш взгляд, появится лишь тогда, когда будет установлена картина взаимодействия вещных и обязательственных правоотношений.

Применительно к аренде первым возникает вопрос: приобретает ли арендатор какое-либо вещное право и сохраняется ли за арендодателем в неизменном виде право собственности при заключении и исполнении договора аренды? На этот вопрос учеными даются разные ответы.

Г.Ф. Шершеневич полагал наем обязательственным отношением, но при этом отмечал, что договору имущественного найма придается вещное свойство, способное выдержать борьбу с правом собственности <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 472.

По мнению О.С. Иоффе, договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия, проявляющиеся не только в защите права нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника <1>.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С. Избранные труды. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Т. 3. С. 324.

Заслуживает внимания суждение М.М. Агаркова, писавшего о том, что различие абсолютных и относительных правоотношений не означает различия институтов <1>. Он подчеркивал, что в пределах одного института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Например, институт имущественного найма охватывает как вещные правоотношения (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату).

--------------------------------

<1> Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. М.: ЦентрЮрИнформ, 2002. Т. 1. С. 293.

Развивая идею об относительной обособленности вещных и обязательственных прав в системных арендных правоотношениях с учетом позиции ВАС РФ, изложенной в п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой <1>, А.О. Рыбалов пришел к выводу, что после передачи вещи во владение арендатору он приобретает возможность защищаться виндикационным иском от притязаний арендодателя <2>. По мнению автора, после передачи вещи арендатору некоторые обязательства из договора аренды между сторонами сохраняются, однако обязательство по передаче вещи прекращается, а арендатор приобретает право, которое носит абсолютный характер.

--------------------------------

<1> Утвержден информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

<2> Рыбалов А.О. Проблемы классификации гражданских правоотношений: Дис.... канд. юрид. наук. СПб., 2007. С. 119 - 120.

В отношении изложенных умозаключений можно высказать два сомнения. Во-первых, нет оснований признавать, что обязательство арендодателя после передачи имущества арендатору в этой части не прекращается - оно только трансформируется. Во-вторых, из п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, как раз не следует, что арендатор защищен от собственника (арендодателя) вещно-правовым иском.

В литературе можно встретить и иные мнения в отношении трансформации права собственности арендодателя на вещь, переданную в аренду.

В.М. Маленкович утверждает, что за собственником сохраняются все правомочия, хотя и происходит уступка арендатору части правомочия владения, либо владения и пользования, либо владения и распоряжения <1>.

--------------------------------

<1> Маленкович В.М. Право владения несобственника: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1969. С. 8 - 9.

Е. Баринова высказывает суждение о том, что базисным вещным правомочием субъекта производного вещного права является правомочие пользования <1>. Правомочие владения предоставляется ему только в том случае, если без него нельзя использовать вещь - последнее, подчеркивает автор, имеет место и в отношении аренды, например при аренде части имущества.

--------------------------------

<1> Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. N 8. С. 30 - 31.

Особый взгляд на данную проблему высказала Л.Г. Кокоева <1>. По ее мнению, правоотношения между арендатором и арендодателем различны по своей природе: с момента вступления договора в силу возникают обязательственные отношения предоставления имущества арендатору и вещные отношения. Такого рода система взаимосвязи участников договора аренды квалифицирована автором как особое правовое состояние, в котором имеет место определенная зависимость и предопределенность обязательств и вещных прав.

--------------------------------

<1> Кокоева Л.Г. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Автореф. дис.... докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 7.

Признание обязательственной и вещно-правовой природы арендных отношений заслуживает поддержки. Однако остается неясным, что происходит с "исходным" правом собственности после возникновения некоторых вещных правомочий у арендатора?

Передача одного правомочия (правомочия пользования) не позволяет глубоко проанализировать порядок взаимодействия вещных и обязательственных связей в договоре аренды. Порождает такая передача и практические сложности.

Так, акционерное общество по договору, заключенному с собственником дома, приобрело право использовать крышу здания для размещения рекламы <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.

Рассматривая спор между сторонами, суд не признал данный договор арендным по той причине, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом, который мог бы быть передан в аренду отдельно от здания. При этом суд указал, что предметом спорного договора было предоставление истцу права на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания.

Проблема установления правовой природы данного договора возникла в связи с неясностью объекта использования. Следует ли под объектом понимать все здание, сооружение, на котором размещается рекламная конструкция, или же только его отдельный элемент?

Признать часть крыши, как отмечает А.В. Ерш, самостоятельным объектом аренды не представляется возможным, так как необособленная часть нежилого помещения не является вещью: эта часть становится вещью только после фактического и юридического ее обособления <1>.

--------------------------------

<1> См.: Практика рассмотрения коммерческих споров. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исслед. центр частного права. М.: Статут, 2007. Вып. 1. С. 17 - 18.

Позиция автора обоснованна, но она применима к тем договорам аренды, по которым арендодатель приобретает наряду с правомочием пользования также и правомочие владения <1>. Именно последнее и порождает производное вещное право арендатора, обеспечивая право пользования арендатора вещно-правовой защитой. В тех же случаях, когда речь идет о "голом" правомочии пользования (без правомочия владения), как обоснованно полагает А.А. Иванов, вещно-правовой защитой оно не пользуется <2>.

--------------------------------

<1> В.А. Белов предлагает разграничивать пользовательскую аренду и владельческую аренду, отмечая, что владельческая аренда обладает признаками классического вещного права: "Арендатор будет владеть и (или) пользоваться предоставленной ему вещью, т.е. "своими действиями по осуществлению права непосредственно, без содействия обязанных лиц удовлетворять свои интересы за счет вещи"; осуществлять "непосредственное господство над вещью, а не над поведением другого, обязанного лица", находясь в юридически оформленном "непосредственном отношении, к вещи, дающем ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц" (Белов В.А. Права пользования чужой вещью // Вестник ВАС РФ. 2010. N 1. С. 6 - 28).

<2> См.: Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. Ч. 2. С. 151.

Возникновение тех или иных производных вещных прав у арендатора подтверждается судебной практикой. Так, окружной суд указал, что арендатор как законный владелец недвижимости вправе требовать от собственника устранения нарушения вещных прав, в том числе сноса возведенных собственником построек <1>. Суд подчеркнул, что отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендодателя не является основанием к отказу арендатору в иске об устранении нарушений его прав, поскольку такое нарушение происходит в сфере вещно-правовых, а не обязательственных отношений.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. по делу N Ф08-1813/06 // Вестник ФАС СКО. 2006. N 5. С. 4.

Вместе с тем вещно-правовой способ защиты допустим лишь в случае, когда собственник допустил нарушение владения арендатора после заключения договора. Если же самовольная постройка уже существовала на момент заключения договора, то арендатор вправе воспользоваться только теми способами защиты, которые установлены ст. 612 ГК РФ, т.е. обязательственно-правовыми.

Не вправе арендатор оспаривать и правовой титул на объект недвижимости, поскольку ст. 305 ГК РФ дает право на защиту только от фактического нарушения владения. Так, арендатор, получивший права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке перенайма, требовал признания недействительной государственной регистрации права собственности на жилой дом и сноса указанного дома как самовольной постройки <1>. Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворившего иск со ссылкой на ст. 305 ГК РФ, апелляционный суд указал, что жилой дом был введен в эксплуатацию до заключения договора аренды и при заключении договора перенайма арендатор не мог не знать об указанном объекте, зарегистрированном в ЕГРП. При этом суд подчеркнул, что право оспаривать титул собственности по мотиву самовольной постройки и требовать сноса постройки вправе только лицо, являющееся собственником земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения.

--------------------------------

<1> Дело А32-14398/2008 АС Краснодарского края.

На практике нередко имеют место случаи квалификации принадлежащих арендатору производных вещных прав в качестве прав обязательственных (с целью ограничить его в использовании возможностей, предоставляемых этими (вещными) правами). Вместе с тем в судебной практике складывается подход, согласно которому включение в перечень обязательственных прав арендатора его вещных прав не признается влекущим преобразование вещно-правовых отношений в обязательственно-правовые и не истолковывается как отказ от вещно-правовых способов защиты прав.

Изложенное дает основания сделать предварительный вывод о наличии у арендатора производного вещного права на арендуемое имущество и некоторой трансформации "исходных" правомочий собственника-арендодателя в арендных правоотношениях. Иная позиция, признающая неизменность правомочий собственника имущества после передачи его в аренду, не позволяет объяснить основания возникновения не только производных вещных прав арендатора, но и обязательственные права субъектов арендных правоотношений. В то же время нельзя поддержать и суждение, согласно которому правомочия собственника принципиально изменяются: имеет место их разделение на те, которые передаются арендатору, и те, которые остаются у арендодателя, т.е. у последнего остаются все правомочия собственника, но в несколько меньшем объеме их содержания.

При наличии одновременно двух и более субъектов правомочий владения и пользования (или только пользования) возникает конструкция общей собственности или иных основных и производных вещных прав. Иным образом нельзя реализовать непосредственную власть над вещью двух и более субъектов права <1>. И в качестве поддержки можно сослаться на § 868 ГГУ, который в качестве владельцев называет одновременно собственника и пользователя имущества: "...если лицо владеет вещью в качестве пользователя, залогодержателя, арендатора, нанимателя либо на основании подобного правоотношения, в силе которого оно вправе или обязано по отношению к другому лицу временно владеть определенной вещью, то другое лицо также является владельцем (опосредованное владение)".

--------------------------------

<1> См.: Зинченко С.А., Галов В.В. Понятие права общей долевой собственности и ее методологическое значение // Закон. 2008. N 3. С. 109 - 121.

Сказанное не позволяет игнорировать тот факт, что в проекте Концепции о вещном праве отвергается идея двойного владения: "Опосредованного владения, а также фигуры владеющего слуги (Besitzdiener), известного германскому праву, видимо, вводить не нужно. Достаточно указать, что владение, осуществляемое работником юридического лица при выполнении своих служебных обязанностей, является владением, осуществленным этим юридическим лицом" (п. 2.4 разд. "Владение"). Но эта позиция различно оценивается учеными-цивилистами. Например, по мнению А.Д. Рудокваса, разработчики проекта Концепции о вещном праве "отказались от трансплантации в ГК РФ каких бы то ни было понятий и категорий зарубежного права и решили при введении владельческой защиты обойтись скудным понятийным аппаратом, выработанным отечественной цивилистикой в предшествующие десятилетия. В результате за бортом истории оказались как дихотомия владение (держание), так и конструкция двойного владения" <1>.

--------------------------------

<1> Рудоквас А.Д. Владение и владельческая защита в Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 5. С. 44.

Между тем использование германской модели "опосредованного" и "непосредственного" владения, закрепленной в ГГУ, позволяет продемонстрировать трансформацию права собственности на имущество, переданное в аренду. Правовой анализ дает возможность установить подлинное содержание "опосредованного" владения собственника, не имеющего непосредственной власти над вещью в пределах срока договора аренды, поскольку власть эта принадлежит только арендатору. При этом следует отметить, что на статус "раздвоенности" может претендовать лишь правомочие распоряжения, но об этом речь пойдет далее.

Вопрос о природе производного вещного права (как и вещного права вообще) является актуальным в современной цивилистике <1>, учитывая его не только теоретическую, но и практическую значимость. При всем разнообразии взглядов на природу производного вещного права прослеживается и некоторая общая линия, предполагающая характеристику этого права как предоставляющего непосредственную власть над объектом, зависящего от права собственности, предполагающего использование вещно-правовых способов защиты, следующего праву собственности. Все эти признаки присущи праву арендатора, что подтверждено и действующим гражданским законодательством (ст. ст. 305, 517 и др. ГК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996; Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 2003; Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1; Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2001; Витрянский В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. N 2; Скловский К. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ. 2002. N 8; Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3; Баринова Е. Указ. соч.; Рудоквас А.Д. Указ. соч.; Рыбалов А.О. Проблемы классификации гражданских правоотношений: Дис.... канд. юрид. наук. С. 119 - 120; и др.

Следовательно, при передаче имущества в аренду право собственности трансформируется, и арендодатель - собственник на период действия договора аренды не может осуществлять правомочий владения и пользования - его право собственности ограничивается (иногда это именуется "стеснением права" собственности <1>). Сохраняется в "неприкосновенности" лишь одно вещное правомочие собственника - распоряжение арендуемым имуществом. Но и это правомочие может быть разделено между собственником и арендатором в тех случаях, когда последнему предоставляется право передачи имущества в субаренду, а также при перенайме (ст. 615 ГК РФ).

--------------------------------

<1> См. об этом: Зинченко С.А., Галов В.В. Право собственности и производные вещные права. Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 2003. С. 35 - 37.

Необходимо говорить о трансформации и применительно к обязательственным правам как арендодателя - собственника, так и арендатора - субъекта производных вещных прав.

В литературе предпринимаются попытки определить, что происходит с обязательственными правоотношениями, посредством которых обеспечивается появление производного вещного права у другого лица, т.е. выяснить непосредственно сам механизм указанной трансформации.

Так, А.В. Коновалов считает, что посредством относительного правоотношения собственник изначально делегирует избранному им субъекту определенный набор правомочий, но после выполнения этой функции относительное правоотношение как бы отступает на второй план, давая дорогу абсолютному ограниченному вещному праву <1>.

--------------------------------

<1> См.: Коновалов А.В. Указ. соч. С. 56 - 57.

На этот счет высказано и более радикальное мнение: с момента предоставления вещи арендатору обязательство арендодателя прекращается исполнением, следовательно, прекращается и право требования, принадлежащее арендатору, однако относительное правоотношение, в рамках которого существовало указанное требование, продолжает существовать <1>.

--------------------------------

<1> См.: Баринова Е. Указ. соч. С. 46 - 47.

Думается, что указанное относительное правоотношение после возникновения производного вещного права не отходит на второй план и не прекращается, а трансформируется в производное вещное право арендатора. Точно так же трансформируются и вещно-правовые правомочия владения и пользования в обязательственно-правовые. В этом смысле ничего не исчезает, а происходит лишь смена (полностью или частично) одной правовой формы другой: с вещно-правовых позиций арендатор приобретает право пользования имуществом, с обязательственно-правовых - арендодатель использует это имущество, получая плату за него (притом что с вещно-правовых позиций он является субъектом опосредованного пользования этим имуществом). Так формируется "динамическое" равновесие <1>, баланс двух взаимодействующих форм субъективных прав в арендных отношениях: обязательственно-правовой и вещно-правовой.

--------------------------------

<1> Приведенное равновесие весьма стабильно, оно поддерживается и при смене субъектов арендных правоотношений. Вещное обременение права собственности сохраняется и после отчуждения имущества другому лицу.

Следует отметить, что можно говорить о владении арендатора и возможности пользоваться владельческой защитой только после совершенной традиции. Неисполнение арендодателем обязанности по передаче вещи позволяет арендатору предъявлять лишь обязательственно-правовой иск о передаче вещи и взыскании убытков на основании ст. 398 ГК РФ (п. 9 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. N 2.

В судебной практике встречаются случаи, когда иск арендатора к арендодателю основывается на нормах гл. 20 ГК РФ, а не на обязательственно-правовых нормах. По мнению Р.С. Бевзенко, причиной тому является указание в ст. 305 ГК РФ на то, что иски, которые могут быть предъявлены к собственнику по ст. ст. 301 и 304 ГК РФ, доступны также и лицам, владеющим имуществом на основании договора <1>. Однако автор подчеркивает, что подобный спор из вещно-правового неизбежно превратится в спор обязательственно-правовой, поэтому иск арендатора к арендодателю ни при каких условиях не может иметь вещного характера.

--------------------------------

<1> См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт, 2008. С. 614 - 615.

Вероятно, следует добавить и то, что иск арендодателя к арендатору никак не может быть вещно-правовым. Поэтому правильной является позиция судов, указывающих на возможность предъявления арендодателями к арендаторам не вещно-правовых, а обязательственных исков.

Данный вывод, на наш взгляд, распространяется и на случаи истечения срока договора аренды при отказе арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю. Однако в литературе высказаны иные точки зрения в отношении владения арендатора, не возвратившего вещь по окончании договора аренды: так, Ю.А. Кочеткова исходит из того, что окончание срока действия договора аренды превращает владение арендатора в незаконное <1>, аналогичное мнение высказано К.И. Скловским <2>.

--------------------------------

<1> См.: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 2000. Вып. 2. С. 39.

<2> См.: Скловский К. Некоторые проблемы владения в судебной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 4. С. 95.

В отношении позиции названных авторов весьма справедливым представляется замечание А.Н. Латыева: "...согласившись с этим, нам, однако, придется признать также возможность предъявления собственником виндикационного иска к такому владельцу, что противоречит общепризнанному и в теории, и в судебной практике запрету на конкуренцию вещных и обязательственных исков. Кроме того, здесь можно вспомнить, что юридическим фактом, породившим законное владение арендатора, является не сам договор аренды, а совершенная во исполнение его передача имущества. Такая передача является моментальным юридическим фактом, завершившимся в момент поступления вещи во владение арендатора, и какие бы то ни было последующие обстоятельства не могут повлиять на его действительность" <1>.

--------------------------------

<1> Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Арбитражные споры. 2005. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

Действительно, если владение было начато как законное, окончание срока аренды не влияет на законность владения. Законодатель специально установил обязанность арендатора возвратить имущество после прекращения договора арендодателю, подтвердив тем самым существование относительной обязательственно-правовой связи между арендатором и арендодателем.

Далее представляется интересным разобрать вопрос о том, вправе ли арендодатель передать вещь во владение иному лицу, не получив ее из владения арендатора.

Арбитражные суды по-разному подходят к решению этого вопроса, что отчетливо проявилось при рассмотрении следующего дела <1>.

--------------------------------

<1> Дело А53-19820/2008 АС Ростовской области.

Общество с ограниченной ответственностью в 1997 г. заключило договор аренды нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности Ростовской области, сроком на один год. После истечения срока действия договора арендодатель не заявил возражений против пользования обществом имуществом, в силу чего договор аренды на основании ст. 621 ГК РФ считался возобновленным на неопределенный срок.

Впоследствии областное министерство, уполномоченное управлять собственностью области, направило арендатору уведомление об отказе от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. При этом несмотря на то, что арендатор помещения не возвратил, министерство приняло решение о передаче помещений областному комитету по охране окружающей природной среды, который на основании акта министерства зарегистрировал за собой право оперативного управления и предъявил иск о выселении общества.

Суд первой инстанции квалифицировал иск как виндикационный и удовлетворил его.

Апелляционный суд решение отменил и в иске отказал, обоснованно сославшись на следующее. Непременным условием удовлетворения иска собственника или иска титульного владельца, основанного на ст. ст. 301, 305 ГК РФ, является нахождение имущества у незаконного владельца. Условием предъявления таких исков есть утрата владения собственником или титульным владельцем. Поскольку комитет не получил имущество в фактическое владение, он не мог его утратить, а потому не вправе требовать восстановления владения. Кроме того, нормы ст. ст. 301, 305 ГК РФ защищают собственника и титульного владельца только против незаконного владельца. До исполнения арендатором обязанности, установленной ст. 622 ГК РФ по возвращению вещи, владение арендатора, начавшееся по воле и праву арендодателя как законное, продолжает оставаться законным. Суд указал, что на законность владения арендатора, не исполнившего свою обязанность по возвращению имущества, указывают п. 2 ст. 621 ГК РФ, установивший возобновление аренды на неопределенный срок после окончания срока действия договора (не требуется новой традиции), а также ч. 2 ст. 622 ГК РФ, установившей право арендодателя требовать от просрочившего исполнение арендатора взыскания арендной платы, а не неосновательного обогащения. При наличии между министерством и обществом обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды, применение виндикационного иска лицом, которое никогда не являлось владельцем имущества, заключил суд, исключено. Поскольку министерство не передало свои права арендодателя комитету, комитет не вправе потребовать возвращения имущества и на основании ст. 622 ГК РФ.

Думается, что позиция суда апелляционной инстанции является правильной и заслуживает поддержки.

Рассматривая проблемы передачи арендодателем имущества арендатору, нельзя оставить без внимания вопросы правового статуса арендодателя, когда в этом качестве выступает государственное (муниципальное) учреждение, предприятие. Сложности, связанные с данным вопросом, обусловлены тем, что передача имущества в аренду выходит за пределы обычной его правосубъектности и требует согласия собственника.

Вместе с тем действующее законодательство допускает возможность для таких учреждений осуществлять деятельность, приносящую доходы. В развитие этого в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС N 21), указано, что согласно п. 2 ст. 120 и п. 2 ст. 298 ГК РФ доходы, полученные учреждением от деятельности, предусмотренной его учредительными документами, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе.

ГК РФ не регламентирует вопрос самостоятельного распоряжения таким имуществом, но при этом в силу ст. ст. 120, 296, 298 ГК РФ учреждение не может обладать имуществом на праве собственности. Вследствие этого возникает вопрос, который пока не получил однозначного ответа: могут ли такие учреждения сдавать имущество в аренду без согласия его собственника?

Как уже указывалось, учреждения имеют право самостоятельного распоряжения названным имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ), однако это право с содержательной стороны законодатель не определил, вследствие чего в Постановлении Пленума ВАС РФ N 21 рекомендуется рассматривать его в единстве с правом оперативного управления (п. 9). Здесь же разъясняется, что, решая вопрос о возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления, в частности, сдачи такого имущества в аренду, следует учитывать то, что согласно п. 1 ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. ст. 296, 298. При этом собственник имущества учреждения может распоряжаться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом (абз. 2 п. 9).

Необходимо отметить также и то, что Постановлением Пленума ВАС РФ от 19 апреля 2007 г. N 23 "О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 года N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" были внесены изменения и дополнения в Постановление Пленума ВАС РФ N 21, что привело к формулированию следующих положений. Когда распоряжение имуществом, находящимся на праве оперативного управления учреждения, путем передачи его в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. Такая передача имущества в аренду не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего неиспользуемого или используемого не по назначению.

Вопрос о природе права самостоятельного распоряжения, по сути, не решенный законодателем, является предметом научных споров и способствует формированию весьма неоднозначной судебной практики.

Так, А.Б. Бабаев считает, что позиция арбитражных судов, отказывающих учреждению в возможности обладать имуществом на праве собственности (кроме негосударственных образовательных учреждений), является неверной <1>. Свое мнение автор обосновывает тем, что законодательство не исключает возникновения у учреждения права собственности на имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности. Далее он отмечает, что в силу ст. 296 и п. 1 ст. 298 ГК РФ субъект оперативного управления лишен возможности распоряжаться имуществом без согласия собственника, тогда как п. 2 ст. 298 ГК РФ прямо позволяет учреждению распоряжаться определенным видом имущества. Поскольку из норм ГК РФ не следует, что право самостоятельного распоряжения относится к категории права хозяйственного ведения, А.Б. Бабаев делает вывод о существовании у учреждения права собственности, поскольку именно собственник в силу ст. 209 ГК РФ вправе самостоятельно распоряжаться вещью.

--------------------------------

<1> См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. С. 544 - 545.

Безусловно, право самостоятельного распоряжения не может полностью совпадать с правом оперативного управления, но оно и не равнозначно праву собственности. Противоположный подход приведет к неразрешимой проблеме соотношения этого "права собственности" и права государственной или муниципальной собственности на это же имущество.

Думается, выходом из сложившейся ситуации могло бы стать расширение круга правомочий права оперативного управления (применительно к определенному имуществу); одним из таких правомочий являлось бы право сдачи этого имущества в аренду без согласия собственника. При этом хотелось бы отметить, что сдача в аренду учреждением имущества, приобретенного за счет доходов от дополнительной экономической деятельности, составляет собственно одну из разновидностей этой деятельности. И представляется правильным включить в круг разрешенной учреждению деятельности сдачу указанного имущества в аренду без дополнительного (специального) разрешения собственника. Однако законодатель не спешит решить обозначенную проблему права самостоятельного распоряжения, а высшие судебные инстанции проявляют осторожность, фактически вводя право самостоятельного распоряжения в рамки режима права оперативного управления учреждения.

В сущности, при передаче в аренду имущества унитарного предприятия, учреждения речь можно вести о двух производных вещных правах: праве арендодателя (ст. 216 ГК РФ) и праве арендатора, которые являются продуктами вещного права собственности, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам или муниципалитету. Трансформация права собственности происходит в такой последовательности: право собственности - право хозяйственного ведения (право оперативного управления) - право арендатора. Прекращение производных вещных прав происходит в обратном порядке.

С прекращением права арендатора восстанавливается в прежнем объеме право хозяйственного ведения (право оперативного управления). Когда же имеет место разрыв в проведенной "цепи" вещных прав, связанный с ликвидацией унитарного предприятия или учреждения, снимаются ограничения права собственности. И тогда устанавливается непосредственная связь между правом собственности и вещным правом арендатора; в качестве арендодателя теперь выступает собственник.

К сожалению, в судебной практике такая линия не нашла реализации. Причиной тому является неопределенность в толковании соотношения норм п. 1 ст. 61 и п. 1 ст. 617 ГК РФ.

В п. 1 ст. 617 ГК РФ указано, что договор аренды сохраняется при переходе права хозяйственного ведения или оперативного управления к другому лицу. При ликвидации унитарного предприятия или организации право их хозяйственного ведения (оперативного управления) теряет свою обособленность и поглощается правом собственности. В этих условиях субъект права собственности становится правопреемником ликвидированного арендодателя - субъекта производного вещного права.

В то же время в п. 1 ст. 61 ГК РФ речь идет о ликвидации юридических лиц, являющихся непосредственными собственниками закрепленного за ними имущества.

Учитывая, что право следования является признаком производного вещного права, законодатель, очевидно, должен исходить из того, что при существовании вещного права на объект существует и производное вещное право арендатора (т.е. право последнего следует за вещью). Но такой подход является не правилом, а скорее исключением. Так, в ст. ст. 102, 129 ФЗ от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что при введении процедуры конкурсного производства, влекущей за собой ликвидацию должника, его договорные отношения с третьими лицами сохраняют силу, за некоторыми исключениями.

Но общая линия законодателя такова, что сохранение производных вещных прав арендатора поставлено в зависимость не только от наличия объекта аренды, но и субъектов арендных правоотношений. Ликвидация юридического лица или смерть гражданина по общему правилу влечет за собой прекращение договорных арендных правоотношений, т.е. пропадает признак следования, характеризующий производное вещное право арендатора.

Возможность сохранения вещного права арендатора, как и договора аренды при ликвидации арендодателя - унитарного предприятия или учреждения, нуждается в соответствующем законодательном решении. В п. 3 ст. 216 ГК РФ указано, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, но дан лишь примерный перечень производных вещных прав. Однако остаются неурегулированными отношения, при которых ликвидируется унитарное предприятие (учреждение) - арендодатель и прекращается его вещное право (хозяйственное ведение, оперативное управление), при этом собственник арендованного имущества остается тот же. С учетом сказанного необходимость закрепить в ГК РФ положение о том, что производное вещное право, возникающее на договорной основе, как и сам договор, сохраняют силу не только при смене собственника, но и при ликвидации субъектов хозяйственного ведения или оперативного управления, что в полной мере распространяется и на аренду государственного и муниципального имущества.

Несмотря на присущие аренде вещно-правовые черты, в Концепции развития гражданского законодательства аренда не включена в перечень вещных прав. И это притом что именно для аренды характерны два легально признаваемых признака производного (ограниченного) вещного права (ст. 216 ГК РФ). А.О. Рыбалов приводит достаточно подробную аргументацию в пользу признания аренды ограниченным вещным правом <1>. Развернутую концепцию владельческой аренды как ограниченного вещного права обосновал В.А. Белов <2>.

--------------------------------

<1> Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

<2> Белов В.А. Указ. соч. С. 6 - 13.

Нормы действующего законодательства указывают, что в ряде случаев аренда "перерастает" условия договора и, по сути, становится производным вещным правом.

Так, ЗК РФ установлены особые правила относительно аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности по договору, заключенному на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22). Арендатор вправе передавать свои права и обязанности другому лицу без согласия собственника, но с его уведомлением; арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Применительно к землям сельскохозяйственного назначения преимущественное право распространяется и на земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 5 ст. 9 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); тем же законом субъектам Российской Федерации предоставлено право устанавливать минимальные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ч. 3 ст. 30 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом амортизации насаждений должен быть не менее: 7 лет - для насаждений многолетних ягодных культур; 15 лет - для насаждений косточковых плодовых культур; 20 лет - для насаждений винограда и плодовых культур; 30 лет - для орехоплодных; 49 лет - для чая; 5 лет - для иных сельскохозяйственных культур.

Применительно к землям государственной и муниципальной форм собственности арендатор вправе приобрести земельный участок в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора (п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Нельзя не обратить внимания и на ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который предоставил право арендаторам объектов недвижимого имущества, отвечающего требованиям, установленным законом, потребовать заключения договора купли-продажи указанного имущества. Причем форма договора купли-продажи носит условный характер, в основе приобретения лежит юридический факт волеизъявления арендатора. При условии соблюдения норм этого закона арендодатель не вправе отказать в передаче объекта в собственность.

Таким образом, вопрос о необходимости включения аренды в число ограниченных вещных прав является назревшим и имеющим определенное научное обоснование, нуждающимся в законодательном закреплении, что позволит на легальном уровне определить взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений. Для правоприменительной практики это крайне необходимо.

Дата добавления: 2015-05-31