Отдельные виды прав на чужие вещи в римском праве

<CLOSETEST10< FONT>Эмфитевзис - отчуждаемое наследственное право аренды чужого сельскохозяйственного участка. Сначала в римском праве была т.н. вектигальная аренда (ius in agri vectigali), когда государство или муниципий сдавали свои земли за определенную плату (vectigal) в наследственную аренду с формулировкой "на 100 лет и более"(in annos centenos pluresve) или "навечно" (in perpetuum).

Пока аккуратно вносится vectigal, земля не может быть отобрана ни у самого арендатора, ни у его правопреемника. (D.6.3.1)

В императорскую эпоху для обозначения этого вида прав стали использовать греческое слово эмфитевзис (насаждения), или употребляли выражение ius perpetuum указывающее на характерную черту данного права - его бессрочность. Оно стало использоваться не только в отношении государственных и муниципальных земель, но и частных земель тоже.

По объему правомочий право эмфитевзиса аналогично праву собственности. Арендатор может владеть, пользоваться, распоряжаться и извлекать доход. Он может даже в определенных пределах изменять назначение участка (сделать из пастбища пашню), но не имеет права его портить.

Уже в преторском праве такая наследственная аренда получила вещную защиту - по аналогии бессрочному арендатору предоставили право на все те иски, которыми мог воспользоваться собственник (виндикационный, негаторный, публицианов иск и конфессорный иск). Предоставили ему и самостоятельный интердикт для защиты владения. Чтобы теоретически обосновать такую возможность (ведь арендатор это держатель, а не владелец - он владеет вещью как чужой, а не как своей), данная ситуация рассматривалась юристами не как владение вещью, а как владение правом (iuris quasi possessio).

Ввиду широты объема правомочий обладателя эмфитевзиса и бессрочности данного права среди юристов был спор о том, считать ли договор об установлении эмфитевзиса куплей-продажей или арендой. В пользу аренды все-таки говорил тот факт, что право эмфитевзиса носило зависимый характер, он вынужден был платить за свое пользование ежегодную плату (canon) и на него налагался ряд стеснений.

Эмфитевзис можно отчуждать и закладывать, а также можно обременять участок сервитутами и устанавливать сервитуты в его пользу на срок действия эмфитевзиса.

Хотя субъект данного права мог отчуждать и закладывать свое право, у собственника было право преимущественной покупки или, если он соглашался на продажу эмфитевзиса третьему лицу - право на 2 процента покупной цены. Законом устанавливалось определенное обязательное отчисление в пользу собственника и при безвозмездном отчуждении.

Собственник мог не разрешить любое отчуждение inter vivos, но только при наличии уважительных причин. На обдумывание своего решения собственник имел 2 месяца.

<QUEST7< FONT>Если отчуждение было произведено без разрешения собственника, то собственник может по суду лишить обладателя эмфитевзиса принадлежащего тому права.

Кроме того, эмфитевзис мог быть прекращен если арендатор не платит арендную плату в течение 3 лет подряд (если арендодатель церковь - то двух).

Также эмфитевзис мог быть прекращен при неуплате в течение 3-х лет подряд налогов и повинностей за пользование вещью, которые также лежали на эмфитевте.

Впрочем, договором об установлении эмфитевзиса эти правила могли быть изменены.

Прекращался эмфитевзис в судебном порядке по иску собственника, и тогда право собственности автоматически восстанавливалось в полном объеме.

Кроме случаев прекращения эмфитевзиса по суду за нарушение обладателем эмфитевзиса своих обязанностей, данное право также прекращалось с физической или юридической гибелью участка, ввиду отказа обладателя эмфитевзиса от своего права, а также ввиду слияния в одном лице собственника и субъекта права эмфитевзиса.

Еще один возможный случай - прекращение эмфитевзиса ввиду приобретения полного права собственности на участок по давности третьим лицом.

Установление эмфитевзиса

Данное право могло быть установлено

1. По судебному решению.

2. Согласно завещательному распоряжению собственника, если он - физическое лицо.

3. По давности (спорно).

4. По договору (основной способ).

Спор о природе данного договора (купля-продажа или аренда) разрешился в позднеримском праве специальным законом императора Зенона, который указал, что это особый тип договора, не сводимый к двум вышеупомянутым (contractus emphyteuticarius).

Практическое значение этот спор имел в том отношении, на ком лежит риск случайной гибели или повреждения земельного участка. Если это купля-продажа, то на обладателе эмфитевзиса, если это аренда, то на арендодателе - собственнике.

Зенон избрал компромиссный вариант - эмфитевт должен был нести ответственность за поправимые убытки, а собственник отвечал за гибель вещи при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Переход уже существующего эмфитевзиса.

1. На основании традиции участка со стороны эмфитевты.

2. На основании права наследования и завещательного распоряжения.

3. На основании судебного решения о разделе общей собственности.

4. На основании приобретения уже существующего эмфитевзиса по давности.

Суперфиций - " право застройки ". (Подробнее см.: Дигесты Юстиниана / Том VI. Полутом 2. / Отв. ред. Л. Л. Кофанов. М., 2005. С. 17)

<OPENTEST6< FONT>Также как и эмфитевзис это возмездное отчуждаемое наследственное право владения, пользования и извлечения доходов. Однако, объектом суперфиция являлся не земельный участок, как при эмфитевзисе, а здание на чужой земле. Это право могло существовать и в отношении какой-то части здания, например, одного этажа.

Появление суперфиция связано с правилом римского права - superficies solo cedit (постройка следует судьбе земельного участка, поскольку считается его неотъемлемой частью).

Застройщик приобретал право суперфиция на построенное на чужой земле по договору с собственником здание. Суперфиций мог появиться на основании завещательного распоряжения, либо судебного решения, и некоторые юристы допускали возможность его установления по давности. Однако, основным способом установления суперфиция был договор с собственником. Это был либо договор аренды, если платежи за суперфиций вносились периодически (ежегодно - pensio, solarium), либо купли-продажи, если платеж осуществлялся единовременно. Однако, особенностью данного отношения было то, что даже при установлении суперфиция на основании купли-продажи считалось, что собственником земельного участка со зданием на нем остается продавец, а покупатель приобретает лишь право пользования этой чужой собственностью. То есть продавалась не сама вещь, а ограниченное право ее использования. По этой причине среди юристов были споры о том, нужна ли традиция для перехода суперфиция от собственника к приобретателю, или уже сам договор об установлении суперфиция имеет вещный характер, то есть с момента заключения создает у приобретателя право суперфиция. Точка зрения о вещном характере самого договора об установлении суперфиция в конце концов возобладала.

Впрочем, фактически объем правомочий суперфициария был аналогичен объему правомочий собственника. Он мог даже ухудшать вещь (например, снести часть дома или перестроить его). Он же нес и все обременения, связанные с вещью (налоги, повинности).

Суперфициарий мог отчуждать и закладывать свое право на здание, при этом в отличие от эмфитевзиса при отчуждении суперфиция на возмездном основании у собственника земли не было ни права преимущественной покупки, ни права на отчисление ему какого-то процента от покупной цены, уплаченной третьим лицом (laudemium). Допускалось и установление суперфициарием сервитута на здание в пользу третьего лица (на срок действия самого суперфиция).

Изначально допускалось установление суперфиция и не постоянного, а на время, но в кодексе Юстиниана суперфиций уже подобно праву собственности рассматривается как право бессрочное, которое может быть прекращено только в специально предусмотренных случаях.

В преторском праве суперфиций обособился от обычной аренды, приобретя характер вещного права. Это произошло после того, как претор признал за суперфициарием право на специальный интердикт - interdictum de superficies- направленный за защиту владения зданием. Однако, поскольку римское право не признавало возможности двойного владения зданием, а суперфициарий не мог считаться юридическим владельцем, так как не имел animus possidendi, то как и в случае узуфрукта и узуса за ним было признано владение правом (как бестелесной вещью), а не самим зданием.

Затем уже суперфициарию предоставили по аналогии и право на те иски, которыми обладал собственник - виндикационный иск, негаторный иск, конфессорный иск для защиты обладания сервитутами, установленными в пользу здания, которое было объектом сервитута. Признали за ним право и на Публицианов иск (то есть например не доказывая правомерность его договора о приобретении суперфиция, - например того факта, что тот, кто в качестве собственника предоставил ему суперфиций, на самом деле являлся собственником, cуперфициарий мог предъявить иск против любого недобросовестного приобретателя данного здания). Суперфициарий имел право и на такие средства защиты своего права, как заявление протеста против нового строительства (operis novi nuntiatio) и гарантия на случай возможного ущерба от соседней постройки (cautio damni infecti).

Когда суперфиций обособился от обычной аренды, римские юристы сначала стали его рассматривать как разновидность сервитутов. В Новеллах Юстиниана суперфиций для некоторых случаев приравнен к эмфитевзису.

В период рецепции римского права в Средние века европейские юристы признали суперфиций и эмфитевзис разновидностью права собственности, поскольку они исходили из концепции "разделенной собственности". При этом право собственника земельного участка они называли dominium directum - "непосредственная собственность", а право обладателя суперфиция или эмфитевзиса - dominium utile - "собственность по аналогии".

Если отпадает собственность по аналогии (dominium utile), непосредственная собственность в силу присущего этому праву качества "эластичности" автоматически восстанавливается в полном объеме.

Эту теоретическую эволюцию от ограниченного вещного права к разновидности права собственности суперфиций претерпел из-за своего характера, который заставлял воспринимать его как право, имеющее абсолютную защиту, и по своему объему также аналогичное праву собственности, а значит, ничем от него не отличающееся.

Дата добавления: 2015-05-31