Введение. Договор безвозмездного пользования жилым помещением 127

Договор безвозмездного пользования жилым помещением 127

Договоры аренды и коммерческого найма жилых помещений 113

Сделки, направленные на передачу отдельных прав на жилые помещения 113

Договоры мены и обмена жилых помещений 100

Договор купли-продажи жилых помещений 87

Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений 87

Классификация сделок с жилыми помещениями 79

Особенности совершения сделок с жилыми помещениями 60

Понятие и состав сделок с жилыми помещениями 42

Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки 11

Введение

Регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ

12.00.03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель -к. и. н., доцент Мельников В. С.

Москва - 2003

Оглавление

Глава I. Общие положения о сделках с жилыми помещениями__ И

Глава II. Особенности правового регулирования отдельных сделок

с жилыми помещениями___________________________________ 87

Заключение _____________________________________________ 135

Источники и список использованной литературы_____________ 145

Актуальность темы исследования. На всем протяжении жизни человека сопровождают различного рода субъективные потребности, без удовлетворения которых само существование невозможно или крайне затруднительно. Одна из таких материальных потребностей - жилое помещение.

Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.

С развитием рыночных отношений и строительством гражданского общества значимость правоотношений в удовлетворении жилищной потребности человека и решении социальных задач в этой сфере возрастают многократно.

Преобразование гражданских отношений по поводу жилых помещений, осуществляемое в РФ, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные, и не известные правовые проблемы, среди которых одно из первых мест занимает правовое регулирования права собственности на жилое помещение, посредством совершения сделок с ним. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав. Кроме того, такое положение дает почву для многочисленных злоупотреблений и правонарушений.

В ходе рыночных экономических реформ стало возможно осуществление целого ряда различных сделок. Жилые помещения все чаще стали являться объектами имущественного оборота. Это потребовало их адекватного правового регулирования и нового теоретического осмысления. Однако

многочисленные изменения и дополнения в нормативные акты, регулирующие сделки с жилыми помещениями в двух важнейших отраслях права: гражданском и жилищном свидетельствуют о практике «латания дыр».

Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в научном обосновании, в разработке концепций регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

В настоящее время накоплен достаточный объем нормативных актов и правоприменительной практики, опубликованы многочисленные исследования, но, тем не менее, не достаточно ясно проработана и осмыслена теоретическая часть правового регулирования сделок с жилыми помещениями¹.

Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще не решенные правовые проблемы.

Литература по сделкам с жилыми помещениями достаточно разнообразна. В основной своей массе она является комментированием законодательства, реже представлены учебные пособия, еще реже монографические исследования теоретических проблем сделок с жилыми помещениями.

В последнее время достаточно хорошо проработаны и изучены правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, доверительным управлением и ипотекой, подробно рассмотрены отдельные виды договоров. Вместе с тем монографические исследования по вопросам обмена жилых помещений во многом устарели.

¹ Необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов. См.: Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. // Жилищное право. - 2002.- № 1. - С. 3-11.

Диссертационных исследований, посвященных подробному и комплексному теоретическому анализу гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, с учетом современного состояния экономики и законодательства, достижений науки гражданского права, до настоящего времени мало. Таким образом, существует необходимость широкого и комплексного изучения.

Сказанное выше дает основание для утверждения, что теоретические
проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся
к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права
* РФ.

Объектом настоящего исследования являются гражданско-правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, практика их реализации и научная литература по данной теме.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями, регламентированные Гражданским Кодексом РФ и Жилищным Кодексом РСФСР, а также уровень исследованных в юридической науке соответствующих правоотношений.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - выявить и
ф проанализировать теоретические проблемы, возникающие при совершении

сделок с жилыми помещениями и раскрыть их содержание.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи исследования:

- исследовать юридическую природу, особенности сделок с жилыми
помещениями;

- выявить особенности правоотношений по поводу сделок с жилыми
помещениями;

; - проанализировать содержание отдельных видов сделок с жилыми

| помещениями;

- исследовать законодательство РФ, регулирующее сделки с жилыми помещениями, и в случае выявления пробелов или противоречий разработать предложения по его совершенствованию. Методология исследования. Методология диссертационного исследования определяется положениями материалистической диалектики, в т.ч. индукции и дедукции как общенаучных методов познания. При написании работы нашли применение частнонаучные методы: исторический, сравнительный, технико-юридический, системно-структурный и логический анализ и синтез.

Кроме того, использованы следующие теоретические методы исследований: аналогия, метод восхождения от абстрактного к конкретному и

др.

Степень разработанности темы. Базисом для предпринятого диссертационного исследования послужили работы русских и советских ученых-цивилистов, посвященные данным правоотношениям. К ним относятся труды таких авторов как М.М. Агарков, Д.Л. Бронер, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, СИ. Братусь, И.Б. Новицкий, А.А. Шамшов, В.П. Шахматов, Г.Ф. Шершеневич, Ю.К. Толстой, О.А. Красавчиков, Б.Н. Гонгало, СМ. Корнеев, А.П. Сергеев и другие.

Вместе с этим для раскрытия понятия и содержания сделки с жилым помещением по действующему гражданскому и жилищному законодательству РФ в исследовании использованы работы ряда современных юристов, таких как B.C. Ем, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.И. Седугин, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, СП. Гришаев, В.Р. Скрипко, О.Н. Садиков, А.А. Титов и другие.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие нормативные акты.

В качестве эмпирического материала в исследовании использованы типовые договоры с жилыми помещениями, применяемые нотариусами г. Москвы либо установленные законодательством г. Москвы, а также организациями, оказывающими юридические услуги по составлению этих договоров (агентства недвижимости), рассматривается практика Конституционного Суда РФ, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Научная новизна исследования определяется тем, что осуществлен монографический правовой анализ сделок с жилыми помещениями, проведена их классификация, а также предпринята попытка наиболее полного изучения отдельных видов этих правоотношений.

Сделку с жилыми помещениями можно определить как правомерные действия граждан, юридических лиц и иных субъектов права или от их имени представителями, обладающих достаточной право- и дееспособностью, совершаемые своей волей и в своем интересе в установленных законом формах, и специально направленные на установление, изменение или прекращение гражданских и иных прав и обязанностей в отношении помещений, признаваемых жилыми, и влекущую гражданско-правовые и иные последствия.

Автором предлагается внести изменения в ряд правовых норм гражданского и жилищного законодательства для обеспечения и развития единообразной правоприменительной практики, в т.ч. проведя унификацию форм различных бланков и документов.

Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями отличает большое количество и многообразие нормативных актов¹ Российской Федерации и ее субъектов, принятых в разное время в разных исторических условиях. Благодаря общей систематизации гражданского законодательства с принятием Гражданского кодекса РФ в лице его трех частей правовые

¹ Жилищное законодательство состоит из нескольких... тысяч законов, постановлений и ведомственных инструкций. Действуют даже нормы времен Берии, их никто не отменял. См.: Крашенинников П.В. «Действующий жилищный кодекс - из прошлого времени». // «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва». - 28.09.2001. - № 4 (350); Тезисы пресс-конференции председателя комитета Государственной Думы РФ по законодательству П.В. Крашенинникова. // Адвокат. - 2002. - № 6. - С. 15.

проблемы сделок с жилым помещением заметно снизили свою остроту. Однако наличие большого количества неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей не столько в Кодексе, как в иных нормативных актах осложняют правоприменительную практику, оставляют маневр для нечистоплотных юридических действий с таким важным не только экономически, но главное социальным объектом - жилое помещение. Другими словами назрела объективная необходимость четкого правового регулирования, правовой унификации законодательства о сделках с жилыми помещениями¹.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы
* положения, содержащие элементы научной новизны, которые выносятся на

защиту.

1. При отнесении вещей, в т.ч. жилых помещений к недвижимости,
используются два критерия: физический и юридический. Применение данных
принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее
правовой режим.

2. Жилое помещение можно определить как недвижимую,
индивидуально-определенную, непотребляемую и не ограниченную в
гражданском обороте вещь, созданную трудом человека, и имеющую строгое

ф функциональное назначение. Жилое помещение является сложной делимой

вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности

j с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты

! главной вещи с принадлежностями.

i Предлагается ввести первый абзац в п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса

РФ следующее определение: «Жилым помещением признается такое
i
j помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного

проживания граждан, причем данное помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах.

¹ В настоящее время в Правительстве РФ обсуждается концепция нового Жилищного кодекса РФ, который внесен в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу РФ в середине 2002 года.

3. Дополнить абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»¹, следующим предложением: «В случае отчуждения (передачи)
собственником недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации право собственности либо иное вещное право, а при
возникновении ограничений (обременении) на недвижимое имущество,
указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации
подлежит соответствующий договор».

4. Предусмотреть обязательную нотариальную форму договора
* коммерческого найма, т.к. такие отношения являются достаточно

продолжительными по времени, социально и экономически важными. Отсутствие нотариально удостоверенного договора зачастую приводит к ряду неблагоприятных последствий, что не способствует нормальному развитию отношений в жилищной сфере. Включить в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после слова «аренда» слова «и безвозмездное пользование» и распространить действие п. 1 и п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ на договор безвозмездного пользования.

^ Практическая значимость результатов исследования заключается в том,

что проведенный анализ законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы для совершенствования существующего нормативно-правового регулирования сделок с жилыми помещениями, а также при разработке соответствующих договоров. Возможно использование выводов и предложений, сформулированных в диссертации, гражданами и юридическими лицами, нотариусами, органами Минюста РФ, судами. Диссертация может оказаться полезной в процессе преподавания

I курсов «Гражданское право» и «Жилищное право».

, Апробация результатов работы. Основные положения настоящего

| исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданско-

¹ Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

Дата добавления: 2015-05-31