Особенности совершения сделок с жилым помещением 2 страница

Под благоустройством понимается наличие водопровода, центрального отопления, электрического освещения, газоснабжения, канализации и других видов коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах различен, в городах он значительно выше, чем в сельской местности. Поэтому понятие «благоустроенное жилое помещение» будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в конкретном населенном пункте жилищного фонда, и, прежде всего, государственного и муниципального. Отсутствие отдельных видов благоустройства, достигнутых в среднем, переводит жилое помещение в число неполноценных.

Уровень благоустройства на федеральном уровне не установлен (определен только общий стандарт проживания: норма жилой площади, критерии непригодности жилого помещения, порядок управления жилищным фондом и т.д.). В соответствии с п. «К» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, и отдельные субъекты и органы местного самоуправления устанавливают свой стандарт жилья и уровень благоустройства. Так, постановлением Правительства г. Москвы от 01.07.1997 № 497 «О мерах по реализации указа Президента РФ от 28.04.97 № 425³ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ»⁴ для города установлен следующий стандарт: дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод,

¹ Минюст РФ отказал в регистрации этого документа. Письмо Минюста РФ от 26.07.2000 № 6199-ЭР //
«Экономика и жизнь», 2000, № 33. В связи с этим был принят Приказ Госстроя РФ от 15.08.2000 № 181,
отменяющий действие Приказа от 31.12.1999 № 177 // «Бюллетень строительной техники», 2000, № 11.

² Указанный нормативный акт в настоящее время находится в разработке.
³СЗ РФ, 1997, №18, ст. 2131.

⁴ Вестник мэрии Москвы, 1997, № 18, С. 49.

канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение, лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Указанные нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

Помещение должно быть жилым и пригодным для проживания не конкретно в определенный момент, а постоянно, т.е. в любой сезон. Даже если целевое назначение помещения призвано удовлетворить лишь временную потребность граждан в жилье, например, служебные жилые помещения (ст. 7 ЖК). По справедливому мнению Седугина П.И., граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, домах маневренного фонда, других жилых помещениях, используемых для временного проживания должны пользоваться в принципе такой же защитой своих жилищных прав¹, как и граждане-собственники или наниматели жилых помещений государственного, муниципального, общественного и иных жилищных фондов².

Определенное снижение требований для специализированного жилищного фонда было обусловлено экономико-политической ситуацией в стране в 1990 - 1992 годах, на момент принятия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», т.к. он был выведен за границы основного, жилищного фонда и поэтому жилые помещения в нем могли в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы. Однако с принятием федерального закона РФ от 10.02.1999 № 29-ФЗ «О внесении дополнений в закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики³» в жилищный фонд включается вся совокупность жилых помещений, включая специализированные дома.

Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания (ст. 4 ЖК, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), создает правовую базу для регулирования

¹ В Москве это правило закреплено в п. 2 ст. 1 закона Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики
в городе Москве» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

² См.: Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе, 2001, с. 67.

³ СЗ РФ, 1999, № 7, ст. 876.

жилищных правоотношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Однако норма ст. 7 ЖК вступила в противоречие с нормами ст. 288 ПС РФ и ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» совершенно обоснованно установив единые повышенные требования к жилищу - оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Пригодность помещений к постоянному проживанию находится на порядок выше, чем просто пригодное для проживания помещение. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением конституционного права на жилище в 1977 г.

Пригодность для постоянного проживания восстановлена в ст. 673 ПС РФ относительно объекта найма жилого помещения. Несогласованность между первой и второй частями ПС образовалась в результате их принятия в разное время, в разных экономико-политических условиях. Очевидно, что конструктивно жилище должно отвечать одинаковым требованиям независимо от целей его использования и форм собственности.

Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, т.к. по общему правилу они не предназначаются для проживания в них зимой. Не относятся к жилым помещениям различного рода временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.д. Поэтому выселение из них должно производится не по правилам договора найма, а по правилам, регулирующим договор аренды (имущественного найма).

Тем не менее, встречаются случаи, когда в таких сооружениях и постройках граждане проживают многие годы, будучи зарегистрированными в них, производят оплату за жилье и коммунальные услуги. Суды, по общему правилу, не относят эти помещения к жилым и применяют нормы,

регулирующие имущественный найм без предоставления другого жилого помещения. Эта практика нашла закрепление в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 № 5¹.

Однако, если конкретные обстоятельства дела позволяют сделать вывод о том, что сложились фактические жилищные отношения, разрешение подобных дел судами по правилам об имущественном найме не обеспечивает надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.

Такое обыкновение правоприменительной практики судов вызывает сомнение, поскольку оно вряд ли соответствует положениям ст. 7 ЖК, ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 288 ГК РФ, согласно которым критерием для включения в состав жилищного фонда является, прежде всего, назначение помещения, возможность и пригодность помещения для проживания в нем граждан. Этот критерий, применяемый только в жилищном законодательстве, имеет исключительно важное значение: им охватываются не только те случаи, когда по замыслу строителей или проекту помещение предназначено в качестве жилого помещения, но также случаи, когда оно длительное время фактически используется в качестве жилого с соблюдением установленного порядка.

Вместе с тем некоторые помещения изначально непригодны, т.е. не отвечают своему функциональному признаку или не могут быть признаны пригодными для проживания, например чердаки³, подвальные помещения, поскольку они явно не отвечают санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

¹ В ред. Постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 № 10 // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997, № 1. ²См.: Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 68.

³ Однако практикуется перевод чердаков после их капитальной реконструкции в мансарды, которые признаются жилым помещением. См.: Постановление Правительства г. Москвы от 14.12.1993 № 1149 «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа». Документ опубликован не был; Закон г. Москвы от 29.09.1999 № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 12, с. 4.

Основания перевода жилого помещения в нежилое устанавливаются в нормативных актах РФ и субъектов РФ¹. Так, допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок -на период до фактического сноса или переноса, начиная со дня освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

В соответствии со ст. 8 ЖК периодически производится обследование состояния жилищного фонда, и непригодные для проживания жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся. Порядок проведения обследования, а также признания их непригодности для проживания определяет «Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденное Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529³.

При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание: степень физического износа, сохранность его конструкций и коммуникаций, место расположения (в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта и т.д. и других зонах с особыми условиями: в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на ежегодно затапливаемых территориях и т.д.), наличие в непосредственной близости вредных и опасных источников, неблагоприятное расположение жилого помещения внутри дома, наличие факторов, оказывающих существенные отклонения микроклимата

¹ См.: напр. Постановление Правительства Москвы от 26.08.1997 № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве. Документ опубликован не был; Распоряжение Правительства Москвы от 01.04.1999 № 276-РП «Об утверждении порядка определения аварийности жилых помещений (домов) в г. Москве». Документ опубликован не был. Документ опубликован не был.

(промерзание стен, плесень, загрязнение воздуха, шум и вибрация и т.п.), уровень благоустройства и т.д.

При вынесении решения (акта об отнесении здания к непригодным) учитываются заключения санитарно-эпидемиологических, строительных организаций, госпожнадзора и другие материалы.

Согласно указанному «Положению» рассмотрение вопросов о непригодности жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственную комиссию, состоящую из представителей органа местного самоуправления, жилищной организации, БТИ, санэпидемстанции и других отраслевых специалистов.

Непригодные для проживания жилые дома переоборудуются для других целей, в соответствии с решением органа местного самоуправления, на основании материалов межведомственной комиссии или сносятся (если их дальнейшее использование, в т.ч. в качестве нежилых помещений является невозможным) по решению органов власти субъекта РФ.

Контроль за соблюдением оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы Государственной жилищной инспекции, которые действуют в соответствии с Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 №108б\

Перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению. Однако в исключительных случаях перевод осуществляется по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.

На практике решение этого вопроса связано с проведением градостроительных мероприятий, и необходимостью использовать некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных

¹ СЗ РФ, 1994, № 23, ст. 2566.

мероприятий. А также признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений путем перевода в нежилые, как правило, на 1 этаже в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для воспроизводства жилищного фонда и т.п. (ст.ст. 7, 10, 14 Градостроительного Кодекса РФ).

В Москве перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах¹».

Жилые помещения, переведенные в нежилые, подлежат исключению из государственного реестра жилищного фонда. После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные или иные имущественные отношения.

Третий признак жилого помещения состоит в признании и государственной регистрации помещения в качестве жилого, т.е. приведение юридической формы в соответствие с его материальным содержанием.

В юридической литературе высказано мнение, что объективно жилое помещение существует и до государственной регистрации, но права на него возникают только после ее совершения². С экономической точки зрения это утверждение верно, т.к. строение действительно существует и уже может участвовать не только в хозяйственном обороте³, но и в правовых отношениях⁴. Однако с точки зрения права⁵, жилым домом определенное строение является

¹ Вестник Мэрии Москвы, 1994, № 24.

² См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». // Буров B.C. и др. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 12.

³ Напр., купля-продажа земельного участка вместе со строением.

⁴ Напр., наложения административного взыскания за самовольно возведенную постройку.

⁵ См.: Бугулов Э.Р., Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в
схемах. М.: Филинъ. Издание второе. 1999, с. 16; Седугин ПИ. Жилищное право. М.: Норма Издание второе,
2001, с. 94.

после окончания его строительства, реконструкции или капитального ремонта в том случае, когда помещение принято в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и зарегистрировано в установленном порядке именно в качестве такового уполномоченными организациями (БТИ и др.)¹» которые осуществляют государственный учет жилищного фонда.

Тем не менее, регистрация жилого помещения в качестве такового в ПС РФ четко не обозначена, однако наличие и необходимость такого учета вытекает из анализа норм ГК РФ, иных законов и подзаконных актов.

Так, согласно п.2 ст. 131 ГК РФ наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Одним из видов этого учета является регистрация такого вида недвижимого имущества как жилое помещение, обязанность такого вида учета установлена п. 4 ст. 12 ЖК.

Кроме того, вновь созданное жилое помещение, принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежит также кадастровому² и техническому учету в соответствии со ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³, в целях индивидуализации объекта недвижимости⁴.

В соответствии со ст. 25 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для РФ системе в порядке, установленном Правительством РФ.

Во исполнение вышеуказанных норм Правительство РФ постановлением от 13.01.1997 № 1301 утвердило «Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ»⁵, в соответствии с которым, учету подлежат,

¹ В противном случае признается право собственности на совокупность строительных и иных материалов, а не
на жилое помещение.

² Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утв. Постановлением
Правительства РФ от 15.04.1996 № 475 // СЗ РФ, 1996, № 17, ст. 2004.

³ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

⁴ Такая индивидуализация необходима для совершения ряда гражданско-правовых сделок, см. напр. ст. 554,
572, 585 и др. ст. ГК РФ.

^J СЗ РФ, 1997, № 42, ст. 4787.

независимо от формы собственности все жилые помещения, включенные в жилищный фонд в соответствии с жилищным законодательством.

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет¹, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и помещений.

Причем, инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в случаях, предусмотренных законодательством РФ, в т.ч. для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ввода в эксплуатацию жилых помещений.

Жилищное законодательство указывает на то, что органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления обеспечивают порядок учета жилищного фонда (ст.З Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), а также государственную регистрацию прав на жилые помещения (ст. ст. 4, 9 федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - БТИ (унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро). В «Положении» определены обязанности органов БТИ, в т.ч. по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда². Учет домовладений, строений и жилых помещений производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда, в который заносятся данные на каждое индивидуально-конкретное помещение. Указанные органы находится в ведении местной

¹ Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической
инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ, 2000, № 50, ст. 4901.

² В Москве в 1998 г. разработана «Целевая комплексная программа паспортизации жилищного фонда Москвы».
В настоящее время подготавливается законопроект Мосгордумы «О паспортизации жилья». Выдача жилищных

администрации. В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья¹.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ².

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен ст. 26 ЖК, и в соответствии со ст. 27 ЖК возложен на специальные государственные органы, которые осуществляют свои функции в порядке установленном Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ»³. Органы осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий, за техническим и санитарным состоянием помещений жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и т.д.

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - жилищно-коммунальное хозяйство⁴. Центральным органом управления ЖКХ, в т.ч. жилищным фондом, является Государственный Комитет РФ по жилищной и строительной политике⁵.

Таким образом, создана целая система государственных органов учета, контроля и управления жилыми помещениями, т.е. государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными

паспортов будет осуществляться ГУПом «Мосжилкомплекс». // См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 18 (381), 07.05.2002.

Новое название: Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Переименование связано со вступлением в силу измененного Устава г. Москвы, утв. постановлением правительства Москвы от 23.04.2002 № 310. // См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 18 (381), 07.05.2002.

² См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., Статут, 2000, с. 22-24; Крашенинников П.В. Сделки с
жилыми помещениями. М., Статут, 2001, с. 7.

³ Утверждено постановлением Правительства РФ № 1086 от 26.09.1994 // СЗ РФ, 1994, № 23, ст. 2566; Приказ
Госстроя РФ от 25.03.1998 № 17-66 «Об утверждении типового положения о государственной жилищной
инспекции субъекта РФ» // Библиотека «Российской газеты», 1998, № 14.

⁴ Далее ЖКХ.

⁵ Указ Президента РФ от 17.03.1997 № 249 «О совершенствовании структуры федеральных органов
исполнительной власти» // СЗ РФ, 1997, № 12, ст. 1419.

составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.

Несоблюдение соответствующих норм и порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также юридической процедуры оформления ведет к нарушению ст. 20 Градостроительного Кодекса об обязанностях граждан и юридических лиц при осуществлении градостроительной деятельности. Это приводит к тому, что такое строение считается самовольной постройкой. Причем ст. 222 ПС РФ устанавливает достаточно жесткие гражданско-правовые последствия возведения самовольной постройки.

В той же статье дано понятие «самовольной постройки», исходя из нарушаемых требований: в частности, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами (функциональный признак жилого помещения); либо созданное без получения на это необходимых разрешений (признак государственной регистрации жилого помещения) или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (признак пригодности для проживания жилого помещения).

_в Правовым последствием самовольно построенного жилого дома является

то, что лицо не приобретает право собственности на него. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации, т.е. не становится объектом права собственности застройщика. Сделки,направленные на распоряжение самовольной постройкой ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и ст. 169 ГК РФ. Кроме того, возведение самовольной постройки влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях¹.

Применение ст. 222 ГК РФ в отношении жилых помещений приводит к следующему: при отсутствии всех необходимых признаков жилого помещения,

'Также, ст. ст. 7.1, 7.4, 7.9, 7.14, 8.1, 8.4, 8.8, 9.4 предусмотрена административная ответственность за иные правонарушения в отношении порядка строительства жилых помещений.

такое строение не только не признается жилым помещением, но и недвижимостью вообще.

По своей сути сами жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей, причем состав жилого помещения может достаточно широко варьироваться. Так, в статье 134 ПС РФ указано, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Правовое значение выделения сложной вещи в качестве самостоятельного вида состоит в том, что по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав, например при найме жилого помещения². Вместе с тем, т.к. сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все вещи, а лишь некоторые, составляющие часть от сложной вещи, например при разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выдела из него доли.

Таким образом, можно выделить основной и факультативный элементы состава жилого помещения. Критерием разделения состава жилого помещения на эти элементы является целевое назначение отдельного помещения, его функциональная принадлежность.

Основной элемент предназначен для удовлетворения основной потребности человека - потребности в жилье. Это само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Оно представляет собой, как правило, изолированную комнату. Так, в соответствии со ст. 673 ПС РФ и ст. 52 ЖК не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Факультативный элемент также присутствует в составе жилого помещения, но его объем зависит не только от вида жилого помещения, но и от

¹ См.: Хвостов В.М. Система римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М.: Спарк. 1996, с. 126.

² См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 22-24.

экономических условий¹, в период которых было возведено конкретное жилое помещение. Он предназначен для удовлетворения бытовых потребностей человека и представляет собой следующий ряд помещений, как внутри жилого дома: прихожая, кухня, ванная комната, туалет, коридор, подсобные и иные помещения, так и вне основных конструкций: балкон, лоджия и т.д.

Определенную аналогию можно провести с предприятием как имущественным комплексом. В ст. 132 ПС РФ указано, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (общее назначение, функциональный признак для жилого помещения - проживание). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (в состав жилого помещения входит основной и факультативный элемент). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок (в жилом помещении, например, найм всей квартиры или найм одной комнаты).

В ст. 135 ПС РФ законодатель предусмотрел норму, в которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а последняя по общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать). Например, в городах с высоким уровнем благоустроенности в жилых домах присутствует мусоропровод.

Правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит в том, что по сделке, объектом которой является жилое помещение (главная

Напр., «сталинские» дома, «хрущевки», современные коттеджи и монолитные дома и т.д.

вещь), должна быть обязательно передана и ее принадлежность (ч.2 ст. 290 ПС РФ).

По мнению Крашенинникова П.В., в общем контексте построек, именуемых жилым домом, домовладением, основной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки и сооружения служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке¹.

Тем не менее, по мнению автора, принадлежность - это отделимая вещь и если она утрачивает общее назначение с главной вещью, то может быть отчуждена на общих основаниях при наличии возможности выдела в натуре².

Наряду с главной вещью в состав жилого помещения могут входить не только другие вещи, но и имущественные права как принадлежность. При этом их состав зависит от вида (квартира, жилой дом) жилого помещения³.

Так, нормой ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Ряд других нормативных актов⁴ указывает и другие объекты общей долевой собственности, однако этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество является общим, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого помещения.

Дата добавления: 2015-05-31