Особенности совершения сделок с жилым помещением 5 страница

Однако эти функции в соответствии с Законом о регистрации возложены на вновь создаваемые органы юстиции⁶. Тем не менее, обязательное участие нотариуса при совершении сделок с жилыми помещениями еще не дает

¹ Федеральный закон от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним», далее закон о регистрации прав» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

² В ГК РСФСР 1964 г. лишь в нескольких статьях (135, 195, 197, 239) указывалась на необходимость
регистрации договоров по поводу недвижимого имущества. Нормы имели разрозненный характер. Это было
обусловлено тем, что практически все объекты недвижимости находились в государственной собственности.

³ Государственная регистрация прав на жилье, возникших до момента вступления в силу закона, проводится по
желанию их обладателей.

⁴ В соответствии с п. 3 ст. 11 закона о регистрации прав.

⁵ Бугулов ЭР., Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.:
Филинъ. 1999, с. 42-45.

* Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 № 288 «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998, №11, ст. 1291.

абсолютной гарантии законности сделки, это особенно актуально с появлением в России частного нотариата¹.

Несмотря на упрощение процедуры совершения сделок с жилыми помещениями, во многих регионах зачастую практикуется только нотариальная форма, что противоречит п. 20 постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним³», т.е. нотариально удостоверены сделки должны быть только в случаях прямо установленных законом и органы юстиции не вправе отказывать в государственной регистрации сделок выполненных в простой письменной форме (п. 2 ст. 17 закона о регистрации прав)⁴.

Под государственной регистрацией прав на жилое помещение и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения и обременения прав на жилье, при этом она является единственным доказательством существования права, соответственно оспорить это право можно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 закона о регистрации прав).

Подлежат регистрации право собственности и такие вещные права, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сделки, направленные на обременение и передачу прав владения и пользования жилым помещением: аренда⁵, доверительное управление, ипотека (п. 1 ст. 4 закона о регистрации прав). Исключение составляет только договор коммерческого найма или договор поднайма жилого помещения, а также договор безвозмездного пользования.

Сложность этого правового института заключается в том, что нет четкого

¹ Закон РФ от 11.02.1993 № 4462-1 «Основы законодательства о нотариате» // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993,
№ ю, ст. 357.

² В связи с этим был принят «Порядок осуществления правового контроля за деятельностью учреждений
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. приказом
Минюста РФ от 16.08.1999 № 244 // Бюллетень Минюста РФ, 1999, № 9.

³ СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963.

⁴ В соответствии с п. 5 ст. 2 закона о регистрации прав отказ можно обжаловать в суде либо арбитражном суде.

⁵ Только договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года.

принципа разграничения в необходимости регистрации самого права (вещные права) и (или) договора (обязательственные права). Так, в договорах купли-продажи, дарения, ренты¹ и мены жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности². В то же время по договору о приватизации, по завещанию жилого помещения законодатель установил только регистрацию перехода права собственности, хотя в обоих случаях происходит смена собственника.

Договор доверительного управления имуществом государственной регистрации не подлежит, регистрация требуется при передаче жилого помещения по договору (п. 2 ст. 1017 ПС РФ), а при аренде наоборот требуется государственная регистрация самого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае с ипотекой жилых помещений регистрируется как договор, так и обременение права собственности (ст.ст. 10,19 федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т.е. единого подхода к государственной регистрации вещных и обязательственных прав, а также обременении права собственности законодатель не выработал.

Кроме того, значительно усложняет правоприменительную практику следующее обстоятельство: практически всеми учреждениями юстиции по регистрации прав принимаются те или иные нормативные акты (инструкции, приказы, положения), которые фактически дополняют федеральное законодательство⁴. Даже в тех случаях, когда такие документы являются формально обязательными лишь для персонала учреждения, они фактически регулируют отношения между учреждением и заявителем. Другими словами указанные учреждения выходят за рамки своих полномочий, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

¹ Только договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения под выплату ренты (ст. 584 ГК
РФ).

² См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 98-99.

³ СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400.

⁴ См.: напр., «Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», утв. приказом городского бюро регистрации прав на недвижимость от 06.06.2000 № 69. // Вестник
администрации Санкт-Петербурга, № 6,26.06.2000.

имущество и сделок с ним» и принятых в соответствии с ним иных нормативных актов.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неотъемлемой частью этого реестра являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на жилое помещение, и книги учета документов¹ (ст. 12 закона о регистрации прав). Однако, при несоответствии записей в реестре и правоустанавливающего документа последний имеет приоритет².

В связи с особой экономической и социальной ценностью жилого помещения, установлен особый порядок, в соответствии с которым происходит государственная регистрация прав³ и обременении⁴.

Сначала предоставляются все необходимые документы вместе с квитанцией об оплате регистрации. Государственная регистрация прав и сделок с жильем проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Вместе с заявлением о регистрации, договором и документами о правах на жилое помещение⁵ физическое лицо представляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица -учредительные документы, а также документ, удостоверяющий его личность, и

¹ Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 24.12.2001 № 343 //
Российская газета, № 14 (2882), 24.01.2002.

² П. 8 ст. 12 закона о регистрации прав.

³ Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав
собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 // Российская газета, №
162, 22.08.2001; Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на
объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории различных регистрационных округов, утв.
Приказом Минюста РФ от 01.07.2003 № 183 // Российская газета, №129,17,07.2002.

⁴ Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а
также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным
кредитам, утв. приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФКЦБ России № 290 от 16.10.2000 //
Российская газета, X» 225,23.11.2000.

^s К таким документам относятся: свидетельство и приватизации, о праве на наследство, предыдущий договор перехода прав собственности, план жилого помещения и др.

документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени данного юридического лица.

Не принимаются на регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, либо с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Документы представляются в количестве не менее чем в двух экземплярах, один из которых в подлиннике. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов в случаях, если представленные документы отвечают установленным требованиям и, если иное не установлено законодательством РФ.

Затем происходит их правовая экспертиза. В ходе которой устанавливается законность сделки, действительность самих документов и выясняются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, а также устанавливаются другие основания для отказа или приостановления госрегистрации. При положительном результате правовой экспертизы в Едином государственном реестре и на правоустанавливающих документах делаются записи о регистрации, выдается свидетельство о произведенной госрегистрации¹. Оно является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер².

Датой государственной регистрации является день внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр. Со дня внесения записи сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими.

На основании п. 2 ст. 11 Закона о регистрации прав плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается в

¹ Инструкция о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об
отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о
зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста РФ Ki 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя РФ № 1,
Росземкадастра № 168 от 03.07.2000 // Российская газета, № 164, 24.08.2000.

² См.: Седугин П.И. Жилищное право. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 94.

размерах, установленных субъектами РФ¹. При этом максимальный размер за регистрацию и предоставление информации устанавливается Правительством РФ³. Однако законодатели ряда субъектов РФ⁴ в пределах определенного Правительством РФ лимита ввели по сути надбавки к рассматриваемой плате...за срочность регистрации в отношении жилых помещений! В принципе, ничего незаконного в этом нет, но такое нововведение не соответствует социально-этическим соображениям.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях необходимого баланса частных и публичных интересов⁵ носит открытый характер⁶.

Однако следует иметь в виду, что законодательством установлены ограничения на получение ряда сведений, касающихся прав на недвижимость. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов⁷, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него жилые помещения, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на жилое помещение, предоставляются только правообладателям или физическим и юридическим лицам, получившим от них доверенность (п. 3 ст. 7 закона о регистрации прав).

Кроме того, дополнительные правовые гарантии установлены федеральным законом РФ от 20.02.1995 № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации». Статья 11 указанного закона относит

¹ В соответствии с п. 5 ст. 3 первой части Налогового Кодекса РФ // СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3824. Причем, на основании п. 2 ст. 8 и ст. 56 первой части Налогового Кодекса РФ законодательные органы РФ вправе установить не только общие ставки, но и льготы отдельным категориям плательщиков.

Причем в случаях, когда подлежит регистрации и договор и переход права, введенные ограничения следует применять раздельно, т.е. напр, для физических лиц максимальный размер по оплате составит 6 МРОТ. См.; Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Буров B.C. и др. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 109.

³ Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление
информации о зарегистрированных правах» // СЗ РФ, 1998, № 9, ст. 1121.

⁴ См. напр.: Закон Московской области от 23.11.1998 № 52/98-ОЗ «О плате за государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах».

⁵ Жилые помещения и комплекс связанных с ним гражданских и иных правоотношений в совокупности
представляет явление, серьезнейшим образом затрагивающее интересы как отдельных лиц и организаций, так
общества и государства в целом.

* П. 4 ст. 131 ПС РФ, ст. 7 закона о регистрации прав.

⁷ За исключением сведений об (ограничениях) обременениях, напр, аренда, ипотека.

* СЗ РФ, 1995, № 8, ст. 609.

информацию о гражданах (персональные данные) к категории конфиденциальной информации как документированной информации, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ (ст. 2 указанного закона). А норма п. 1 ст. 21 этого закона указывает на то, что защите подлежит любая документированная информация, неправомерное обращение к которой может нанести ущерб ее собственнику, владельцу, пользователю или иному лицу. Причем режим защиты в отношении персональных данных устанавливается именно федеральным законом (п. 5 ст. 7 закона о регистрации прав).

На мой взгляд, особенность регистрации состоит в том, что при отчуждении собственником жилого помещения или передаче иных вещных прав должно регистрироваться само право, а при или возникновении обязательственных правоотношений регистрироваться должен договор. Это четкое правило будет способствовать единообразию и простоте в правоприменительной практике. Критерием здесь выступает наличие или отсутствие переданных вещных прав на жилое помещение.

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким¹ - на праве общей собственности, что накладывает определенные особенности при совершении сделок с таким имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность предполагается долевой.

Возникновение общей совместной собственности возможно только в случаях, установленных законом. В отношении жилых помещений это может быть только совместная собственность супругов, если брачным договором не установлено иное (ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 и гл. 8 Семейного Кодекса РФ²). Ранее существовала точка зрения о том, что норма ст. 2 закона РФ «О

¹ Определение Верховного суда РФ от 15.10.1998 «О признании имущества, приобретенного по договору
купли-продажи, обшей собственностью при доказанности наличия соглашения между покупателем и другим
лицом (претендующим на это имущество) о совместной покупке и вложении последним своих средств для его
приобретения» разъясняет нормы ГК РФ о приобретении общей собственности. // Бюллетень Верховного суда
РФ, 1999, № 5.

² Семейный Кодекс РФ, далее СК РФ // СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16.

приватизации жилищного фонда РФ» предоставляет возможность приватизации жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений¹. При этом указывалось, что это третья возможность образования совместной собственности, наряду с собственностью супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства². Это, по мнению П.В. Крашенинникова нарушает само существо совместной собственности, т.к. возникает в силу договора, а не закона, и, самое главное, делает неопределенным отношения участников таких сделок (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и т.д.)³.

Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»⁴ разрешил правовую проблему в отношении приватизации, оставив такое право только за супругами⁵.

Специфика общей собственности на жилое помещение заключается в том, что она характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, связывающих сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений между собой самих сособственников. Учет интересов сособственников, заинтересованных в увеличении принадлежащих им долей либо переходе к односубъектной собственности не должен ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей⁶.

При отчуждении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ), которое применяется также при отчуждении по договору мены

¹ В 1991 - 1994 гг. в Москве большинство сделок в отношении приватизируемых жилых помещений
оформлялось именно в общую совместную собственность семьи. // Российская газета, № 217 (3085), 15.11.2002.

² См.: Безбах В.В, Пучинский В.К. Основы российского гражданского права. Учебное пособие. М.: ТЕИС. 1995,
с. 78.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 161.

⁴ СЗ РФ, 2001, № 21, ст. 2063.

³ Но осталась ситуация, когда лица приватизировали в совместную собственность до вступления этого закона. Таких несколько миллионов. См. Тезисы пресс-конференции председателя комитета ГД РФ по законодательству П.В. Крашенинникова. // Адвокат, 2002, Хв 6, с. 15. ' См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М: Проспект. 2001, с. 277-278.

(п. 5 ст. 250 ГК РФ). Логично предположить, что в последнем случае лицо, имеющее преимущественное право, вправе предлагать только аналогичную вещь на сопоставимых цене и условиях мены, указанных отчуждателем доли. Некоторые авторы считают, что это правило можно применять только в случае, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещь, определенную родовыми признаками¹.

Так, несмотря на то, что в юридической литературе имели место мнения об отмене² института преимущественной покупки имущества, он прочно закрепился в гражданском законодательстве.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ продавец обязан при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу предоставить остальным участникам долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли, по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Право преимущественной покупки ограничивает свободу усмотрения собственника жилого помещения в выборе покупателя³. Он обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием условий продажи. Если остальные участники откажутся от покупки либо не приобретут ее в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении права в течение трех месяцев каждый сособственник имеет право в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250ГКРФ).

В п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав содержится специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на жилые помещения дополняющая нормы ГК РФ. Так, если к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ

¹ См. напр.: Комментарий к ГК РФ. 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 484.

² См.: Зимелева MB. Общая собственность в советском гражданском праве. // Ученые записки ВИЮН, вып. 2,
1941, с. 64.

³ Это является одним из объективных пределов права собственности.

остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, то в этом случае регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В противном случае, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления такой срок не истек.

• Представляется, что указанная норма изложенной процедуры позволяет

сохранить наиболее оптимальное соотношение прав между продавцом и остальными участниками долевой собственности, защищая интересы всех участников общей собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250ГКРФ.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилое помещение принадлежит на праве собственности одному лицу.

'■■ Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем

; законодательстве, однако и прямых запретов тоже нет. Комплексный анализ

| нормативных положений, предусмотренных в п. 2 ст. 1 и в п. 2 ст. 421 ПС РФ, а

Дата добавления: 2015-05-31