Особливості використання як порівняльного підходу при оцінці

Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі, коли достовірна інформація щодо продажу обєктів оцінки є достатньою та доступною.

Він виходить з принципу заміщення, т.б. раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями.

Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних, тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан, умовах і даті продажу, місцерозташування, фіз –х характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок.

Використання коефіцієнтів поправки, коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені, тоді використовується метод прямого розрахунку.

Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки, коли дані про продаж доступні.

В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців. При цьому важливо. щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані, наприклад. з присутністю надзвич інтересу з боку продавця і покупця або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру.

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових, якщо вони включають непередбачені договорами витрати (сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати. різного роду компенсації)

Ціни угод та інші дані, що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей.

До ознак, що впливають на вартість земельної ділянки (етапи)

- правове відношення до земельної ділянки

- умови продажу(вільний продаж, вимушений продаж, продаж при позбавлені власника майнових прав)

- дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображає зміну ринкових умов, т.б рівень інф. актив. Ринку, взаємодія між попитом і пропозицією., сезонність)

- місце розташування, якість грунту

- фіз характеристики (розмір)

- використанні прилеглої території

- існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки.

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня (типова) вартість одиниці порівняння.

Алгоритм порівняльного методу оцінки, що базується на зіставлені продажів передбач.

- виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах

- перевірку інформації про характер угоди

- вибір одиниці порівняння

- внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється т та що з нею порівнюється.

- визначення ціни продажу кожної зем ділянки що порівнюєтья за умови, якщо вона малатакі самі параметри, що ділянка яка оцінюється

- встановлення вартості зем ділянки що оцінюється

Дата добавления: 2015-05-31