Решение. Оценка стоимости земельного участка,

6.2.

6.1.

Зданий и сооружений

Оценка стоимости земельного участка,

Тема 6.

6.1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

6.2. Порядок организации и оценка стоимости земельных участков в Украине

6.3. Методика оценки стоимости зданий и сооружений

недвижимое имущество является объектом различных сделок, что порождает потребность в его оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимостив Украинерегламентируется Международными стандартами оценки, Национальным стандартом №2 «Оценка недвижимости», Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земель».

В соответствии с указанным нормативно-правовым полем недвижимость определяется как физический участок земли и земельные улучшения, связанные с изменением качественных характеристик земельных участков (рис. 6.1.).

Рис. 6.1. Понятие и состав недвижимости

В этой связи при оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать определенные особенности, которыми характеризуется земля, здания и сооружения.

Особенностями земли как объекта оценки являются такие свойства:

@ земля не является результатом предшествующего труда;

@ земля пространственно ограничена;

@ земля не заменяется другими средствами производства;

@ земля имеет неизменное местоположение;

@ земля не склонна к износу;

@ земля территориально разнокачественна;

@ каждый конкретный земельный участок характеризуется специфической только для него полезностью;

@ земля выступает как пространственный операционный базис за исключением сельского и лесного хозяйства, поэтому она неразрывного связана с объектами, которые на ней расположены: зданиями, сооружениями, дорогами и т.п.

Здания и сооружения характеризуются следующими особенностями:

@ неразрывно связаны с землёй и не могут быть перемещены в другое место без физического ущерба;

@ изнашиваются;

@ в процессе оценки их стоимости целесообразно применение обобщающих технических характеристик (например, 1 м² площади 1 м погонной длины или 1 м³ объема и т.д.);

@ рынок недвижимости характеризуются динамичностью развития, высокой чувствительностью к действию закона спроса и предложения, применением средних цен для оценки аналогических объектов.

Особенности земли, зданий и сооружений как объектов оценки предопределяют зависимость их стоимости от качественных характеристик и свойств, а также правового режима, местоположения и конъюнктуры рынка.

В зависимости от целей и методов проведения оценка земли подразделяется на нормативную и экспертную (рис. 6.2.).

Рис. 6.2. Виды денежной оценки земли

Экспертная денежная оценка земельного участка, в соответствии с действующим законодательством, осуществляется на основе таких методических подходов:

1) капитализации чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая) от использования земельных участков;

2) сравнения продаж;

3) учета затрат на земельные улучшения (метод абстрагирования);

4) остатка для земли.

Метод капитализации чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков основан на определении дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициент капитализации. При этом различат капитализацию:

а) прямую - основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка, в связи с чем доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. Расчет стоимости земли (С_з) производится по формуле:

(6.1.)

где Д_З - чистый операционный или рентный доход от использования земельного участка; - коэффициент капитализации земли.

б) непрямую - основывается на предположении об изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. Расчет стоимости земли (С_з) производится по формуле:

(6.2.)

где Д_Зi - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i -й год; Р - текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозном периоде); n - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Соответственно этому, процедура оценки земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) Определение величины капитализируемого дохода, в качестве которого может выступать:

@ Чистый операционныйдоход - разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода.

@ Рентный доход (земельная рента) - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка. Это разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке, и производственными расходами + прибылью производителя.

2) Определение коэффициента капитализации;

3) Определение рыночной стоимости земельного участка по формуле 6.1. или 6.2.

Пример 6.1. Оценить стоимость земельного участка, использование которого по прогнозным данным обеспечит владельцу получение ежегодного чистого операционного дохода в размере 25 тыс. грн. на протяжении 5 лет. Коэффициент капитализации для подобных объектов недвижимости - 20 %. Текущая стоимость продажи земельного участка в послепрогнозном периоде - 56 тыс. грн.

Стоимость такого земельного участка рассчитаем по методу непрямой капитализации, используя формулу (6.2.):

(тыс.грн.)

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков. При этом стоимость земельного участка определяется путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, учитывающих отличия в характеристиках, влияющих на стоимость:

(6.3.)

где Цз_скор - скорректированная цена продажи земельного участка; Цз_факт - фактическая цена продажи подобного земельного участка; m - количество факторов сравнения; ∆Цз_j - разница (поправка) в цене (+/-) продажи подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по j -му фактору сравнения.

Пример 6.2. На основе информации о ценах продажи и характеристиках подобных объектов оценить стоимость земельного участка:

Подобный объект	Цена продажи, тыс. грн	Размер, га	Уклон поверхности	Инженерное обеспечение	Местонахождение
			склонистый	вода	прилегающий к центру
			равнинный	вода	прилегающий к центру
		0,9	равнинный	вода	центральный район
			равнинный	вода, газ	прилегающий к центру
			равнинный	вода, газ	центральный район
			равнинный	вода	центральный район
Объект оценки	?	0,9	склонистый	вода, газ	прилегающий к центру

Дата добавления: 2015-05-31