Решение. 1. Рассчитаем вероятную месячную арендную ставку для объекта оценки по формуле средней арифметической:

Решение

1. Рассчитаем вероятную месячную арендную ставку для объекта оценки по формуле средней арифметической:

С_а= (22,5 + 24 + 20,5 + 17,5 + 21,5) /5 = 21,2 (грн/м²).

2. Расчет стоимости офисного помещения представим в таблице:

Показатель	Расчет	Значение, грн.
Потенциальный годовой валовой доход	21,2 х 100 х 12
Потери дохода от недозагрузки	25440 х 0,02	508,8
Действительный валовой доход	25440 - 508,8	24931,2
Расходы на замещение (резервирование дохода)	24931,2x0,01	249,3
Чистый операционный доход	24931,2-249,3	24681,9
Стоимость офисного помещения	24681,9/0,2	123409,5

Последовательность реализации метода остатка для зданий проиллюстрирована примером 6.7.

Пример6.7. Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка – 50000 у.е. Объект недвижимости приносит 25000 у.е. чистого годового операционного дохода; ставка дисконтирования определена в размере 15%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Определить стоимость недвижимости по методу остатка на землю.

1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на землю (Д_З) по формуле: Д_З = 50000×0,15= 7500 у.е.

2. Определим остатка чистого операционного дохода, приходящегося на здание (Д_Зд): Д_Зд = 25000-7500= 17500 у.е.

3. Определим стоимость здания:

(у.е.)

4. Определим стоимость объекта недвижимости в целом:

С_он = 5000+95628=145628 (у.е.)

Затратный подход к оценке зданий и сооружений предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых для его воссоздания на конкретную дату (дату оценки).

Данный подход предпочтителен при: оценке новых или недавно построенных объектов, технико-экономическом обосновании нового строительства, оценке объектов незавершенного строительства, оценке в целях выделения объектов налогообложения, оценке в целях страхования, переоценке основных фондов предприятий, недостатке информации для применения других подходов к оценке;

Затратный подход предусматривает такие этапы процедуры оценки:

Рис. 6.5. Последовательность реализации затратного подхода оценки зданий и сооружений

Как видно из рис. 6.5., восстановительная стоимость зданий и сооружений может быть определена на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным в том случае, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

1. метод удельных затрат - предполагает расчет сметной стоимости объекта как произведение нормативов затрат на единицу площади или объема здания на общую площадь (объем) объекта.

2. метод разбивки по компонентам – представляет собой разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, лестницы и т. д.), определение расходов на единицу площади (объема) по каждому элементу с последующим суммированием поэлементных расходов.

3. метод сметного расчета – предусматривает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости.

После определения восстановительной стоимости объекта из полученной величины вычитается износ для расчета его остаточной стоимости. Методы расчета износа освещены в п. 5.2.

Пример 6.8. Оценить стоимость объекта недвижимости затратным подходом, если стоимость земельного участка составляет 230 000 грн., восстановительная стоимость здания – 500 000 грн., прибыль застройщика – 30%. Внешний (экономический) износ оценен в 63 000 грн. Физический износ устранимый и неустранимый составляет 10 200 грн. и 157 915 грн. соответственно, а устранимый и неустранимый функциональный износ – 38 000 грн. и 96 000 грн.

Дата добавления: 2015-05-31