Решение. 1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для строительства АЗС на земельном участке: І = 35400´5=177000(у.е.);

6.3.

Решение

1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для строительства АЗС на земельном участке: І = 35400´5=177000(у.е.);

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений по формуле (6.6.):

3. Определим чистый операционный доход, приносимый сооружениями (Д_Зд) по формуле (6.5.):

(у.е.)

4. Определим чистый операционный доход от АЗС в целом Д (земельного участка и сооружений):

(у.е.)

5. Определим по формуле (6.7.) остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок, Д_З:

(у.е.)

6. Определим по формуле (6.8.) стоимость земельного участка:

(у.е.)

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставляемого под АЗС составляет 78095,63 у.е.

Для оценки стоимости зданий и сооружений в практике оценочной деятельности используется доходный, сравнительный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода применяются следующие методы:

1. метод дисконтирования доходов, который предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, где в качестве доходов рассматривается:

- арендная плата;

- ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды.

2. метод прямой капитализации – используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода собственника. Позволяет определить стоимость здания с использованием коэффициента капитализации, характеризующим доходность объекта оценки при условии, что здание будет находится в аренде достаточно длительный срок и размер арендной платы останется неизменным.

3. метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точные сведения о стоимости земельного участка. Он используется тогда, когда применение затратного метода проблематично, например, в случае сильно изношенных зданий.

Метод дисконтирования денежных потоков предусматривает такие этапы процедуры оценки:

Рис. 6.3. Этапы оценки зданий и сооружений по методу дисконтирования денежных потоков

Пример 6.5. В течение восьми лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 у.е., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце восьмого года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

1) Определим текущую стоимость платежей: 20 000 × 4,638866 = 92777,3 у.е.

2) Определим текущую стоимость реверсии: 110 000 × (1/(1 + 0,14)⁸) = 38561,5 у.е.

3) Определим стоимость объекта недвижимости: 92777,3 + 38561,5 = 131338,8 у.е.

Оценка зданий и сооружений по м етоду прямой капитализации предполагает реализацию семи основных этапов (рис. 6.4.).

Условные обозначения: S - площадь, предоставляемая в аренду, м²; С_а - арендная ставка за 1 м²; Д_др - другие доходы от владения объектом оценки; П_нз - возможные потери от неполной загрузки зданий и сооружений; ОР - операционные расходы, связанные с нормальным функционированием объекта оценки.

Рис. 6.4. Этапы оценки зданий и сооружений по методу прямой капитализации

Пример 6.6. Оценить стоимость офисного помещения общей площадью 100 м². По предварительным прогнозам вероятный процент недозагрузки объекта составит 2%, эксплуатационное резервирование дохода - 1%, коэффициент капитализации - 20%. Информация о рынке аренды офисных помещений в районе расположения объекта приведена в таблице.

Объект-аналог	Площадь, м^2	Месячная ставка арендной платы, грн/м^2
		22,5
		20,5
		17,5
		21,5

Дата добавления: 2015-05-31