Право постоянное (бессрочное) пользование

Титул постоянное (бессрочное) пользование был самым распространенным правом на землю в советское время, правда, тогда он назывался несколько иначе – бессрочное постоянное пользование. И, естественно, лица, пользующиеся землей на данном праве, не обладали никакими полномочиями по распоряжению земельным участком. Позднее ГК РФ назвал этот титул постоянным (бессрочным) пользованием и наделил лиц, пользующихся землей на данном праве, многочисленными полномочиями по распоряжению. Лицо, которому участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, в соответствии со ст. 270 ГК РФ могло передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. В декабре 2006 ст. 270ГК признана утратившей силу Федеральным Законом «О введении в действие Лесного кодекса». А ЗК РФ, оставив этому титулу прежнее название, по-существу свел его по своему содержанию к титулу советских времен – бессрочному постоянному пользованию, т.к. лишил лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования всех полномочий по распоряжению, предоставленных ГК РФ.

В п.1 ст. 20 ЗК РФ установлено, что после введения в действие ЗК РФ данный титул передается только трем видам юридических лиц:

1. государственным и муниципальным учреждениям;

2. казенным предприятиям;

3. органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Причем, установив возможность предоставления земельного участка на данном праве ограниченному кругу лиц, законодатель не установил порядок их приостановления. Указанный пробел частично восполнятся распоряжением МИО РФ от 2 сентября 2002, которым утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, аренды.

Среди лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУПы и МУПы не фигурируют. Тем не менее, например, параграф 2 п. 1 ст. 6 Закона Санкт-Петербурга №282-43 от 17.06.2004 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб, для строительства и реконструкции» называет ГУПы в качестве субъектов права постоянного (бессрочного) пользования, если это необходимо для выполнения их уставных задач. Однако Пленум ВАС РФ в своем постановлении № 11 подтвердил позицию ст. 20 ЗК РФ, указав, что ненормативные акты государственной органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и индивидуальным предпринимателям должен признаваться недействительным либо не подлежащим применению.

А дальше законодатель повел себя странно, включив в вводный закон и в ЗК РФ нормы не соответствующие друг другу. В соответствии с п.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести в собственность до 1 января 2010 г. А в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Причем схожая ситуация в истории уже наблюдалась. Статья 7 Закона «О земельной реформе» предусматривала, что право постоянного пользования должно быть пересмотрено до 1 февраля 1993 г. Судебные споры по этому поводу длились восемь лет. В итоге Президиум ВАС в своем Информационном Письме № 61 указал, что, устанавливая сроки переоформления прав пользования земельным участком, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. И тем не менее, ситуация повторяется.

Первым по этому поводу высказался Конституционный Суд РФ в определении №512-О, заявив, что указание в п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо ограничения свободы в заключении договора.

Это было подтверждено Постановлением ФАС СЗО, в котором указанно, что отмена статьи ЗК РФ, предусматривающей предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и непереоформление этого права в установленные сроки не свидетельствует о прекращении права.

И окончательно по этому поводу высказался ВАС РФ в Постановлении Пленума №11; указав, что лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ вправе по своему усмотрению приобрести их в аренду или собственность независимо от того, для каких целей были предоставлены земельные участки.

Иная ситуация складывается с временным пользованием земельным участком, предусмотренным ЗК РСФСР 1991г. Этот Кодекс содержал два вида срочного платного пользования землей: аренда земельного участка и договор временного пользования земельным участком, регулируемые ст. 14 и ст. 39 ЗК 1991г. Наличие этих двух видов договоров, мало чем отличающихся друг от друга, породило путаницу, в результате чего лица, пользующиеся земельным участком на основании договора временного пользования, полагали, что к ним применяется положение п. 2 ст. 621 ГК РФ об автоматическом продлении договора аренды и продолжали пользоваться земельным участком по истечении срока. По этому поводу Президиум ВАС в Информационном Письме № 61 указал, что истечение срока, на который предоставлялся такой земельный участок, является основанием прекращения прав на землю, а п. 2 ст. 621 ГК РФ по аналогии применен быть не может, т.к. данный порядок противоречит ЗК 1991 г. И поскольку договор между сторонами в связи с истечением срока временного пользования прекращен, а новый заключен не был, собственник земельного участка вправе передавать его третьему лицу. И даже если на таком земельном участке, предоставленном во временное пользование, возведено строение, ситуация не меняется. Подобную ситуацию рассматривал ФАС Волго-Вятского округа, который указал, что автостоянка, возведенная на земельном участке, предоставленном во временное пользование, не может расцениваться в качестве объекта недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости за самовольным застройщиком может быть признано судом при условии, что данный земельный участок предоставлен этому лицу для капитального строительства.

До 30.06.2006 г. ЗК РФ содержал положение о том, что граждане, которым земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (после вступления в силу ЗК РФ гражданам земельные участки на этих титулах не предоставляются) могут однократно, безвозмездно, в полном объеме приобрести право собственности на них.

Но после принятия ФЗ от 30.06. 2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемый закон о дачной амнистии) из ЗК РФ было исключено упоминание об однократности и бесплатности.

Этот закон распространяется на следующие случаи: во-первых, земельные участки должны быть предоставлены до введения в действие ЗК РФ; во-вторых, они должны быть предоставлены в строго определенных целях: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводчества, индивидуального жилищного, гаражного строительства; в-третьих, зарегистрировать можно только право собственности гражданина, а не иное вещное право (нельзя зарегистрировать право на земельный участок, изъятый из оборота или ограниченный в обороте).

В этом федеральном законе создан механизм легальной трансформации любого права на земельный участок в право собственности путем признания такого права регистрационным органом. Принятие решения о предоставлении таких земельных участков в собственность гражданам не требуется. С момента регистрации права собственности ранее существовавшее право прекращается.

Основаниями регистрации права собственности на земельный участок является:

1. акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления, к которому предъявлялся одно требование – он должен соответствовать закону, действовавшему в данном месте в момент его принятия. В акте о предоставлении может быть не указано лицо, которому земельный участок предоставлялся и право, на котором этот земельный участок предоставляется;

2. акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок. Эти акты выдавались, как правило, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, они так же должны были соответствовать законодательству, действовавшему в данном месте и в данное время, и этот документ указывал либо на лицо, которому земельный участок предоставлялся, либо на вид прав на землю;

3. выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, выдаваемая органом местного самоуправления;

4. иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Не совсем ясно, что имел в виду законодатель, вводя открытый перечень оснований для регистрации, но в данном случае не подразумевается фактическое землепользование, возникшее на основании сделок, совершенных с жилыми домами, расположенными на данном земельном участке.

Положение закона о введении в действия ЗК РФ по-поводу фактического землепользования осталось неизменным.

В регистрационный орган гражданин должен предоставить заявление, документ об уплате государственной пошлины, один из названных выше документов и кадастровый план, наличие которого предусматривает обязательное проведение межевых работ.

Ранее, если в результате проведения межевых работ выяснялось, что по документам числится земельный участок одного размера, а фактически в пользовании у гражданина находится земельный участок большего размера, то это являлось основанием для отказа в бесплатной приватизации в полном объеме земельного участка, находившегося у гражданина в фактическом использовании. После вступления в силу ФЗ № 93-ФЗ в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане, запрещается рассматривать такие расхождения как повод для отказа в регистрации.

Но после вступления в силу этого закона возникли новые проблемы. Появились случаи отказа в бесплатном оформлении прав на землю на том основании, что вместе с «однократностью» исчезло и слово «бесплатно» из ЗК РФ. Такое положение ничем не обоснованно. Дело в том, что раньше п.3 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ содержал положение о предоставлении в собственность гражданам земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.

Теперь, в связи с тем, что, как говорилось выше, принятие решения о предоставлении земельного участка не требуется, термин «предоставление» был заменен термином «оформление». Оформлением занимается регистрационный орган, который не выступает в роли продавца и требовать выкупную цену у землепользователя не может. Он получает то, что ему положено – государственную пошлину. Поэтому естественно исключение термина «бесплатность» из текста ЗК РФ. Объяснить, почему был исключен термин «однократность» не представляется возможным. В любом случае, теперь законодательство такого требования не выдвигает.

На положении граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, ФЗ № 93-ФЗ никак не сказался. В соответствии с законом о введение в действие ЗК РФ бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки граждане могут, только если сделка с жилым домом была совершена до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990г. «О собственности в СССР». Соответственно, если дом был приобретен после 6 марта 1990 г., земельный участок придется выкупать по ставкам, действующим в соответствующем регионе. В противном случае земельный участок будет признан самовольно занятым, поскольку права на него не были оформлены надлежащим образом и зарегистрированы. Причем эта позиция законодателя была подтверждена и Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 3 декабря 2003г. (Обзор судебной практики за третий квартал 2003 г.). Позднее Президиум Верховного Суда в постановлении от 8 декабря 2004г. внес дополнения, в соответствии с которыми, жилой дом, приобретенный в собственность до введение в действие ЗК РФ, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользовании, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка. (Обзор судебной практики за третий квартал 2004 г.)

Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования завещать нельзя. Наследуются строения, находящиеся на этом земельном участке на праве собственности у наследодателя, а земельный участок переходит по наследству вслед за строением по правилам ст. 35 ЗК РФ. Причем к наследнику переходят все права, в том числе и право на бесплатное оформление в собственность этого участка.

В отношении права пожизненного наследуемого владения ситуация складывается таким же точно образом, как и в отношении права постоянного (бессрочного) пользования граждан, за исключением того, что сейчас это право может возникнуть на основании наследования. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, т.е. по закону и по завещанию.

Однако ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях» представлял эту ситуацию иначе. В соответствии со статьей 30 этого закона земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения наследуется только по закону, а строения, находящиеся на нем, и по завещанию. В данном случае нужно было руководствоваться нормами части третьей ГК РФ, т.к. в соответствии со ст. 4 ФЗ от 28.11.01. № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей ГК РФ» впредь до приведения нормативных актов, действующих на территории РФ, в соответствии с ч. 3 ГК РФ, эти нормативные акты применяются в части, не противоречащей ч 3 ГК РФ. Но ФЗ №118-ФЗ признал ст. 30 утратившим силу.

Дата добавления: 2015-05-31