Аренда земельных участков. При разработке норм ЗК РФ, посвящённых правовому регулированию арендных отношений, законодатель собирался исходить из того

При разработке норм ЗК РФ, посвящённых правовому регулированию арендных отношений, законодатель собирался исходить из того, что основные положения будет регулировать ГК РФ, а ЗК РФ установит только особенности аренды земельных участков, связанные со спецификой предмета договора аренды. Однако ситуация сложилась иначе и зачастую нормы ЗК РФ содержат положения прямо противоположные ГК РФ.

В соответствии с нормами ЗК РФ в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка. Очевидно, что законодателя в данном случае интересовало одно – чтобы лица, пользующиеся земельным участком на ограниченных вещных правах, не могли сдавать их в аренду и извлекать экономическую выгоду из этого. Но такая формулировка исключает возможность выступать в качестве арендатора лицам, уполномоченным собственником земельного участка по договору или по закону. Поэтому иначе, как лингвистической ошибкой, данное положение назвать нельзя.

Статья 22 ЗК РФ, в отличие от ст. 37, где прямо говориться, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт, такое требование в отношении предмета договора не содержится. Правда, есть ст. 607 ГК РФ, где говориться, что в договоре аренды, должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из этого положения можно сделать вывод, что определённо установить земельный участок позволяет только его кадастровый номер, т.е. предметом договора аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учёт. Такое положение содержится в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - в аренду может быть передан прошедший государственный кадастровый учёт земельный участок. Но это положение обязательно только по отношению к сельскохозяйственным землям. Поэтому на практике индивидуализировать сдаваемый в аренду земельный участок стали путём указания на его адрес, координаты и т. п. Судебная практика такую позицию не поддержала, что видно на примере Постановления ФАС СЗО от 11.02.2003. В удовлетворении иска КУГИ к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка отказано, т. к. указанный договор аренды признан судом не заключенным ввиду отсутствия в нём данных, позволяющих определённо установить объект аренды. Стороны определили объект аренды (земельный участок) путём указания на адрес по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, и его площадь.

При сдаче в аренду государственного имущества нормы права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон, например, порядок, размер, сроки внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов. В связи с этим в договорах аренды государственных и муниципальных земель появилось следующее положение: «В случае изменения нормативно-правовых актов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год».

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они внесены в договор аренды при его заключении. Если стороны желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативно-правового акта, они должны включит это условие в договор. Подобную позицию занимает и судебная практика. В своем постановлении ФАС СЗО указал, что при включении в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия об изменении размера арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, арендатор обязан уплачивать арендную плату в новом размере с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, без подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Но это единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Правда государственные органы не всегда следуют этому правилу и пытаются изменить размер арендной платы по иным основаниям, что можно продемонстрировать на примере постановлении ФАС СЗО от 27.01.2003 г.: «В удовлетворении иска КУГИ к ОАО о взимании задолженности по договору аренды отказано, т. к. право арендодателя на одностороннее изменение размере арендной платы предусмотрено только в случаях изменения законодательства РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, а в данном случае увеличение арендодателем арендной платы оказалось следствием изменения истцом в одностороннем порядке целей использования предоставленного ответчику земельного участка».

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы земельного участка могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. То есть право выбора вида разрешенного использования и его изменение, а, соответственно, и изменение размера арендной платы принадлежат не арендодателю, а арендатору земельного участка.

Весьма необычно решен в ЗК РФ вопрос распоряжения арендными правами. В соответствии со ст. 615 ГК РФ перенайм (передача прав и обязанностей), поднайм (субаренда), внесение в уставный капитал арендных прав, возможны только с согласия собственника земельного участка. То есть ГК РФ предусматривает согласительный порядок распоряжения арендными правами. В соответствии же со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лиц, в том числе отдать в залог, внести в уставный капитал без согласия собственника при условии его уведомления. Следовательно, в отличие от ГК ЗК предусматривает не согласительный, а уведомительный порядок передачи арендных прав, что является ущемлением вещных прав собственника.

Сторонники такого подхода утверждают, что эта норма введена для аренды государственных и муниципальных земель на длительный срок, т.к., если договор аренды заключается менее чем на 5 лет, то согласительный порядок передачи арендных прав может быть предусмотрен договором. Сделано это для того, что бы арендатор не попадал в зависимость от волеизъявления местной администрации, имел возможность эффективно распорядиться арендными правами при изменении экономических условий, влекущим невозможность дальнейшего использования земли.

После введения уведомительного порядка передачи арендных прав возник ряд вопросов, на которые ЗК РФ ответа не давал: когда должно быть произведено уведомление, до или после передачи, в какой форме, каковы последствия отсутствия уведомления, каковы последствия включения в договор аренды публичных земель, заключенный более чем на 5 лет, условия о согласительном порядке передачи арендных прав?

Ответы на эти вопросы были даны только в Постановлении Пленума ВАС РФ № 11. В этом постановлении подтверждена правомерность уведомительного порядка передачи арендных прав со ссылкой на п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающих возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков, чем и воспользовался ЗК РФ.

Уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с заинтересованным лицом в письменной форме или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления арендатором. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до введение в действие ЗК РФ на срок более 5 лет и содержит условие о порядке получения согласия арендодателя, стороны должны руководствоваться данными условиями договора, а не п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на срок более 5 лет после введения в действие ЗК РФ, то стороны договора не вправе предусмотреть в договоре условие, по которому арендатор может передавать арендные права 3-му лицу только после получения на это согласия арендодателя.

До разъяснений Пленума ВАС РФ оставался открытым вопрос о порядке передачи в залог арендных прав. В соответствии с п.1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Иногда это несоответствие норм ЗК РФ и ФЗ «Об ипотеке» трактовалось в пользу ЗК РФ как специального закона, но Пленум ВАС РФ занял иную позицию указав, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования ФЗ «Об ипотеке», предусматривающего согласительный порядок передачи арендных прав на земельный участок в залог.

Однако до ФЗ №232-ФЗ от 18.12.2006 г. п. 1(1) ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» был дополнен новым абзацем, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Еще на один случай уведомительного порядка залога арендных прав земельного участка указал Президиум ВАС РФ в Информационном Письме «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемых им на срок более 5 лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого земельного участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. На сегодняшний день указание на 5-летний срок утратило свою актуальность в свете последних изменений ст. 62 ФЗ «Об ипотеке».

Когда арендные права на земельный участок являются не самостоятельным предметом договора об ипотеке, а следуют за закладываемым зданием, находившимся в собственности залогодателя, согласие собственника земельного участка не требуется.

Дата добавления: 2015-05-31