Оформление прав на земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение

Самым общим образом порядок оформления прав на земельные участки под зданиями изложен в ст. 36 ЗК РФ. Вид права на землю зависит от того, на каком праве находится здание на оформляемом земельном участке.

Юридические лица, имеющие здание на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) могут оформить свои права на земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или заключить договор аренды земельного участка. В последнем случае нести ответственность по их обязательствам будет государство. Приватизировать земельный участок они не могут.

Юридические лица, у которых здание находится на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ), могут только заключать договор аренды земельного участка. Это самый невыгодный вариант оформления прав на землю, который применяется к ГУПам, и МУПам.

Юридические лица, у которых здание находится в собственности, могут либо оформить земельный участок на праве собственности, либо заключить договор аренды земельного участка. И здесь возникает первая проблема. Кто будет выбирать вид права на землю: собственник земельного участка или собственник объекта недвижимости. Однозначно этот вопрос решен только в отношении лиц, у которых земельный участок уже находится на праве постоянного (бессрочного) пользования и они хотят переоформить его на право собственности или право аренды. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» право выбора принадлежит юридическому лицу, которое по своему желанию переоформит право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобретет земельный участок в собственность.

Но дело в том, что ст. 36 ЗК РФ гораздо чаще применяется к юридическим лицам, у которых земельный участок находится не на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в фактическом землепользовании, т.е. права на землю не оформлены. А в отношении таких лиц ЗК РФ четко не указывает, кому принадлежит право выбора. В связи с этим судебная практика пошла по 2 направлениям.

1. В соответствии с одним из направлений право выбора принадлежит собственнику здания и тогда действует следующая схема. Собственник здания направляет заявление в государственный орган с указанием титула и если государственный орган в течение 2-х недель не направляет юридическому лицу проект указанного в заявлении договора (купли-продажи или аренды) земельного участка, то на основании ст. 445 ГК РФ собственник здания вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора. Правда, подобная схема неоднократно критиковалась в связи с тем, что возможность понуждения к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка вызывает серьезные сомнения. В частности, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа указывалось, что требования предпринимателя о понуждении к заключению договора аренды не основано на нормах права и противоречит ст. 421 и ст. 445 ГК РФ, предусматривающих как свободу заключения договора, так и случаи, при которых сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении к заключению договора

2. Второе направление судебной практики исходило из того, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ предоставляет право выбора договора государственному органу, получившему заявление. И тогда действует следующая схема. Если государственный орган, получивший заявление от собственника здания, в течение 2-х недель не направляет ему один из проектов договора купли-продажи или аренды, то собственник здания может обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия (бездействия) государственного органа в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Окончательно вопрос о том, кому принадлежит право выбора соответственного титула, был решен в Постановлении пленума ВАС РФ №11. ВАС РФ исходил из того, что, как правило, чиновники охотно сдают землю в аренду и не желают предоставлять ее на праве собственности. Поэтому ВАС предложил следующую схему. Если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий орган государственной власть или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник здания может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействий) этих органов незаконными в порядке, установленном в гл. 24 АПК РФ, т. е. титул выбирает собственник здания. Но самое главное в этой ситуации – какое решение должен вынести арбитражный суд в случае признания действий (бездействий) государственных органов незаконными. И как раз этот вопрос в Постановлении Пленума ВАС № 11 решен в пользу продавца, т. к. предложен следующий вариант. В случае признания действий (бездействий) исполнительных органов незаконными, суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Вот если бы ВАС РФ указал, что суд обязан предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления, как это сказано в ст. 30 ЗК РФ в отношении отказа в предоставлении земельного участка для строительства, ситуация сложилась бы совершенно иная.

ВАС РФ подтвердил так же положение ЗК РФ о том, что отказ в продаже земельного участка возможен только в трех случаях:

1. ограничение в обороте земельного участка,

2. запрет на приватизацию,

3. резервирование участка для государственных и муниципальных нужд.

Особую актуальность после принятия ЗК РФ приобрел вопрос о возможности выкупа земельного участка в случае, если уже был заключен договор аренды этого земельного участка. Изначально позиция судов была такова, что наличие договора аренды земельного участка является основанием для отказа в приватизации данного земельного участка. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.05.2004г. указывал, что земельный участок, на котором расположена недвижимость истца, последний занимает на основании договора аренды от 24.04.1999 г., заключенного на 5 лет, который не расторгнут, следовательно, собственник недвижимости выбрал титул аренды.

По данному вопросу гражданка Костина обратилась в КС РФ с жалобой о нарушении ее конституционных прав п.1 ст. 36 ЗК РФ. Администрация г. Серпухова отказалась предоставить ей в собственность земельный участок под объектом недвижимости, т. к. был заключен договор аренды земельного участка на 10 лет и срок действия договора аренды не истек, а оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется. Но КС РФ в определении от 09.07.2004г. отказал в принятии жалобы.

Зато по этому поводу высказался ВАС РФ, указав, что договор аренды не препятствует выкупу земельного участка, т. к. собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию в соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ.

Такая позиция ВАС полностью соответствует положениям ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с п. 3 ст. 28 которого, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако позднее ВАС в Постановлении Пленума № 11 уточнил свою позицию, которая стала выглядеть следующим образом. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введение в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, т. к. он уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды.

Подобная позиция ВАС РФ подвергается критике за ограничительное толкование ст. 36 ЗК РФ. Доводы критиков обычно сводятся к следующему. Статья 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не ставит решение вопроса о возможности выкупа земельного участка в зависимость от момента заключения договора аренды – до введения в действия ЗК РФ или после.

Ни ЗК РФ, ни ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ни какие- либо другие нормативно-правовые акты не содержат подобного рода запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости.

То есть п.7 Постановление Пленума ВАС РФ № 11 по-существу содержит ограничения обороноспособности земельных участков, не предусмотренных действующим законодательством.

В связи с этим возникает ряд вопросов. Вправе ли собственник здания после окончания срока договора аренды земельного участка приватизировать его? Имеет ли право выбора новый собственник здания при отчуждении здания на арендуемом земельном участке?

Но в дано случае критика позиции ВАС может быть и обоснована с точки зрения справедливости, но не с точки зрения гражданского законодательства.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованиям одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. А ни ст. 450 ГК РФ, ни ст. 446 ЗК РФ такого основания прекращения арендных отношений по требованию одной из сторон не содержат.

И нет никаких оснований полагать, что титул аренды выбран собственником здания на века и после окончания срока договора аренды он обязан будет и в дальнейшем арендовать земельный участок.

Ещё сложнее обстоит дело с возможностью оформления прав на землю собственниками помещений, которые не обязаны, а имеют право оформить права на землю, когда здание находиться на неделимом земельном участке.

ЗК РФ рассматривает 3 возможных ситуации в зависимости от того, на каком праве находиться помещение.

1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Тогда земельный участок может быть приобретён в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

2. Помещения в здании одним лицам принадлежат на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления или всем лицам – на праве хозяйственного ведения.

В этом случае единственная возможность оформить свои права на землю- это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Все помещения в здании закреплены за лицами, у которых имущество находиться на праве оперативного управления. В таком случае земельный участок может быть предоставлен одному из них на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другие получают право ограниченного пользования земельным участком.

ТЕМА 3

Дата добавления: 2015-05-31