Тема 11 Оцінка вартості землі

Об'єктивно для створення якого-небудь підприємства, його цілісного майнового комплексу необхідна земельна ділянка для розміщення на ньому об'єктів нерухомості. У окремих сферах бізнесу земля є основним способом виробництва і щонайвищим показником успішності діяльності: с/х, будівництво, тур.бизнес.

Вартість землі визначається її специфічною корисністю і розрізняється нормативна і ринкова вартість.

При оцінці землі необхідно визначати склад оцінюваних прав. В даний час в більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгострокової оренди. Вартість землі відображає її поточну цінність з погляду отримання майбутніх доходів. У разі комерційного використовування майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної платні за вирахуванням витрат на освоєння і експлуатацію ділянки

Оцінка ринкової вартості землі здійснюється наступними методами:

1. Метод техніки залишку землі.

2. Средневзвешенного коефіцієнта капіталізації.

3. Метод порівняння продажів.

4. Метод розбиття.

5. Метод капіталізації.

6. Метод валового мультиплікатора.

1. Метод техніки залишку землі

Виконується у декілька етапів:

1. Чистий операційний дохід розподіляється між землею, будівлями і спорудами.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу відношуваного до землі.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового операційного доходу від землі.

Техніка залишку землі може бути використана при визначенні якнайкращого використовування.

При цьому методі може бути одержана величина залишкового доходу від землі. Це свідчить про те, що будівлі є надмірним поліпшенням для даної ділянки.

2. Средневзвешенного коефіцієнта капіталізації.

На 1 етапі приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд. Для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.

На 2 етапі визначають средневзвешенный загальний коефіцієнт капіталізації, це коефіцієнт капіталізації для всього чистого операційного доходу.

На 3 етапі визначається вартість всього нерухомого майна методом капіталізації доходів.

На 4 етапі розраховується вартість землі за допомогою пайового коефіцієнта.

4. Метод порівняння продажів

1. У разі застосування даного методу на відповідному ринку нерухомості, виявляється ряд практичних задач земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по безлічі показників, включаючи цільове використовування.

2. Потім ця інформація перевіряється на можливість використовування і на достовірність.

3. У об'єкти аналоги вносяться поправки на відмінність між об'єктом оцінки і кожною заставною ділянкою.

Даний метод простий у використовуванні

4. Метод розбиття

Використовується в тих випадках, коли необхідно визначити вартість землі придатної для розбиття на окремі ділянки.

1.Определяется кількість і розміри індивідуальних ділянок.

2. Розраховують вартість ділянки методом продажів.

3. Визначають витрати освоєння і витрати пов'язані з продажем

4. Складаються графіки продажів.

5. Визначається величина виручки від продажів окремих ділянок.

6. Розраховується чиста виручка.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості загальної ділянки.

Приклад:

Припустимо, що вартість будівель і споруд оцінена в 90% від загальної вартості власності, а землі – 10%. Тривалість життя будівель і споруд 50 років. Ставка дисконту 12%, чистий операційний дохід 55000 долларів.

Актив	Частка у вартості, %	Коефіцієнт капіталізації	Зважений коефіцієнт
Будівлі		0,14	0,128
Земля		0,12	0,12

Зважений коефіцієнт 0,138

Оцінна вартість = 55000/0,138 = 471000 дол.

Вартість земли=471000 * 0,1=47000 дол.

Вартість будівлі = 471000 – 47000 = 423900 дол.

Дата добавления: 2015-05-31