Отнесение земель и земельных участков к категориям, их перевод из одной категории в другую

Отнесение земель и земельных участков к категориям, их пере­вод из одной категории в другую обычно не выделяются в числе функций государственного управления, хотя, на наш взгляд, к это­му есть все основания. Отнесение к категориям представляет собой одно из направлений государственной деятельности, в результате которой устанавливается категория земель, земельных участков, определяющая правовой режим их использования. Соблюдение такого режима является одной из главных обязанностей землеполь­зователей, а его несоблюдение может стать основанием для при­влечения таких лиц к юридической ответственности и прекраще­ния их прав на земельный участок.

Таким образом, осуществляя деятельность по отнесению земель, земельных участков к категориям, государство оказывает управля­ющее воздействие на земельные отношения. Следовательно, как и иные функции государственного управления, отнесение земель, земельных участков к категориям, их перевод из одной категории в другую является конкретным направлением управляющего воздей­ствия государственного управления на земельные отношения. По­скольку такая функция обусловлена спецификой земли и характер­на исключительно для управления земельным фондом, то она яв­ляется специальной функцией управления в области использования и охраны земель.

Таким образом, отнесение земель, земельных участков к катего­риям, их перевод из одной категории в другую является функцией го­сударственного управления по установлению принадлежности зе­мельного участка к одной из семи категорий земель: к землям сель­скохозяйственного назначения, к землям поселений, к землям промышленности и иного специального назначения, к землям особо охраняемых территорий и объектов, к землям лесного фонда, к зем­лям водного фонда либо к землям запаса.

На федеральном уровне деятельность по отнесению земель, зе­мельных участков к категориям и их переводу из одной категории в другую регулируется ст. 7, 8 ЗК РФ, а также Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». При этом как в отношении земель, так и в отношении зе­мельных участков действуют единые правила отнесения к категори­ям и перевода из одной категорию в другую. Поэтому мы ограничим­ся рассмотрением правил отнесения земельных участков к катего­риям и их перевода из одной категории в другую, подразумевая, что отнесение земель к категориям и их перевод осуществляется в том же порядке.

Отнесение земельных участков к категориям. На первый взгляд, необходимость осуществления данного направления государствен­ной деятельности вызывает сомнения: ведь территория Российс­кой Федерации не увеличивается, следовательно, новым землям, не имеющим категории, взяться неоткуда. Чтобы разрешить эти сомнения вспомним, что государственный земельный кадастр в его современном виде ведется лишь с 2000 года в соответствии с Феде­ральным законом «О государственном земельном кадастре», до этого момента информация о землях и земельных участках хранилась в ином виде. Поэтому сегодня вполне вероятна ситуация, когда ин­формация о категории земельного участка в документах государ­ственного земельного кадастра по каким-либо причинам отсутству­ет. Именно в отношении таких земельных участков осуществляет­ся отнесение к категориям.

Как же определить категорию земельного участка, который ис­пользуется в течение длительного времени? Если земельный учас­ток находится в черте поселения, то, очевидно, что его следует от­нести к категории земель поселений.

Определение категории земельного участка, находящегося за чертой поселения, представляется более сложной задачей, для ре­шения которой законодатель предлагает следующие три правила:

категория земельного участка устанавливается на основании правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, если она отражена в этих документах. Такая ситуация наиболее ве­роятна, так как в формах документов, выдаваемых после начала зе­мельной реформы, — свидетельствах о праве собственности на зем­лю, государственных актах о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и других содержалась графа «це­левое назначение использования земель»;

категория земельного участка устанавливается в зависимости от цели использования, для осуществления которой предоставлял­ся земельный участок, если ни в правоустанавливающих, ни в правоудостоверяющих документах категория земельного участка не указана. Данная ситуация возможна в том случае, если земельный участок был предоставлен до начала земельной реформы либо в документах, выданных после начала земельной реформы, вместо «целевого назначения использования земель» в соответствующей графе была указана цель использования земельного участка;

категория земельного участка устанавливается исходя из до­кументально подтвержденного фактического использования зе­мельного участка, если правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы отсутствуют либо не отражают цели использова­ния участка. Данное правило применяется в случаях, когда лицо в соответствии с действующим законодательством признается доб­росовестным землепользователем, хотя использует земельный уча­сток без правоустанавливающих документов на него. Такими лица­ми, в частности, являются собственники индивидуальных жилых домов, которые приобрели право собственности на дом до 1990 года, но не оформили право на земельный участок. В данном случае до­кументальным подтверждением фактического использования зе­мельного участка будут правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на индивидуальный жилой дом.

Деятельность по отнесению земельных участков к категориям осуществляется государственными органами и органами местного самоуправления. Так, Правительство РФ принимает решения об отнесении к категориям земельных участков, находящихся в феде­ральной собственности.

Органы исполнительной власти субъектов РФ принимают реше­ние об отнесении к категориям земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ, земельных участков сельскохозяй­ственного назначения (за исключением находящихся в федераль­ной собственности), а также земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности — если такое решение не отнесено к компетенции органов местного самоуправ­ления.

Органы местного самоуправления принимают решение об отне­сении к категориям земельных участков, находящихся в муници­пальной и частной собственности (за исключением земель сельс­кохозяйственного назначения), а также земельных участков, нахо­дящихся в неразграниченной государственной собственности, если законами соответствующего субъекта РФ такое решение отнесено к их компетенции. Кроме того, органы местного самоуправления принимают решения об отнесении земельных участков, находящих­ся в неразграниченной государственной собственности, к катего­рии земель поселений, черта которых была установлена до начала августа 2005 г.

Перевод земельных участков из одной категории в другую. Рассмат­риваемая нами функция государственного управления не исчерпы­вается однократным отнесением земельного участка к той или иной категории земель, так как изменение социальных, экономических, природных условий может потребовать изменения установленной ранее категории земельного участка. Так, использование земельно­го участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с ус­тановленным целевым назначением может оказаться невозможным в связи с его загрязнением химическими веществами. Использова­ние земельного участка для нужд промышленности может оказать­ся нецелесообразным, если предприятие перестало осуществлять свою деятельность и необходимость в использовании участка для таких нужд отпала. В таких случаях осуществляется перевод земель­ных участков из одной категории в другую.

Инициатором перевода земельного участка в иную категорию Может быть обладатель права собственности, права постоянного

(бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого вла­дения на земельный участок, желающий использовать свой земель­ный участок по иному целевому назначению.

Инициатором перевода может также стать государственный орган исполнительной власти либо орган местного самоуправле­ния в случаях, когда такой перевод необходим для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участ­ков у их правообладателей либо в связи с установлением или изме­нением черты поселений. В таких случаях согласие обладателя иму­щественных прав на земельные участки не требуется.

Решение о переводе земельных участков из одной категории в другую принимается теми же органами, что и решение об отнесении земель к категориям. Особо отмечено, что решение о переводе земель посе­лений в земли иных категорий и из земель иных категорий в земли поселений независимо от их принадлежности к той или иной форме собственности осуществляется органами государственной власти субъектов РФ, за исключением случаев, установленных ЗК РФ.

Исключение составляют также земельные участки, находящие­ся в неразграниченной государственной собственности. В отноше­нии таких земель решение принимается Правительством РФ, если они необходимы для федеральных нужд либо заняты природными объектами, находящимися в федеральной собственности (лесным фондом, объектами водного фонда) или природными объектами федерального значения (особо охраняемыми территориями и объек­тами). Кроме того, Правительство РФ принимает решение о пере­воде земельных участков для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Органы исполнительной власти субъектов РФ принимают реше­ние о переводе иных земель, находящихся в неразграниченной го­сударственной собственности, за исключением тех земель, реше­ние о переводе которых принимает Правительство РФ.

Органы местного самоуправления также могут быть наделены пол­номочиями по принятию решения о переводе земель, находящих­ся в неразграниченной государственной собственности, законами соответствующего субъекта РФ.

Порядок перевода земельного участка в иную категорию состоит из трех этапов.

Первый этап — заинтересованное лицо обращается с ходатай­ством в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В ходатайстве указываются основные характеристики земельного участка — кадастровый номер; катего­рия земель, а также имущественные права на земельный участок. Кроме того, указывается категория земель, в состав которых пред­полагается перевести земельный участок, а также обосновывается целесообразность и допустимость такого перевода.

Все изложенные в ходатайстве факты подтверждаются докумен­тами, прилагаемыми к ходатайству. Так, информация о земельном участке подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра, информация о правах на участок — выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ряде случаев к ходатайству прилагаются также иные докумен­ты. Так, к ходатайству о переводе в иные категории особо ценных земель — земель лесного фонда, земель особо охраняемых природ­ных территорий и других прилагается заключение государственной экологической экспертизы. К ходатайству о переводе земель сель­скохозяйственного назначения или лесного фонда в иные катего­рии — расчеты потерь сельскохозяйственного производства или по­терь лесного хозяйства.

Второй этап — утверждение уполномоченным органом, рассмот­ревшим ходатайство, акта о переводе земельного участка из одной категории в другую либо акта об отказе в таком переводе. В акте о переводе земельного участка из одной категории в другую обяза­тельно отражаются основания такого перевода, что препятствует принятию немотивированных решений по такому важному вопросу.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе зе­мельного участка в другую категорию закреплен ст. 4 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной кате­гории в другую». Акт об отказе в переводе земельного участка в дру­гую категорию утверждается в случае, если федеральным законом ограничен или запрещен такой перевод. Так, перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий из земель сельскохо­зяйственного назначения в земли иных категорий запрещен ч. 2 ст. 7 указанного закона.

Другое основание утверждения акта об отказе — наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, когда ее проведение необходимо, как, например, при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий.

Отказ допустим также в случаях, когда испрашиваемое целевое назначение земельного участка не соответствует утвержденным документам территориального планирования и документации по пла­нировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации. Допустим, собственник земельного участка сельс­кохозяйственного назначения просит о переводе его участка в ка­тегорию земель промышленности или иного специального назна­чения, что противоречит схеме территориального планирования субъекта РФ, согласно которой территорию, в состав которой вхо­дит его участок, планируется использовать для производства сель­скохозяйственной продукции. В данном случае собственник учас­тка получит акт об отказе в переводе земельного участка в земли промышленности и иного специального назначения.

Третий этап — внесение изменений в документы государствен­ного земельного кадастра, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информирование обла­дателей прав на земельные участки. При этом земельный участок приобретает новую категорию с момента внесения соответствую­щей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а переоформление правоустанавливаю­щих документов на земельные участки не требуется.

Дата добавления: 2015-05-31