Подготовка проекта капитального строительства

Проведение предпроектных работ

Основа предпроектной стадии в девелопменте недвижимости — оценка технической реализуемости различных планируемых вариантов строительства и использования зданий и сооружений на исследуемом земельном участке с учетом его ключевых особенностей. К ним в первую очередь относят физические свойства и ограничения, определяющие основные технико-экономические характеристики будущего объекта недвижимости:

• форма — прямоугольная, косоугольная, с выступами и т.д.;

• площадь, измеряемая в гектарах, сотках, квадратных метрах;

• размер формообразующих линий — длина фронтальной границы и ширина (в метрах) для участков вдоль прилегающих магистралей.

Также в процессе предпроектных мероприятий выявляются геологические параметры: состав и прочность грунта, наличие и глубина залегания подзем- ных вод, структура организации подземных коммуникаций на земельном участке. Существенно влияют на предполагаемый к возведению объект исследуемые топографические факторы: неровности поверхности (уклоны и холмы), выступающие над поверхностью большие камни, водоемы и русла потоков.

Таблица 8.2 Документальные результаты инженерных изысканий

Тип инженерных изысканий	Документы	Содержание документа
Топографо-геодезические работы на площадке городка и внеплощадочных инженерных сооружениях	Каталог координат и высот пунктов обоснования топосьемки	Принятые системы координат и высот. Масштаб топосьемки и высота сечения рельефа. Время и исполнитель съемки. Постоянные и временные реперы и твердозакрепленные точки. Точки и реперы, расположенные вне границ топосьемки при отсутствии указанных точек, попадающих на планшеты топосьемки
	Копии планшетов топосьемки	Нанесение на планшеты топосьемки только тех инженерно-геологических выработок, данные по которым приведены в тендерной документации
Инженерно-геологические работы на площадке городка и внеплощадочных инженерных сооружениях	Заключение об инженерно-геологических условиях площадки	Местоположение площадки и географическое ее положение. Геоморфологическая характеристика участка. Геологическое строение площадки. Характеристика выделенных инженерно-геологических элементов. Гидрологические условия. Коррозионная активность грунтов и воды к бетону, железобетону, цветным и черным металлам

В качестве дополнительных характеристик участка, влияющих на техническую реализуемость, изучаются глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения, а также наличие многолетней растительности. Совокупность перечисленных параметров определяет физические и инженерные ограничения на строительство объекта недвижимости, в частности, по капитальности здания, материалам фундаментов и несущих конструкций, в том числе вследствие относительно высокой масштабности ландшафтных изменений (выравнивания неровностей, осушения водоемов), ликвидации или улучшения природных насаждений на территории участка и т.д.

Оценка физической среды на предпроектном этапе позволяет дополнительно проанализировать возможные направления применения правовых, экономических, социальных аспектов — факторов функциональной и юридической реализуемости проекта девелопмента недвижимости. Так, функциональная реализуемость строительства на земельном участке зависит от таких его критериев местоположения, как престижность района расположения, удаленность от объектов и коммуникаций жизнеобеспечения, деловых

центров, транспортных магистралей, рекреационных зон, источников экологически вредных воздействий и т.д.

Для этих целей осуществляются исследование и анализ имеющихся и необходимых для предполагаемого объекта недвижимости инженерных коммуникаций: как внешних по отношению к земельному участку, так и уже находящихся на нем водо- и газопроводов, электросетей, канализационных сооружений, линий средств телефонной, телекоммуникационной связи, дорог и т.д. В процессе подобного изучения и сопоставления текущего и требуемого состояния коммунальной оснащенности особое внимание уделяется материалам изготовления и срокам службы изделий, рациональности в техническом обслуживании и межремонтным периодам, пропускной способности, доступности для использования на отдаленных частях участка.

Также для целей организации предпроектных проработок земельные участки разделяются на свободные и с улучшениями, в зависимости от наличия на них многолетних насаждений, коммуникаций, зданий или (и) сооружений различного назначения

Юридическая реализуемость проекта девелопмента в первую очередь определяется действующими и возможными ограничениями государственных и местных органов власти, в частности нормативами по охране

окружающей среды и здоровья человека. Зачастую градостроительная деятельность на территории, где расположен участок, регулируется в части нагрузки на природную среду по плотности и ширине застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

На этапе предпроектной подготовки обязательна проверка наличия в отношении исследуемого земельного участка результатов территориального зонирования (градостроительной документации): планов и градостроительных требований в зависимости от его хозяйственной, социальной и культурной значимости. Утвержденная органами власти градостроительная документация предписывает класс и функциональное назначение зданий (сооружений), которые разрешены для возведения на земельном участке.

На основе подготовленной ИРД заказчик получает разрешение на осуществление градостроительной деятельности, основанием для получения кото- рого может быть:

1) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти на возведение объекта, финансируемого из государственных (муниципальных) бюджетных источников;

2) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти и инвестиционный контракт, оформленные в соответствии с конкурсной документацией по утвержденной программе строительства объекта внебюджетного финансирования;

3) разрешение государственного органа по архитектуре и строительству на основе ИРД на создание объекта с оформленными земельно-имущественными отношениями.

После этого при необходимости заключается и регистрируется договор аренды земельного участка на период проектирования объекта недвижимости. Одновременно с окончанием всех описанных ранее предпроектных мероприятий девелоперу (заказчику) целесообразно завершить подготовку, согласование и утверждение задания на проектирование, учитывающего результаты предпроектного обследования, ограничения и условия градостроительной документации или обоснования, ИРД.

Дата добавления: 2015-06-04