Комплексный анализ проекта капитального строительства

Перечислим основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства, которые в первую очередь учитываются при принятии девелопером решения о его реализации.

1. Величина капитальных затрат на строительство. В бизнес-планировании они рассчитываются как по смете строительства, так и посредством оценки расходов на возведение объекта, аналогичного или близкого по своим технико-эксплутационным параметрам проектируемому зданию (строению).

2. Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости, определяемые с учетом маркетинговых планов: сроков и объемов продажи услуг, площадей, цен, ставок и т.д.

3. Сроки проекта девелопмента и окупаемости инвестиций могут варьироваться для объектов различного функционального назначения: жилого, производственного, офисного, торгового и т.д.

Для различных по своим технико-экономическим и финансовым показателям проектов предлагается применять приведенные к дате начала строительства доходы и затраты на основе ставки дисконтирования (г) финансовых потоков. В нашем примере она составляет 10% и определяет изменение стоимости денег во времени для компании-девелопера. Приведенное значение капитальных расходов (NPK_t) на 1-й проект девелопмента рассчитывается по формуле

где — величина инвестиций в создание и развитие i-го проекта (объекта недвижимости) в j-й год его реализации.

В результате такого расчета инвестор получает сопоставимые объемы единовременных капиталовложений в строительство, которое в случае с офисным комплексом длится более года (18 месяцев). Возможность отсрочки во времени затрат позволяет использовать свободные денежные средства для получения дополнительного дохода, так как нет необходимости капитализировать сразу всю сумму необходимых инвестиций.

Анализ доходности рассматриваемого i-го проекта девелопмента в целом осуществляется с помощью приведенной величины доходов (NPV) от объекта недвижимости, рассчитываемой по формуле

где — операционная прибыль от реализации i-го проекта j-й год его реализации; — величина доходов от i-го проекта в j-й год его реализации; — величина текущих годовых издержек по i-му проекту в j-й год его реализации.

Сроки окупаемости i-го проекта (T_ок) определяются на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NVP(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом ( ) по формуле

где — номер j-го года реализации i-го проекта, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; — величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом i-го проекта в k-й год реализации проекта; — величина дисконтированной операционной прибыли от использования i-го объекта недвижимости в к-й год реализации проекта.

В расчетах окупаемости могут быть использованы недисконтированные величины указанных показателей

. Ключевым с точки зрения экономической эффективности инвестиционного проекта является показатель рентабельности (ROI_i:), рассчитываемый по формуле

нансовыхфакторовявляетсяпроектдевелопментаторговогокомплекса,анаи-

менее — офисного здания.

При проведении комплексной оценки инвестиционной привлекательности девелоперу-инвестору целесообразно учитывать рассчитанный по описанному выше алгоритму уровень риска по каждому из проектов, который является существенным при принятии инвестиционных решений на рынке недвижимости

[1] Проект производства работ — это документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки.

Дата добавления: 2015-06-04