Оценка рисков в капитальном строительстве

Управление рисками на стадии бизнес-планирования проекта девелопмента предполагает их последовательную структуризацию, оценку возможного влияния на процессы и результаты строительства и использования объекта недвижимости, разработку механизмов их контроля и минимизации. На рынке недвижимости можно выделить следующие основные группы проектных рисков:

• социально-политические — негативные тенденции в общественно-политическом климате территории, где реализуется инвестиционный проект;

• экологические риски — ухудшение экологической ситуации в районе строительства и эксплуатации недвижимости, близость источников загрязнений и т.д.;

• технико-технологические, обусловленные ошибками в проектировании, архитектурно-инженерных решениях, низким качеством строительно-монтажных работ, срывом их сроков подрядной организацией;

• маркетинговые {коммерческие), отражающие проявления на целевых рынках недвижимости неблагоприятных конъюнктурных колебаний, не учтенных в сценарных условиях, — сокращение спроса, увеличение предложения конкурентов, снижение арендных ставок, рост тарифов на коммунальные услуги и т.д.;

• юридические, возникающие из-за несовершенства и неучтенных изменений законодательства, например в сфере градостроительной деятельности, технического учета и инвентаризации, приемки завершенного капитальным строительством объекта и т.д.;

• финансово-экономические — управленческие, кредитные, валютные, процентные, налоговые и иные риски вследствие ухудшения ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости девелопера (инвестора, заказчика) объекта недвижимости.

Структуризация проектных рисков может отличаться от вышеприведенной, но она обязательно должна позволять девелоперу распределять и ранжировать свои приоритеты в отношении тех или иных угроз в зависимости от их природы и источника возникновения и т.д. На рис. 8.8 представлен механизм управления рисками — алгоритм их комплексной оценки, анализа вероятности их влияния на ход реализации проекта, разработки инструментов их снижения. Его использование может быть целесообразно не только в обосновании и выборе инвестиционного проекта, но и в последующем контроле мероприятий риск-менеджмента на стадии капитального строительства и эксплуатации объекта недвижимости.

В первую очередь все выявленные риски структурируются по важности и разделяются на факторы, которые важно учесть, и те, учет которых нецелесообразен в отношении рассматриваемого проекта. В частности, для такого выделения можно воспользоваться параметром вероятности возникновения рисков, когда не учитываются маловероятные риски со значением менее

10%, либо показателем возможного ущерба при наступлении рискового события]. Во втором случае инвестор (девелопер) может пренебречь, например, маркетинговыми рисками, в результате которых размер возможных потерь не превысит 1,5 млн руб.

Для ранжирования в бизнес-планировании рисков предлагается использовать количественно отражающие их важность коэффициенты значимости (весомости):

• причин возникновения риска в соответствующей группе, в частности кредитного в общей категории финансово-экономических факторов;

• групп рисков, определяющих важность отдельной группы факторов — социальной, экономической, финансовой и т.д. — в интегральной величине риска всего проекта в целом.

четом этого показатель совокупного риска проекта (R) рассчитывается по формуле

где — коэффициент весомости j-го риска в i-й группе; — коэффициент значимости i-й группы в интегральном показателе; — условный показатель j-го риска;j = 1, 2,..., т — количество рисков в i-й группе; i= 1,2,..., п — количество групп рисков.

Из приведенных в табл. 8.6 данных следует, что при прочих равных условиях строительство объекта коммерческой недвижимости предпочтительнее в сравнении с жилым зданием вследствие относительно меньшей рискованности. В дополнение к этому полученные величины могут применяться в принятии решения о необходимости и целесообразности мер по снижению совокупного риска посредством определения для них качественной оценки в зависимости от диапазонов его количественных значений.

Для разработки комплекса мероприятий риск-менджмента для рассматриваемого инвестиционного проекта предлагается использовать методику анализа уязвимости — экспертизы рисков с помощью оценочной матрицы, составленной по двум основным параметрам:

• значимость риска для эффективности реализации проекта инвестором с точки зрения увеличения материальных, финансовых и трудовых затрат;

• уровень контроля — возможность упреждения девелопером причин возникновения риска и регулирования его последствий.

Дата добавления: 2015-06-04