Анализ и оценка инвестиций в девелопмент недвижимости

Разработка проекта капитального строительства

В зависимости от категории сложности объекта капитального строительства его проектирование осуществляется в одну либо две стадии:

• проект (П), рабочая документация (РД) — для сложных объектов V, IV категорий и индивидуальных проектов ( IIIкатегория);

• рабочий проект (утверждаемая часть проекта и РД) — при III—I категориях сложности, а также для зданий, строящихся по типовым и повторно применяемым проектам.

Детальные положения к получению исходных данных и условиям проектирования, его стадийности, подготовке архитектурного проекта, транспортному и инженерному обеспечению объекта, внедрению решений и мер безопасности населения и территории, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия,

защите объектов культурного наследия и природного комплекса, благоустройства и озеленения определяются в акте разрешенного использования земельного участка

Маркетинговый анализ проекта девелопмента

Маркетинговый анализ для составления девелопером технико-экономического обоснования и (или) бизнес-плана проекта строительства представляет собой комплекс следующих последовательно реализуемых мероприятий:

• изучение текущего и прогнозного состояния целевых рынков недвижимости, на которых предполагается продвигать проектируемый объект капитального строительства;

• разработка маркетинговых стратегий использования объекта недвижимости — позиционирования, рыночного сегмента, взаимоотношений с клиентами и т.д.;

• определение привлекательного варианта проекта девелопмента, наиболее соответствующего разработанной стратегии маркетинга.

Ключевым результатом стратегического маркетингового исследования рынка недвижимости являются прогнозные значения его основных показателей на момент ожидаемого ввода в эксплуатацию проектируемого объекта: объемов и структуры спроса и предложения купли-продажи (аренды) помещений, рыночные цены (арендные ставки) и т.д.

Выделяют сценарии:

1) пессимистичный — при наиболее негативном изменении параметров внешней среды: снижение деловой активности на рынке недвижимости, значительное опережение предложения над спросом, снижение цен (арендных ставок) и т.д.;

2) оптимистичный, характеризующий наиболее благоприятное соотношение конъюнктуры внешней среды — стабильный рост объема и качества, сокращение вакантных площадей в целевых нишах рынка недвижимости;

3) ожидаемый, представляющий самый вероятный ход развития событий с учетом вероятностных значений факторов, воздействующих на экономические показатели предполагаемого объекта недвижимости.

Определение маркетинговых стратегий планируемого к возведению объекта в прогнозируемых условиях рынка недвижимости рекомендуется осуществлять с помощью инструментов SWOT-анализа — выявления сильных (Strengths) и слабых (Weaknesses) сторон объекта недвижимости, рыночных возможностей (Opportunities) и угроз (Troubles). С учетом сформированных в результате маркетинговых стратегий позиционирования, ценообразования, продвижения и сбыта необходимо производить вариантный отбор проектного решения на основе оценки потенциального валового дохода (Potential Gross Income — PGI) от использования и(или) продажи проектируемого объекта недвижимости.

Разработка организационно-производственного и финансового планов

Основа расчета затрат инвестиционного проекта и сроков их возникновения — проект производства работ (ППР), который может формироваться как на объект в целом, так и в разрезе отдельных его частей или видов работ [190]. Исходными источниками для ППР являются проект организации строительства (ПОС), информация об обеспечении подрядчика техническим оборудованием, персоналом, условия поставки строительных материалов. Подготовленный ППР за два месяца до начала предусмотренных им мероприятий должен быть передан непосредственно на строительную площадку. Рассмотрим основные организационно-производственные документы, которые рекомендуется учитывать в бизнес-планировании.

Календарные планы {графики) работ на объекте разделяются в зависимости от широты решаемых задач и вида документации, в которую они входят:

• сводный календарный план в ПОС устанавливает разделение процесса на очереди, пусковые комплексы, технологические узлы, сроки начала и окончания каждого объекта, подготовительного периода и всего строительства в целом;

• объектный график в ППР определяет сроки по каждому виду работ на конкретном объекте с начала его возведения до сдачи в эксплуатацию с разбивкой по месяцам или дням.

Строительный генеральный план составляется в составе ПОС или ППР на основные этапы строительства — подготовительный, нулевой цикл, возведение надземной части и т.д., на который графически последовательно наносятся следующие объекты.

1. Границы площадки, удаленное от временных зданий, складов, проезжей части дороги не менее чем на 2 м временное или постоянное ограждение, строящийся объект и существующие сооружения, в частности линии электропередачи, водопровода и т.д.

2. Места стоянок и пути движения монтажных механизмов, технические характеристики которого согласованы с размерами и конфигурацией строящегося объекта, с выделением их рабочей, монтажной и опасной зон.

3. Сети временных и постоянных дорог с указанием основных направлений по ним движения на въезд и выезд, площадки для стоянки транспорта под разгрузку.

4. Складские объекты: открытые площади — в рабочей зоне основного (монтажного) крана, а полузакрытые (навесы) и закрытые — у ее границы.

5. Временные административно-хозяйственные и санитарно-бытовые помещения, количество и размеры которых должны соответствовать результатам производственных расчетов.

6. Используемые на период строительства инженерные коммуникации, схемы подключения к ним временных помещений, наружное освещение по периметру площадки.

В современных условиях часто применяемыми источниками финансирования проекта девелопмента недвижимости становятся закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ):

• девелоперские — создаваемые для аккумулирования денежных средств и последующего их направления в строительство жилой или коммерческой недвижимости;

• рентные фонды, предполагающие управление объектом коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов аренды по завершении его строительства.

Наиболее значимым ограничением организации ЗПИФ через собственную управляющую компанию является низкая ликвидность паев — возможность выхода вкладчика только по окончании работы фонда, которая варьируется от 1 до 15 лет. Следовательно, использование ЗПИФ целесообразно при наличии и (или) обеспечении достаточно развитого биржевого или внебиржевого вторичного оборота паев.

Дата добавления: 2015-06-04