Договор продажи недвижимости (понятие, элементы, права и обязанности сторон)

Договор купли-продажи недвижимости — про­давец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению, — леса, здания, сооруже­ния. Также объектом недвижимости признаются воздуш­ные и морские суда, космические объекты, квартира, мо­жет быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами. Земельные участки могут переходить к новому собственнику двумя способами: — предоставление из государственной или муници­пальной собственности путем проведения публич­ных торгов; — совершение сделок в соответствии с гражданским законодательством. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления од­ного документа, подписанного сторонами. Несоблюде­ние данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае ук­лонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой (ст. 551 ГК РФ). Договор продажи жилого помещения подлежит госу­дарственной регистрации (а не только переход права собст­венности) и считается заключенным с момента такой реги­страции (ст. 558 ГК РФ). Существенные условия договора продажи не­движимости • Определение имущества, которое подлежит пере­даче. Указание таких данных, которые позволят индиви­дуализировать его, — адрес, площадь, назначение и т. д. При отсутствии такой информации договор считает­ся незаключенным. • Определение цены недвижимости. Не применяет­ся правило об определении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоя­тельствах. При несогласовании данного условия дого­вор считается незаключенным. Цена может определяться путем установления цены на единицу размера площади или иного показателя. Подлежащая уплате сумма определяется исходя из фактического размера имущества. • Перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемого имущества — в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры). Передача недвижимого имущества осу­ществляется по передаточному акту, подпи­сываемому обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания признается ее отказом от исполнения своей обязанности. В этом случае дру­гая сторона вправе предъявить требования о возмеще­нии убытков, причиненных неисполнением или ненад­лежащим исполнением договора. Продавец считается исполнившим свое обязатель­ство после фактического вручения имущества и подпи­сания передаточного акта. Принятие покупателем недвижимости, не соответ­ствующей условиям договора ее продажи, не освобож­дает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответст­вие предусмотрено договором (ст. 556 ГК РФ). В таком случае применяются правила договора куп­ли-продажи о последствиях передачи товара ненадле­жащего качества. Покупатель вправе требовать по сво­ему усмотрению: — соразмерного уменьшения цены; — безвозмездного устранения недостатков в разум­ный срок; — возмещения своих расходов на устранение недос­татков. Вправе также отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.Права на земельный участок при прода­же здания, сооружения или иной недвижи­мости (ст. 552 ГК РФ) При продаже недвижимости одновременно переда­ются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Если продавец недвижимости является собственни­ком земельного участка, то в договоре может преду­сматриваться, на каком праве переходит участок: — на праве собственности; — праве аренды; — ином праве. Если такое указание отсутствует, то земельный уча­сток переходит на праве собственности. Если продавец недвижимости не является собст­венником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется. В случае продажи собственником земельного участ­ка, на котором находится недвижимое имущество без продажи самой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, ко­торая занята недвижимостью и необходима для ее ис­пользования по назначению.

Дата добавления: 2015-07-02