Методичні вказівки до вивчення питань теми. Нормативні акти 1. Земельний кодекс України (в редакції від 25 жовтня 2001 року) // Відомості

ТЕМА 11. ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЖИТЛОВОЇ ТА ГРОМАДСЬКОЇ ЗАБУДОВИ

Нормативні акти

1. Земельний кодекс України (в редакції від 25 жовтня 2001 року) // Відомості. — 2001. Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27 2. Про фермерське господарство: Закон України в редак­ції від 19 червня 2003 року, № 973 – ІV. Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 45, ст.363 3. Про колективне сільськогосподарське підприємство: Закон Украї­ни від 14 лютого 1992 року // Відомості. —1992.—№ 20. — Ст. 272. 4. Про сільськогосподарську кооперацію: Закон України від 17 лип­ня 1997 року // Відомості. — 1997. — № 39. — Ст. 261. 5. Про угоди відносно відчуження земельної частки (паю): Закон України від 18 січня 2001 року.

6. Про невідкладні заходи щодо реформування аграрного сектора економіки: указ Президента України від 3 грудня 1999 року // Уря­довий кур'єр від 8 грудня 1999 року.

7. Про затвердження рекомендацій щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки: наказ Держкомзему України від 30 грудня 1999 року // Земельне законодавство України. Збірник нормативних актів, судової та арбітражної практики. — Одеса: Ладстар, 2000.

8. Про захист прав власників земельних часток (паїв): указ Президен­та України від 21 квітня 1998 року // Земельне законодавство України. Збірник нормативних актів, судової та арбітражної практики. — Одеса: Ладстар, 2000. Указ втратив чинність на підставі Указу Президента N 650/2007 (650/2007) від 20.07.2007

Спеціальна література

1. Гуревський В. К. Правове становище земель сільськогосподарсь­кого призначення // Актуальні проблеми політики. — 2000. — Вип. 9.

2. Кулинич П. Ф. Рациональное использование мелиорированных зе­мель (вопросы правового обеспечения). — К., 1987.

3. Мунтян В. Л. Правова охорона грунтів. — К., 1965.

4. Черноморец А. Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. — М., 1993.

5.Шульга М. В. Актуальные правовые проблеми земельних отношений в современных условиях. — Харьков, 1998.

6.Янчук В. В. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения. — К., 1987.

Лекція (1 година)

Поняття та цільове призначення земель житлової та громадської забудови. Склад і межі земель населених пунктів. Порядок використання земель для забудови та інших потреб. Особливості права власності та права землекористування в населених пунктах. Приміська і зелена зони міст.

Завдання для самостійної роботи (3 години)

1. Поняття та цільове призначення земель житлової та громадської забудови.

2. Склад і межі земель населених пунктів.

3. Порядок використання земель для забудови та інших потреб.

4. Особливості права власності та права землекористування в населених пунктах.

5. Приміська і зелена зони міст.

При вивченні даної теми доречно, перш за все, керуватися положеннями Концепції сталого розвитку населених пунктів, схваленій по­становою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р., де визначені основні напрями державної політики у сфері розвитку інфраструк­тури міст, селищ та сіл, їх планування, благоустрою тощо. Значна роль у цьому відводиться раціональному використанню та на­лежній охороні земельних ресурсів.

Певною мірою Концепція вплинула і на правовий статус засе­лених земель. У цьому документі вони визначаються не як землі населених пунктів, а як землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 ЗК до земель житлової та громадської забудови на­лежать земельні ділянки в межах населених пунктів, які викорис­товуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд та інших об'єктів загального користування. На відміну від попереднього земельного закону, що охоплював від­повідні правові режими всіх земель міст, селищ міського типу та сільських населених пунктів у їх межах і не враховував заселені землі робітничих, курортних, садових, дачних, а також гірських і хутірських селищ та історичних міст, чинний ЗК закріплює ці землі як категорію земель житлової та громадської забудови, окреслюю­чи тим самим їх основне цільове призначення, а отже, й пріоритет­не використання у зазначених цілях.

Особливості правового режиму розглядуваної категорії земель полягають у віднесенні до них у межах населених пунктів земель­них ділянок, використовуваних для розміщення об'єктів житлової забудови та громадських будівель комунально-побутового і соціаль­но-культурного призначення. Тому землі, наприклад, природоохо­ронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного при­значення, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, які розташовані у межах населе­них пунктів, повинні належати до відповідної категорії земель з усіма наслідками, які з цього випливають. Адже вимоги законодав­ства до управління зазначеними землями, внесення плати за їх ви­користання, реалізації порядку відведення, забезпечення їх охоро­ни тощо є різними.

Землі житлової та громадської забудови використовуються як просторово-територіальний базис, призначений для розміщення житлових і громадських об'єктів. Причому треба зазначити, що зе­мельний закон не наголошує на пріоритетності житлового будівництва або громадської забудови під час використання зе­мельних площ. Важливим є те, що зазначені землі знаходяться у межах населених пунктів і використовуються головним чином для житлового будівництва та громадської забудови.

Адміністративний порядок визначення площі міст, селищ та сіл шляхом позначення меж, що відділяють їх землі від земель інших категорій, у цілому не зазнав суттєвих змін. Складнішим є питання розмежування у межах населених пунктів земельних ділянок, що використовуються не тільки для житлової та гро­мадської забудови, а й для задоволення інших індивідуальних та публічних потреб населення. Вони використовуються з метою виділення рекреаційних територій для масового відпочинку насе­лення, розвитку пов'язаної з цим соціально-культурної інфраст­руктури, зведення комунально-транспортних об'єктів та прокла­дання комунікацій, здійснення виробничо-господарської діяль­ності тощо.

На правовий режим використання земель житлової та громадсь­кої забудови суттєво впливають планування розміщення об'єктів індивідуального та громадського житлового фонду, забудова зе­мельних площ з виділенням садибних ділянок та здійснення безсадибного будівництва. Тому треба погодитися з думкою М. В. Шульги про те, що до садибної належить забудова, об'єкти якої (будинки садибного типу) розміщуються на присадибних ділянках, переданих або наданих громадянам.

Згідно зі ст. 121 ЗК присадибні земельні ділянки у містах, сели­щах та селах можуть передаватися у встановлених розмірах лише громадянам і тільки для будівництва та обслуговування житлового будинку, а також зведення господарських будівель та інших споруд. Така забудова в основному характерна для сільської та селищної місцевості, де жилі будинки й господарські споруди зводяться на землях приватної власності. У свою чергу, безсадибне розташуван­ня об'єктів житлової забудови має місце при спорудженні багато­квартирних жилих будинків, що характерно для міст. Вони розта­шовуються на землях житлової та громадської забудови державної або комунальної власності, які надаються у постійне користування підприємствам, установам та організаціям цих видів власності.

Категорія земель, що розглядається, призначена не тільки для житлового будівництва, а й для громадської забудови. До останньої належать громадські будівлі, споруди та об'єкти закладів освіти та охорони здоров'я, торгівлі та громадського харчування, соціально-культурних установ та підприємств побутового обслуговування то­що. Характерною рисою правового режиму зазначених земельних ділянок є користувальницька підстава їх використання. Це обумов­лено призначенням цих земель для задоволення суспільних потреб та публічних інтересів.

Призначення земель житлової та громадської забудови передбачає не тільки експлуатацію будівель та зведення нових будинків і споруд, а й проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації тощо. Тому здійснення житлового будівництва і громадської забудо­ви на землях населених пунктів спрямоване на комплексне викорис­тання земельних ділянок з метою формування у містах та інших на­селених пунктах житлових кварталів, масивів і мікрорайонів.

На правовий режим земель житлової та громадської забудови справляє певний вплив те, капітальним чи тимчасовим є стан будівель і споруд. Залежно від цього земельні ділянки можуть пе­редаватися у власність або надаватися у постійне чи тимчасове ко­ристування. У таких випадках вони надаються для зведення, обслу­говування та експлуатації будівель і споруд. Крім того, капітальні будівлі у вигляді жилих будинків квартирного або садибного типу, громадських та виробничих будівель і споруд, а також господарсь­ких споруд та капітальних будівель належать до об'єктів нерухо­мості та підлягають обов'язковій технічній інвентаризації за місцем їх розміщення відповідно до Інструкції, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 р. № 127і. При цьому технічну інвентаризацію капітальної будівлі не треба ототожнювати з реєстрацією земельної ділянки. За юридичною природою це різні правові об'єкти.

У складі земель житлової та громадської забудови в межах насе­лених пунктів особливе місце посідають землі, зайняті іншими об'єктами загального користування. До них належать вулиці, про­вулки, проїзди, дороги, площі, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження відходів тощо. Земель­ний закон відносить їх до земель комунальної власності, що не підлягають передачі у приватну власність. Проте це не виключає права власності держави на такі об'єкти, наприклад, на будинки та споруди спортивних комплексів, навчальних закладів, органів дер­жавної влади, а отже, й на відповідні земельні ділянки.

Характерною особливістю правового режиму земель загально­го користування міст, селищ та сіл є їх використання на підставі як загального землекористування, тобто без закріплення за кон­кретними землекористувачами (це стосується, наприклад, корис­тування вулицями, провулками, проїздами, дорогами і площами), так і надання у спеціальне користування комунальним під­приємствам (наприклад, для складування, утилізації та знешкод­ження комунальне-побутових відходів). Водночас є багато різно­видів правового режиму загального користування землями жит­лової та громадської забудови. Наприклад, правовий режим ви­користання ділянок, зайнятих зеленими зонами, лісо- та гідро­парками, пляжами, відрізняється від правового режиму викорис­тання земель, відведених під кладовища або для знешкодження відходів.

До земель житлової та громадської забудови належать не тільки ділянки, зайняті житловими і громадськими будівлями та об'єкта­ми загального користування, а й ті, на яких планується розміщення комунально-побутових і соціально-культурних об'єктів та спо­руд. Вони можуть знаходитися в запасі та складати резерв земель­них площ, призначених для будівництва і благоустрою, зберігаючи статус земель житлової та громадської забудови.

Таким чином, землі житлової та громадської забудови неод­норідні за своїм складом. У межах населеного пункту вони в ком­плексі утворюють так звані поселенські землі, що охоплюють ділянки, зайняті жилими будівлями та громадськими забудовами, вулично-дорожніми і транспортно-комунікаційними мережами, а також землі загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови відповідно до ст. 39 ЗК здійснюється згідно з генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою з додержанням державних стан­дартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови. Однак ви­моги, що ставляться до зазначених документів, передбачені не в зе­мельному законі, а у містовпорядно-планувальних законах. Най­важливішими серед них є закони від 16 листопада 1992 р. "Про ос­нови містобудування", від 20 квітня 2000 р. "Про планування і за­будову територій", від 7 лютого 2002 р. "Про Генеральну схему пла­нування території України" та деякі інші.

У зазначених актах є чимало положень, які дають можливість усвідомити вимоги земельно-правових норм. Так, відповідно до ст. 17 Закону "Про основи містобудування" містобудівна документація являє собою текстові та графічні матеріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій. У ст. 11 За­кону "Про планування і забудову територій" передбачається, на­приклад, розробка і затвердження схеми планування забудови те­риторій на місцевому рівні, що визначає потреби у зміні меж насе­лених пунктів з метою розширення земельних площ для вирішен­ня містобудівних завдань, зонування територій та планування структури їх використання, а також доцільність розробки генераль­них планів окремих населених пунктів.

Згідно з вимогами земельного закону основним містобудівним документом, що визначає порядок використання земель житлової та громадської забудови, є генеральний план населеного пункту. На його підставі визначаються межі міст, селищ та сіл як умовна за­мкнута лінія на поверхні землі, що відокремлює їх території від інших територій. Він передбачає співвідношення забудованих та незабудованих частин міських та сільських поселень. Тому генеральний план населеного пункту є єдиним містобудівним докумен­том, а для його розробки, погодження, розгляду та затвердження передбачена спеціальна процедура.

У генеральному плані населеного пункту визначаються основні напрями використання земельних площ для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мереж, здійснення зеленого будівництва і благоустрою, розміщення кому­нальних, соціальних та інших об'єктів поселенської інфраструктури, збереження ландшафтно-рекреаційних зон та історико-культурної спадщини міст, селищ та сіл. У ньому передбачаються потреби у зе­мельних площах, види будівництва, черговість та пріоритетність за­будови територій, а також перспективи розвитку населеного пункту і потреби у земельних площах для розширення його меж.

Серед іншої містобудівної документації можна виділити деталь­ний план забудови території. Він готується на підставі генерального плану міста та включає планування окремого району, мікрорайону або кварталу, реконструкцію, відновлення чи реставрацію об'єктів старої забудови, благоустрій та озеленення певної території, розши­рення місць масового відпочинку населення тощо. Цей план перед­бачає розміщення окремих об'єктів (будинків, споруд, вулиць, проїздів тощо) у межах червоних ліній та ліній забудови.

Іншим видом містобудівної документації є проект забудови те­риторії. Він являє собою зведений документ, у якому відобра­жається розміщення комплексу жилих та громадських будинків і споруд, а також об'єктів соціальної інфраструктури, які планується звести на відповідному земельному масиві.

З метою розмежування земельних площ та забезпечення раціонального розміщення об'єктів нового будівництва на землях житлової та громадської забудови у містах органи місцевого само­врядування розробляють проекти розподілу території між окреми­ми мікрорайонами та кварталами. При цьому зазначаються межі частин міста, визначаються площі та конфігурація земельних діля­нок, запланованих під забудову, позначаються землі загального ко­ристування, зайняті будівлями, та землі, на яких планується вести будівництво, резервні земельні ділянки для майбутнього житлово­го будівництва та громадської забудови тощо.

Наведена норма ЗК відносить до містобудівної документації і план земельно-господарського устрою. Він також розробляється на підставі генерального плану населеного пункту і затверджується ор­ганами місцевого самоврядування. Цей план охоплює заходи ор­ганізаційно-технічного характеру, спрямовані на раціональне вико­ристання освоєних земель та впорядкування нових земельних площ, забезпечення їх охорони від негативного природного і тех­ногенного впливу, інженерно-технічного захисту території тощо.

У плані земельно-господарського устрою містяться відомості про кількісні та якісні характеристики земельних ділянок, розподіл останніх за основним цільовим призначенням, належністю на праві власності та наданні у користування. У ньому передбачається режим вико­ристання земельних ділянок санітарно-захисних зон, зон санітарної охорони джерел водопостачання, водоохоронних зон та прибережних захисних смуг, зон залягання корисних копалин, а також житлових, виробничих, рекреаційних та інших територій населеного пункту, які підлягають особливій охороні. Важливими заходами, передбачуваними планом земельно-господарського устрою, є визначення напрямів тим­часового використання земельних площ перспективної забудови.

Вимогою земельного закону щодо раціонального використання земель житлової та громадської забудови є додержання державних стандартів і норм. Останні передбачені, наприклад, у державному стандарті "Містобудування: планування і забудова міських і сільських поселень. ДСН 360-92". Безперечно, ці стандарти і нор­ми являють собою звід технічних вимог і нормативів, які неможли­во навести у повному обсязі, а тим більше розглянути. Але варто підкреслити, що закон надає їм юридичне обов'язкового характеру, наголошуючи на необхідності їх безумовного додержання під час планування та забудови земель населених пунктів.

Новою вимогою земельного законодавства до використання зе­мель житлової та громадської забудови є додержання регіональних та місцевих правил забудови. Такі правила передбачаються у регі­ональних і місцевих нормативно-правових актах, що встановлюють загальні для області або міста вимоги щодо планування, забудови, благоустрою та іншого використання населених територій та окре­мих ділянок. Вони враховують регіональні та місцеві особливості, і їх виконання суб'єктами містобудівної діяльності є обов'язковим. Треба зазначити, що відповідно до вимог Закону "Про планування і забудову територій" наказом Держбуду України від Ш грудня 2001 р. № 219 затверджені Типові регіональні правила забудови, які на­дають можливості для розробки і затвердження аналогічних правил забудови регіональними та місцевими органами виконавчої влади та місцевого самоврядування.

Джерела, рекомендовані до заняття:

Дата добавления: 2015-07-13