Земельный кадастр и кадастровая оценка земли

Право собственности, владения, пользования или аренды земли устанавливается на основе государственного земельного кадастра.

Земельный кадастр представляет собой банк данных о земельных ресурсах конкретной территории.

Земельный кадастр состоит из частей:

1. количественной и качественной оценки в которой показан натурально-вещественный состав земельного ресурса и его количество по соответствующим категориям земель и видам использования;

2. адресно-правовой, в которой содержится информация о статусе и субъектах владения; распоряжение и пользование земельными ресурсами;

3. кадастровой оценке земли, отражающей место и роль земельного ресурса, его плодородия и место нахождение, его цену.

В Беларуси землеоценочные работы берут свое начало в 60-х годах, когда в Белорусском НИИ почвоведения и агрохимии впервые в республике была разработана методика бонитировки почв и проведена в 1964 –1969 гг. оценка земель колхозов и совхозов.

В дальнейшем методические подходы к бонитировке почв постоянно совершенствовались и в 1974 – 1975 гг. был проведен второй тур землеоценочных работ, а в 1984 – 1985 гг. – третий.

Все туры по оценке почв позволяли сравнить качество земель между хозяйствами в районах.

В современных условиях назрела необходимость в проведении более углубленной оценке земли, позволяющей получить оценочные показатели по отдельным земельным участкам внутри хозяйства.

Первичным объектом оценки является отдельно обрабатываемый земельный участок. Требования, чтобы каждый участок по всей площади был достаточно однородным и имел приемлемые технологические характеристики.

Кадастровая оценка состоит из трех частей:

1. оценка плодородия рабочих участков (учитывает почвенный покров, степень окультуренности, контурность, каменистость и т.д.);

2. оценка технологических свойств и местоположение (длина гона, энергоемкость почвы и т.д. и другие показатели по благоприятным возделыванием);

3. обобщающая оценка земли:

- нормативный чистый доход на 1 гектар по отношению к средним уровням республики;

- дифференцированный доход на 1 га;

- общий балл кадастровой оценки земель;

- нормативная цена земель.

В основу оценки плодородия рабочих участков положена 100-бальная оценочная шкала, в которой 100 баллов получает самая лучшая почва по каждой из культур. На основании шкалы определяют баллы почв в зависимости от типовых различий, степени заболоченности, гранулометрического состава.

Шкала оценочных баллов почв разработана для участков почв, которые обладают оптимальными параметрами для роста и развития сельскохозяйственных культур. Если рабочий участок имеет такие же оптимальные параметры как по оценочной шкале, то показатели плодородия почв совпадает с оценкой почв по шкале. Для земель с худшими показателями предусматриваются поправочные коэффициенты.

На основании оценки плодородия почв, технологический состав и местонахождения рабочих участков определяют обобщающие показатели.

Нормативный чистый доход – это разница между стоимостью чистой продукции с 1 га в расчетных среднереспубликанских ценах и нормативными затратами на ее производство.

Дифференциальный доход – разница между стоимостью нормативной продукции с 1 га в кадастровых ценах и нормативными затратами на производство этой продукции, умноженной на (1,35) коэффициент, отражающий уровень нормативной рентабельности.

Общий порядок следующий. По данным годового отчета за три последние года определяется средний (базисный) уровень урожайности сельскохозяйственных культур. По технологическим картам рассчитываются базисные нормативные затраты на 1 га. Базисные показатели дифференцируются по земельным рабочим участкам. Рассчитывается цена 1 балла: базисная урожайность делится на средний балл плодородия.

На рабочем участке – балл его плодородия умножается на цену балла.

Кадастровая оценка устанавливается по затратам в худших условиях (Городокский, Брасловский, Россонский районы). Она включает нормативные затраты на возделывание + 35 % (нормативная рентабельность) от нормативных затрат + 10 % от нормативных затрат в качестве обсалютной земельной ренты.

Общий балл кадастровой оценки – это балл соответствующий баллу плодородия, обеспечивающий такой же по величине дифференцированный доход при среднереспубликанских показателях оценки технологического состава и местоположения.

Например, если участок в 31 балл при среднереспубликанской величине индексов технологических свойств и местоположения имеет 14657 рублей дифференцированного дохода, то любой другой участок который имеет такой же дифференцированный доход – будет иметь общий балл кадастровой оценки – 31 балл.

Дифференцированный доход – это величина избыточного дохода, который могут получать товаропроизводители на лучших землях при реализации продукции по кадастровой оценке, базирующейся на нормативных затратах в худших условиях. Он по содержанию представляет дифференцированной земельной рентой I, возможной к отчуждению полностью или в форме земельного налога или арендной платы.

Дифференцированный доход является базовым показателем для установления нормативной цены земли.

Например: общий балл кадастровой оценки

- Витебская обл. – 24,8 –6 место

- Гродненская – 32,0

- Минская – 30,7

Дифференцированный доход с 1 га. у.е.

- Витебская обл. – 156

- Гродненская – 261

- Минская – 244

- Могилевская –227

- Брестская – 2169, - Гомельская – 191.

В результате проведенной кадастровой оценки земли определены более благоприятные земли для аграрного производства и убыточные участки с которых невозможно получить отдачу.

Пахотные земли сельскохозяйственных предприятий по степени благоприятности для земледелия распределяются следующим образом (в процентах):

1. Наиболее благоприятные – 7,7

2. Благоприятные – 19,9

3. Хорошие –34,8

4. Удовлетворительные – 26,8

5. Неудовлетворительные – 9,4

6. Плохие – 1,3

7. Самые плохие – 0,1

Последние три группы включают земельные участки, на которых по отношению к среднереспубликанским условиям производство продукции растениеводства, как правило, убыточно.

Дата добавления: 2014-01-04