Отличия договоров

Социальный наем	Коммерческий наем
1. Жилое помещение предоставляется лицам, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления. Он же выносит и решение о предоставлении жилья.	1. Жилые помещения находятся в частном жилищном фонде, а поэтому законодатель не устанавливает какой-либо специальной процедуры его предоставления (нет ни очередности, ни требований к нуждаемости)
2. Наймодателем являются уполномоченные государством субъекты, которые находятся в состоянии реформирования в связи с принятием нового ЖК РФ. Речь пока идет о МУРЭПах.	2. Наймодателем является непосредственно собственник жилого помещения: физическое или юридическое лицо.
3. Требования к жилому помещению определяются не только п.1 ст.673 ГК, но и рядом статей ЖК (ст.62, 96, 58, п.1-2 ст.50 ЖК). Таким образом, жилое помещение должно быть не только изолированным, но и благоустроенным, соответствую - щим на момент предоставления норме предоставления жилья.	3. Характеристика жилого помещения определяется только в ст.673 ГК. Максимальный размер законом не определен, а минимальный не может быть менее нормы жилой площади, установленной законодателем (ст.679 ГК). Следует отметить, что четких ориентиров законодатель пока не определяет.
4. Договор носит бессрочный характер (п.2 ст.60 ЖК)	4. Ст.683 ГК ограничивает срок договора коммерческого найма (до 1 года или до 5 лет). В целях обеспечения стабильности жилищных отношений ст.684 ГК РФ закрепляет условия реализации преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок.
5. Нормы платы за жилье и коммунальные услуги устанав –ливаются нормативно органами местного самоуправления.	5. Ст.682 ГК определяет, что цена устанавливается соглашением сторон. Однако закон может закрепить предельный размер оплаты.
6. Право на жилое помещение имеют наниматель и члены семьи (ст.69-70 ЖК). Для них характерно следующее: а) они все должны быть обязательно включены в договор; б) порядок их вселения определяется ст.70 ЖК; в) они имеют равные права и обязанности, несут солидарную ответственность.	6. Право на жилое помещение имеют наниматель и сопользователи: а) они также подлежат обязательному включению в договор; б) порядок их вселения определяется ст.679 ГК; в) они имеют равные права, а вот ответственность за всех несет наниматель. Однако в договоре коммерческого найма может быть решен вопрос о солидарной ответственности нанимателей и сопользователей, в результате чего последние превращаются в сонанимателей.

6. Законодатель предъявляет более жесткие требования к предмету договора социального найма. Как уже отмечалось речь идет об изолированном жилом помещении, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Законодатель не определяет критериев благоустроенного жилья, хотя судебная практика 90 г.г. относила к ним отопление, канализацию, свет и т.д. Тот или иной критерий относится к числу критериев благоустроенного жилья при условии, если он имеет место более, чем в 50 % жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда.

Размер данного жилого помещения должен соответствовать нормам предоставления, которые определяются органами местного самоуправления (ст.57 ЖК).

В дальнейшем данное жилое помещение сохраняется за нанимателем и членами его семьи.