Второй этап непосредственно связан с предоставлением жилья и предполагает соблюдение следующих правил

1) Решение также принимает орган, осуществлявший постановку на учет (п.3-4 ст.57 ЖК).

2) При предоставлении жилья учитывается:

а) размер жилого помещения, который не может быть менее нормы предоставления (п.5 ст.57 ЖК);

б) истечение пяти лет с момента совершения сделки по отчуждению жилого помещения (п.8 ст.57 ЖК); это связано с тем, что общая площадь предоставляемого жилого помещения исчисляется с учетом иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности будущему нанимателю или членам его семьи (п.7 ст.57 ЖК);

в) учитываются также и иные законные интересы гражданина (ст.58 ЖК);

г) предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и изолированным (ст.62 ЖК).

Следует отметить, что в новом ЖК законодатель также как и прежде четко не определяет критерии благоустроенного жилья.

Особо следует остановиться на заселении освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст.59 ЖК).

В общем порядке такая комната (комнаты) заселяется лишь при условии, если в ней не проживают три категории нанимателей и (или собственников), которым освободившееся жилое помещение также предоставляется в порядке очередности.

1. В первую очередь речь идет о малоимущих и нуждающихся.

2. Во втору очередь заселяются малоимущие лица, имеющие общую жилую площадь менее нормы предоставления

3. И наконец, в-третьих, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые просто обеспечены общей жилой площадью менее нормы предоставления.

Речь идёт о малоимущих и нуждающихся гражданах, которые таковыми являются или могут быть признаны.

4. Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем.

Данный договор является:

1.консенсуальным;

2. возмездным;

3. двухстороннеобязывающим.

Виды договора найма:

1. Договор социального найма.

2. Договор коммерческого найма.

3. Договор найма специализированного жилого помещения (ст.100 ЖК).

Квалифицирующими признаками договора социального найма являются:

1. его заключение в домах государственного и муниципального жилищного фонда;

2. бессрочный характер;

3. предоставление в пределах нормы с правом последующего сохранения площади в случае изменения числа проживающих;

4. нормируемая оплата.

Квалифицирующие признаки договора коммерческого найма:

1. заключается в частном жилищном фонде;

2. носит срочный характер;

3. плата определяется по соглашению;

4. отсутствуют требования к максимальному размеру жилого помещения.

Квалифицирующие признаки договора найма специализированного жилого помещения:

1. заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, которые приобрели режим специализированных на основании решения органа управления жилищным фондом;

2. носит срочный характер;

3. предоставляется определенной категории лиц;

4. требования о шести квадратных метрах жилой площади на одного человека устанавливаются лишь в отношении служебных жилых помещений, общежитий, помещений маневренного фонда.

Договор коммерческого найма регулируется главой 35 ГК, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно. С договором же социального найма происходит наоборот, хотя приоритетными и для договора социального найма являются пять норм гл. 35 ГК: ст.674, 675, 680, п.1-3 ст.685 ГК (п.3 ст.672 ГК).

Именно эти пять норм и определяют общее у договоров коммерческого и социального найма. Такая общность проявляется в следующем:

1. Речь идет о простой письменной форме договора найма жилого помещения. Ее несоблюдение не влечет недействительности договора, а лишь усложняет процедуру доказывания факта заключения договора и его основных условий, лишая стороны возможности ссылаться на свидетельские показания. Данное обстоятельство имеет значение прежде всего для договора коммерческого найма.

2. Нанимателю гарантируется сохранение договора в силе при переходе права собственности (права оперативного управления или хозяйственного ведения) наймодателя на жилое помещение.

3. Общими являются основные обязанности нанимателя (ст.678 ГК). Более детально правовое положение регламентируется договором коммерческого найма и договором социального найма, составленном в соответствии с ЖК.

4. Похожими являются и нормы о правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

Дата добавления: 2014-12-27