Наниматель и члены его семьи имеют право на обмен жилого помещения

Обмен – соглашение нанимателей, проживающих по договору социального найма о взаимной передаче прав и обязанностей по договору.

Для совершения обмена необходимо соблюдение следующих условий:

1. Это письменное согласие наймодателя и членов семьи. Если между нанимателем и членом семьи соглашение не достигнуто, любой из них вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена. При обсуждении вариантов обмена суд будет учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

2. Наймодатель может запретить обмен, если есть условия, при которых обмен не допускается. Исчерпывающий перечень таких условий закреплен ст.73 ЖК. Отказ наймодателя правомерен только в этих случаях. В иных случаях отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке. Согласие или отказ каждого из наймодателей оформляется в письменной форме.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Они могут отказать, если такой обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц (п.4 ст.72 ЖК).

Обмен оформляется заключением договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения нового договора социального найма.

Договор об обмене жилыми помещениями относится к числу гражданско-правовых сделок, а поэтому он может быть признан недействительным в судебном порядке или являться ничтожным при условии нарушения требований гражданского законодательства о сделках или жилищного законодательства.

Вместе с тем, в отличии от гражданского законодательства последствием недействительности обмена является не только двусторонняя реституция (возврат сторон в первоначальное положение), но и в качестве общего правила устанавливается обязанность возместить виновной стороной убытки в полном объеме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду (п.3 ст.73 ЖК).

Наймодатель жилого помещения несет обязанности и ответственность, предусмотренные ст.65-66 ЖК. Так наймодатель обязан:

1. передать свободное от прав третьих лиц жилое помещение;

2. принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3. осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4. обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственность наймодателя регламентируется ст. 66 ЖК.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Иные права и обязанности нанимателя и наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма, составленным в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г.

Дата добавления: 2014-12-27