Нормативный материал

Тема 6. Договор найма жилого помещения

1. Классификация жилищных фондов. Понятие и виды жилых помещений.

2. Основания возникновения права на жилые помещения в домах различных жилищных фондов.

3. Предоставление жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

4. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, квалифицирующие признаки, особенности правового регулирования.

5. Общее и особенное у договоров коммерческого и социального найма.

6. Договор социального найма.

а) предмет и стороны; правовое положение члена семьи нанимателя;

б) цена договора;

в) права и обязанности сторон;

г) обмен жилого помещения;

д) временные жильцы и поднаниматели;

е) изменение договора социального найма;

ж) прекращение договора.

7. Договор найма специализированного жилого помещения.

8. Договор коммерческого найма жилого помещения.

Указан в практикуме в разделе «Жилищное право» (4- е издание; оно обновлено).

Из них особо обратить внимание:

1. Жилищный кодекс РФ.

2. Глава 35 ГК РФ; 43 ГК РФ

3. ФЗ от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организацией коммунального комплекса».

4. Указ Президента от 28.04.1997 г. № 427 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства В РФ».

5. Постановление Правительства РФ от 17.02.2004 г. № 89 «Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства».

Литература

1. П.В. Крашенинников. Жилищное право. – М., 2005.

2. Социальное жилье для нуждающихся в жилых помещениях граждан (по новому жилищному кодексу Российской Федерации) / Под ред М.Ю. Тихомирова. – М., 2005.

1. Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК).

Для включения жилого помещения в состав жилищного фонда необходимо, чтобы оно отвечало требованиям жилого. Законодатель такие требования определяет в п.2 ст. 15 ЖК: Главное- оно должно быть пригодно для постоянного проживания, то есть в течение всего года, хотя бы лицо в нем проживает и временно, как например, в общежитии)

Законодатель также определяет:

1) структуру жилого помещения, выделяя в нем жилую и общую площадь (п.5 ст. 15 ЖК);

2) цели использования жилого помещения (ст.17 ЖК).Запрещается размещение в жилом помещении промышленных производств. Осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно, если это не нарушает целевое использование помещения, а также права и охраняемые законом интересы других граждан.

Жилое помещение относится к числу жилых в установленном законом порядке (п.3 ст.15 ЖК). При этом осуществляется два вида регистрации:

1) техническая регистрация в БТИ (п.5 ст.19 ЖК);

2) регистрация права собственности и иных вещных прав (ст.18 ЖК).

Виды жилых помещений определены в п.1 ст.16 ЖК:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната.

Классификация жилищных фондов осуществляется по различным критериям:

I. В зависимости от субъекта права собственности жилищный фонд подразделяется:

1) частный (физических и юридических лиц-собственников имущества);

2) государственный и муниципальный, который может находиться:

- в ведении исполнительных органов власти;

- являться ведомственным жилищным фондом (ст.93 ЖК). При этом не следует его путать со служебными жилыми помещениями, которые приобретают этот статус в установленном законом порядке – п.2 ст.92 ЖК).

II. В зависимости от целей использования жилищного фонда он подразделяется:

1) жилищный фонд социального использования (абз. 1 п.3 ст.19 ЖК). Его разновидностью является специализированный жилищный фонд, где граждане в основном проживают по договору найма специализированного жилого помещения – ст. 92, 99 – 100 ЖК);

2) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые используются гражданами-собственниками для собственного проживания и проживания членов семьи, для предоставления на основе безвозмездного пользования иным гражданам; сюда же включаются жилые помещения, которые юридические лица-собственники предоставляют гражданам на праве безвозмездного пользования (например, в качестве временных жильцов, ссудополучателей и т.д.);

3) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления гражданам на основании договора коммерческого найма и иного возмездного пользования

Законодатель определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (22-24 ЖК). Решение принимается органом местного самоуправления на основании заявления и перечня документов, исчерпывающий перечень которых указан в п.2 ст.23 ЖК РФ.

Если такой перевод не возможен без переустройства или перепланировки, то необходимо осуществление этих действий по правилам ст. ст. 25-29 ЖК РФ.

Переустройство и перепланировка оформляется актом приемочной комиссии, который направляется в БТИ.

Основаниями к отказу в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот являются:

1. не предоставление обязательных документов;

2. предоставление документов в ненадлежащий орган;

3. несоблюдение предусмотренных ст.22 ЖК РФ условий перевода;

4. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Основания к отказу должны быть четко указаны в решении, которое может быть обжаловано в судебном порядке.

В ст. 25 ЖК РФ формулируется понятие переустройства и перепланировки.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок их проведения регламентируется ст. 26-28 ЖК. Решение также принимает орган местного самоуправления на основании заявления и перечня обязательных документов (п.2 ст.26 ЖК РФ). Перечень оснований к отказу и порядок обжалования такой же, как и в случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот (ст.27 ЖК).

Самовольные действия приводят к жестким санкциям (п. 3-5 ст. 29 ЖК РФ), в том числе к продаже с публичных торгов (п.5 ст.29 ЖК РФ), что не учитывает интересы членов семьи. Эта санкция аналогична ст. 293 ГК РФ, которая по причине особой «жесткости» не применяется на практике.

2. В домах различных жилищных фондов существуют различные основания возникновения правомочия пользования жилым помещением.

В частном жилищном фонде правомочие пользования включается в содержание различных субъективных прав и приобретается в силу различных оснований.

1) Оно может входить в содержание права собственности на жилое помещение, которое возникает из различных юридических фактов (договоров дарения, купли-продажи, мены, ренты; индивидуального и долевого строительства, наследования, приватизации, в силу приобретательной давности). Право собственности возникает в момент государственной регистрации этого права, за исключением случаев, указанных в законе. Так, в соответствии с ч.4 ст.1152 ГК наследник жилого помещения становится его собственником с момента смерти наследодателя в случае своевременного принятия наследства. С другой стороны, выплата пая в кооперативе также приводит к возникновению права собственности (ст.218 ГК). В этих двух случаях дальнейшая регистрация права собственности означает лишь констатацию уже возникшего права.

2) У нанимателя и сопользователей правомочие пользования возникает из договора коммерческого найма.

3) Правомочие пользования возникает также у поднанимателей из договора поднайма и временных жильцов, получивших разрешение на проживание в данном качестве (681, 685 ГК).

4) Правомочие пользования возникает и у членов семьи собственника жилого помещения, вселённых с согласия последнего.

5) В ЖСК правомочие пользования возникает из факта вступления в члены кооператива и решения последнего о предоставлении жилья (ст.124 ГК).

В основе жилищных отношений в частном жилищном фонде могут лежать и иные возмездные и безвозмездные договоры (например, аренды, ссуды и т.п.). Однако следует отметить, что предоставленное по данным договорам жилое помещение должно в дальнейшем использоваться только для проживания по договору коммерческого найма.

В государственном и муниципальном жилищном фонде перечень оснований возникновения правомочия пользования уже:

1) решение органа местного самоуправления о предоставлении квартиры и договора социального найма;

2) в специализированном жилищном фонде данное правомочие на жилое помещение возникает из решения уполномоченного государством органа и договоров найма специализированного жилого помещения или безвозмездного пользования (ст.99 ЖК).

3. Предоставление жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде регламентируется главой 7 ЖК и включает два этапа:

1. постановка на учет;

2. непосредственно предоставление жилья.

В зависимости от вида жилищного фонда (государственный или муниципальный) для постановки на учет необходимы различные юридические факты.

В муниципальном жилищном фонде постановка на учет предполагает наличие:

а) нуждаемости, исчерпывающий перечень критериев которой указан в ст. 51 ЖК РФ;

б) принадлежности лица к числу малоимущих, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогооблажению (п.2 ст.49 ЖК).

В государственном жилищном фонде необходимы несколько иные юридические факты:

а) принадлежность к числу нуждающихся (ст.51 ЖК РФ);

б) относимость к числу лиц, имеющих право на социальное жильё в соответствии с законами РФ и законами субъектов РФ (п.3 ст.49 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК).

Необходимо также знать виды норм жилой площади, которым законодатель придает юридическое значение.

Учётная норма – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения(п.4 ст.50 ЖК).

Ее юридическое значение состоит в том, что она является одним из критериев нуждаемости в жилье, указанных в ст.51 ЖК РФ.

Норма предоставления – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п.1-3 ст.50 ЖК).

Данные нормы устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жильем в регионе. Причем при определении размера жилого помещения у конкретного гражданина в целях соотнесения его с размером учетной нормы учитывается вся суммарная общая площадь нескольких жилых помещений, которые могут ему принадлежать на различных основаниях гражданину и (или) членам его семьи (п.2 ст.51 ЖК).

В случае, если граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия, они могут быть поставлены на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст.53 ЖК).

Гражданин может состоять на учете по месту жительства (ст.52 ЖК). Законодатель допускает постановку на учет и не по месту жительства, хотя и не определяет это иное место (ст.52 ЖК).

Очередность определяется временем принятия на учет (п.1 ст.57 ЖК).

Законодатель определяет два вида очередей:

1) общую;

2) льготную. Таковой теперь является только внеочередная, состоять в которой имеют право исчерпывающий круг лиц, указанных в п.2 ст.57 ЖК.

В ЖК РФ также определяются исчерпывающие перечни:

1) оснований к отказу в принятии на учет (ст.54 ЖК);

2) оснований сохранения права состоять на учете (ст.55 ЖК);

3) оснований снятия граждан с учета (ст.56 ЖК).

Дата добавления: 2014-12-27