Законодатель закрепляет ряд гарантий стабильности рентных отношений

1. Рентные отношения носят длящийся характер и нередко устанавливаются в отношении лиц, нуждающихся в особой правовой защите. Поэтому в целях пресечения возможных злоупотреблений и обхода закона ГК устанавливает требования об обязательной нотариальной форме. При отчуждении недвижимости договор считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

2. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве свободно распоряжаться недвижимостью, кроме случаев ренты с условием пожизненного содержания (ст.604 ГК). Однако в случае отчуждения недвижимого имущества на нового собственника переходят все обязательства правопредшественника, который к тому же несет субсидиарную ответственность (ст. 586 ГК).

3. Кроме тогонедвижимость, переданная под выплату ренты, обременена правом залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Речь идет о законном залоге, что обязывает плательщика ренты принять меры к обеспечению сохранности недвижимости (ст. 345, 346 ГК).

Существенными условиями договора ренты денежной суммы либо иного движимого имущества является определение способа обеспечения исполнения обязательства либо страхование договорной ответственности (п. 2 ст. 287 ГК). При отсутствии этих условий в договоре он не считается заключенным.

Если плательщик реально не выполняет обязательство по предоставлению обеспечения либо страхованию, или же по независящим от плательщика причинам обеспечение утрачено или ухудшились его свойства, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.3 ст. 587 ГК).

При просрочке выплаты ренты в любой форме получатель вправе взыскать проценты по правилам ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен в договоре (ст. 588 ГК). Вина плательщика ренты в этом случае значения не имеет.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной или пожизненной ренты, несет плательщик (п.1 ст.ст. 595, 600 ГК), что влечет его обязанность выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Если же при постоянной ренте имущество под выплату ренты передавалось за плату, то случайное повреждение или гибель дают право плательщику требовать прекращения обязательства или изменения условий его выплаты (п.2 ст. 595 ГК).

4. Отличие постоянной от пожизненной ренты следует показать в виде схемы

Критерии различий	Виды ренты
Постоянная	Пожизненная
Срок	Обязанность выплат носит бессрочный характер (п.2 ст. 583 ГК)	Устанавливается только на срок жизни получателя (ст. 598 ГК)
Субъекты	Получателем является гражданин или некоммерческая организация. Возможно правопреемство, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Необходимо, чтобы правопреемники относились к числу лиц, которые могут быть получателями ренты. В противном случае обязательство прекращается у плательщика и он остаётся собственником имущества.	Получателями могут быть одно или несколько физических лиц. В случае смерти одного из получателей его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим получателям, если договором не предусмотрено иное.
Состав ренты	Законом не ограничен. Это могут быть деньги, вещи, работы, услуги (они имеют денежную оценку). Размер ренты определяется соглашением, но увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не установлено договором (ст. 590 ГК).	Рента выплачивается только в виде денежной суммы.Минимальный размер не может быть меньше одного или двух минимальных размеров оплаты труда Увеличение размера ренты происходит пропорционально росту минимального размера оплаты, что является императивным положением закона (ст. 597 ГК).
Выкуп	Плательщик ренты вправе требовать выкупа ренты в одностороннем порядке. Отказ от этого права в договоре ничтожен и не зависит от обстоятельств и мотивов (ст. 592 ГК). Гарантии интересов получателя следующие (п. 3 ст.592 ГК): -необходимо письменное предупреждение за три месяца до прекращения выплаты; -обязательство не прекращается до получения всей суммы выплаты; - в договоре может быть определено, в течении какого срока право на выкуп не может быть осуществлено.	Плательщик правом на выкуп по своей собственной инициативе не пользуется.
Расторжение договора по инициативе получателя	В ст. 593 ГК определены конкретные основания, когда получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты (перечень оснований может быть дополнен в договоре). Выкупная цена определяется в договоре. Если выкупная цена договором не определена, то она определяется по правилам ст. 594 ГК.	В отличии от ст. 593 ГК в ст. 599 ГК предусмотрено право получателя при наличии существенных нарушений условий договора (ст.450 ГК) требовать в одностороннем порядке расторжения договора с возмещением убытков либо выкупа по правилам ст. 594ГК. При расторжении договора получатель не вправе требовать возврата имущества, если оно передавалось возмездно. Убытки равны стоимости имущества-(покупная цена +рента). При безвозмездной передаче получатель ренты вправе требовать возврата имущества в натуре. Стоимость возвращённого имущества при этом исключается из состава выкупной цены ренты, исчисленной по правилам ст.594 ГК.

5. Пожизненное содержание с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Его правовое регулирование осуществляется специальными нормами об этом договоре (ст. 601-605 ГК), а субсидиарно применяется общие нормы о пожизненной ренте.

Учитывая, что речь идет о специфическом случае отчуждения гражданином недвижимого имущества в целях получения удовлетворения повседневных жизненных потребностей, закон предусматривает дополнительные меры защиты интересов получателя ренты.

1. Отчуждение имущества невозможно без предварительного согласия получателя ренты (ч.1 ст. 604 ГК).

2. Плательщик обязан принимать необходимые меры, чтобы использование недвижимости не связывалось со снижением его стоимости (п. 2 ст. 604 ГК).

3. Общий объём содержания должен быть определён в договоре в стоимостном выражении. При этом стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК) и увеличивается пропорционально его росту (ст. 318 ГК).

4. В п. 1 ст. 602 ГК устанавливается примерный перечень форм содержания. Оно должно иметь место не менее одного раза в месяц в натуральной или денежной форме, включая уход, предоставление ритуальных услуг и даже жилья. Возможность замены формы содержания может быть предусмотрена договором (ст. 603 ГК).

Ст. 605 ГК предусматривает усиленную защиту прав получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей. В этом случае получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возврата недвижимого имущества независимо от того за плату или бесплатно передавалось имущество плательщику, либо вправе требовать выплаты выкупной цены. Плательщик ренты не в праве требовать компенсацию понесенных расходов по выплате ренты (ст. 605 ГК).

При разрешении спора суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности при определении объёма необходимого содержания