Особенности признания права собственности на самовольные постройки

По действующему законодательству легализовать самовольную постройку в административном порядке на практике не представляется возможным, поэтому зачастую признать право собственности на неё можно только в судебном порядке путем предъявления иска o признании права собственности на объект недвижимости. Основаниями для его удовлетворения являются наличие у истца прав на пользование и владение земельным участком, на котором осуществлена постройка, и обстоятельства, свидетельствующие, что сохранение постройки не нарушает права и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом выясняются следующие обстоятельства: на каком праве принадлежит земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство, имеется ли разрешительная документация и принимались ли меры к ее получению, соответствуют ли реально существующие технические характеристики самовольного строения, утвержденным в проекте, существуют ли нарушения градостроительных норм и правил, нарушаются ли интересы граждан при возведении самовольного строения и др.

Необходимо отметить, что постройка считается самовольной, если она возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

После принятия Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года суды, рассматривая подобные иски, должны установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если же данные действия лицом не предпринимались, то в удовлетворении иска будет отказано. Названная мера в современных реалиях более чем необходима, так как многие граждане использовали судебные решения в рамках обхода закона.

В законодательстве строго определены случаи признания строения самовольной постройкой, однако, в каждом таком случае судебная практика имеет свои существенные особенности.

Во-первых, если строительство недвижимого имущества осуществлялось без получения на это необходимых разрешений, а именно разрешения на строительство, архитектурного проекта, архитектурно–планировочного задания, по общему правилу влечет признание постройки самовольной.

Однако, судебная практика устанавливает, что признание незаконным разрешения на строительство не влечет автоматического признания постройки самовольной, равно как и отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 07 ноября.2012 года № Ф09-10120/12 по делу № А47-7119/2011 судом в удовлетворении требования об отмене разрешения на строительство отказано, поскольку, несмотря на то, что разрешение выдано с нарушением закона, лицом представлены документы, свидетельствующие о принятии им мер, направленных на исключение негативных для владельца автостоянки последствий постройки.

Во-вторых, в случае создания недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, например, строительство объекта недвижимости на чужом земельном участке или несоблюдение целевого назначения земельного участка, суды непреклонно отказывают в удовлетворении исковых требований.

Так, в определении ВАС РФ от 02 декабря 2013 года № ВАС-16929/13 по делу № А50-16541/2012 судом в иске отказано, так как установлено, что строительство двухэтажного здания административно-бытового корпуса осуществлено истцом на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, поскольку акт обследования и выбора участка от 11.01.2000 № 1, утвержденный постановлением главы администрации от 17.02.2000 № 219, касался выбора участка для осуществления проектно-изыскательских работ.

В постановлении ФАС Уральского округа от 12 ноября 2013 года № Ф09-7876/12 по делу № А07-17206/2011 в удовлетворении требований о признании скотоводческой фермы самовольной постройкой, обязании ее снести судом отказано, поскольку в период возведения спорного здания соответствующий участок был предоставлен ответчику в установленном порядке для сельскохозяйственного производства. Суд установил, что спорным объектом, в отношении которого заявлены требования о сносе, является одноэтажное нежилое здание, поименованное в техническом паспорте как «здание коровника на 300 голов», возведенное предприятием в 2009 году. На момент возведения спорного здания арендные правоотношения прекращены не были. Судом отмечено, что спорное здание фермы является объектом, используемым для производства сельскохозяйственной продукции, что соответствует категории и виду разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.

В-третьих, создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных норм и правил также влечет отказ судов в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Так, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 декабря 2013 года № 15-кг13-4 суд удовлетворил требование истца об обязании снести самовольное строение, ввиду того, что
ответчик произвел строительство без разрешительной документации, a также с нарушением требований СНиП и противопожарных правил и нормативов, а именно: строительство произведено на меже земельных участков с частичным захватом принадлежащего истцу участка, длина застройки составляет 3,95 м по меже, на строении зимой скапливается снег, образуются сосульки непосредственно на территории, которой она пользуется для прохода, летом с крыши сливаются дождевые воды, ввиду чего, имеется угроза жизни и здоровью, строение затемняет земельный участок, тем самым препятствует ведению личного подсобного хозяйства, садоводства, выращиванию сельскохозяйственных культур на земельном участке.

На практике угрозы жизни и здоровью нет, если объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам. Данное утверждение сделано в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2010 года по делу № А17-958/2009.

Необходимо отметить, что в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 года №5698/12 по делу №А41-9398/11 на объекты недвижимого имущества, созданные до 01.01.1995 года, право собственности не может быть признано в порядке, как на самовольно построенные строения. В данном случае, возникает вопрос о доказательственной базе, которая должна быть использована при установлении факта строительства и его окончания до 01.01.1995 года, как избежать злоупотребления данным положением.

В заключение необходимо отметить, что в последнее время прослеживается тенденция к недопущению самовольного строительства объектов недвижимости. При этом нельзя признать данную тенденцию отрицательной, так как лицо, осуществляющее самовольное строительство без необходимого разрешения, стремится обойти требования законодательства.

И.С. Щербак *

Дата добавления: 2014-12-24