Форм договора продажи нежвижимости. Гос регистрация по договору продажи недвижимости. И гос регистрация перехода прав по договору продажи недвижимости

Форма договора продажи недвижимости имеет след особенности:

договор заключается только в письменной форме и только путем составления одного документа подписанного сторонами. Это означает, что договор п/н не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами или путем совершения конклюдентных действий в ответ на письменную оферту. Не соблюдение письменной формы влечет его недействительность.

Гос регистрация договора п\н – согл общему правилу ГК – договор подлежит гос регистрации в случаях прямо предусмотренных законом.

ГК в п.2 ст 558 устанавливает, что гос регистрации подлежит договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Правоприменительная практика толкует эту норму расширительно и исходит из того, что гос регистрации также подлежат договоры продажи долей в праве собственности на жилые помещения.

Т.О. – гос регистрации подлежит только договор продажи жилых помещений. Договор к/п нежилых помещений гос регистрации не подлежит. Напр, в соотв с п.3 информационного письма от 13 нояб 1997г №21 договор к/п нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Также в соотв с п.5 информационного письма ВАС от 16 февр 2001г суд разъяснил, что учреждение юстиции, осуществляющей гос регистрацию, правомерно отказало Юлу в гос регистрации договора к/п здания, т.к. закон не предусматривает гос регистрации такого договора.

В практике вопр: подлежит ли гос регистрации предварительный договор, если основной договор такой регистрации подлежит, напр: надо ли регистрировать предварительный договор к/п квартир.

Существует разъяснение ВАС, оно содержится в п.14 информационного письма от 16 февр 2001г, согласно ему предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий гос регистрации – не подлежит гос регистрации.

В случае уклонения какой-либо из сторон от гос регистрации договора суд по требованию другой стороны может вынести решение о регистрации соответствующего договра.

Гос регистрация перехода прав на недвижимость.

В отличие от гос регистрации договора гос регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору о продажи недвижимости осуществляется всегда, независимо от того является ли предметом жилое или не жилое помещение. Исполнение сторонами договора к/п недвижимости (т.е. фактическая передача недвижимости от продавца к покупателю) не является основанием для изменений их отношений с третьими лицами до момента гос регистрации перехода прав. Этот тезис нашел подтверждение в судебной практике – п.2 информационного письма от 13 нояб 1997г, согласно ему до гос регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости покупатель не вправе совершать сделки по его отчуждению. В случае, если одна из сторон уклоняется от гос регистрации перехода прав, то суд вправе вынести решение о гос регистрации перехода права собственности. Такое решение выносится по иску:

· стороны договора продажи недвижимости

· по требованию судебного пристава исполнителя в случаях предусмотренных законодательством об исполнительном производстве.

·

Существенные условия договора продажи недвижимости:

- предмет - в договоре продажи недвижимости должны быть установлены данные, которые позволяют однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные о расположении недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных договор продажи недвижимости считается незаключенным.

- цена – может устанавливаться как в целом за объект так и за единицу площади. Если цена установлена за единицу площади, то в итоге она определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. По общему правилу, считается, что цена здания или сооружения или иного, отдельно стоящего на земельном участке объекта включает в себя и цену передаваемой вместе с такой недвижимостью части земельного участка или прав на него. Иное может быть предусмотрено договором. Если в договоре отсутствует согласованное сторонами условие о цене – договор считается не заключен.

* примечание: применительно к продаже жилых помещений существенными условиями договора признаются не только предмет и цена, но и перечень лиц, которые сохраняют в соответствие с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Существенным условием также является указание на их права пользования данным жилым помещением.

Дата добавления: 2015-05-10